Affittare una casa comporta anche il pagamento delle relative imposte, ma quali sono le tasse che gravano su un immobile in affitto e quanto si paga con cedolare secca o tassazione ordinaria?
Tasse sull’affitto, quali sono e quanto si paga? Per chi decide di affittare un immobile di proprietà c’è l’obbligo di versare le tasse sul reddito prodotto. Il canone di locazione, infatti, è soggetto a tassazione proprio come avviene per i redditi da lavoro o da pensione, con la differenza che su questi redditi si può scegliere se applicare una flat tax, grazie alla cedolare secca, o la tassazione ordinaria con relativo pagamento dell’Irpef.
Quando si decide di mettere a reddito un immobile, quindi, appare indispensabile capire quante tasse si andranno a pagare con la dichiarazione dei redditi. La cosa potrebbe diventare determinante anche per capire se il reddito aggiuntivo porterà al superamento dello scaglione di reddito in cui si ricade e se sulle somme che entrano dai canoni di locazione si sarà costretti a pagare un’aliquota Irpef superiore.
Capire l’entità di tassazione dei redditi di affitto, quindi, potrebbe andare a pesare non solo sulla decisione di affittare una casa o un appartamento, ma anche sulle tempistiche e sulla durata del contratto di locazione. Meglio una locazione lunga e stabile o meglio un affitto breve che, nell’immediato, produce un reddito più elevato? Cerchiamo di capire come funziona la tassazione dei redditi da affitto.
Case in affitto, che tasse si pagano?
Il proprietario di un immobile concesso in locazione è tenuto a pagare le tasse sui canoni di affitto che incassa nel corso dell’anno. Quelle somme di denaro, infatti, concorrono alla formazione del reddito imponibile: si sommano ai redditi da lavoro o da pensione per determinare l’aliquota Irpef applicata e, di conseguenza, che percentuale di tasse si dovrà pagare sulle proprie entrate.
Il reddito che deriva dalla casa in affitto, infatti, va dichiarato (in caso contrario si configura l’affitto in nero con tutti i rischi che la cosa comporta in ambito evasione fiscale) al fine di pagare le tasse.
Quando si pone un immobile in locazione, però, è determinante la tipologia di contratto che si sceglie e la tassazione applicata: per le locazioni a uso abitativo si può scegliere il regime di tassazione ordinario oppure si può optare per il regime di cedolare secca. Cerchiamo di capire le differenze non solo a livello di tassazione.
Casa in affitto e tassazione ordinaria
Se al momento della registrazione del contratto di locazione si sceglie il regime della tassazione ordinaria si devono mettere in conto, oltre alle tasse annuali dovute sul reddito, anche l’imposta di bollo e l’imposta di registro.
Nella locazione a tassazione ordinaria, al momento che si stipula il contratto di locazione (ma anche al momento del rinnovo dello stesso), si devono considerare due tasse distinte che vanno equamente divise tra proprietario e inquilino.
La prima, l’imposta di registro, ammonta normalmente al 2% del canone di affitto annuo moltiplicato per le annualità che il contratto prevede.
Facciamo un esempio. Supponiamo che il canone di locazione annuo sia pari a 9.000 euro l’anno (con un affitto mensile di 750 euro) e che il contratto scelto sia un quattro più quattro. L’imposta di registro alla registrazione del contratto sarà pari al 2% di 9.000 moltiplicato per i quattro anni di validità del contratto, ovvero 720 euro che dovranno pagare a metà inquilino e proprietario.
All’imposta di registro, poi, va aggiunta l’imposta di bollo da versare per entrambe le copie del contratto per un importo pari a 16,00 euro ogni quattro facciate.
Una volta pagate le tasse che si versano al momento della registrazione per ogni contratto di durata superiore ai 30 giorni, poi, restano le tasse annuali sull’affitto che sono sottoposte a tassazione ordinaria.
Tassazione ordinaria, quante tasse si pagano?
Per le tasse annuali sul canone di affitto non è possibile fare un stima del costo, visto che lo stesso varierà in base al reddito imponibile totale del proprietario dell’immobile. I canoni di affitto mensili che riceve, infatti, si sommeranno per la determinazione del reddito imponibile a tutti gli altri redditi percepiti (da lavoro o da pensione più gli altri eventuali redditi).
Dal 2024, grazie alla riforma fiscale che ha accorpato le prime due aliquote Irpef, gli scaglioni saranno i seguenti:
- fino a 28.000 euro aliquota al 23%;
- da 28.000 a 50.000 euro aliquota al 35%;
- oltre i 50.000 euro aliquota al 43%.
La tassazione varia in base alla tipologia di contratto
Nella determinazione del reddito da affitto da prendere in considerazione per la tassazione incide anche la tipologia di contratto utilizzato:
- con contratto a canone libero 4+4 si deve calcolare ai fini Irpef solo il 95% del canone di affitto annuo che viene ridotto in modo forfettario del 5%;
- in caso di contratto a canone concordato 3+2 si applica il 70% del canone d’affitto e c’è la possibilità di ottenere anche una ulteriore detrazione del 5%. A questo deve essere sommata anche una riduzione dell’imposta di registro pari al 30%.
Quanti soldi pago se affitto casa con la tassazione ordinaria: qualche esempio
Poniamo, quindi, il caso di un proprietario che affitta casa con un canone di locazione di 500 euro mensili. Ipotizziamo che il contribuente, cumulando gli altri redditi prodotti, comunque resti nella prima fascia di reddito e quindi viene applicata la prima aliquota Irpef.
A questo punto calcoliamo l’imposta di registro, si tratta di 120 euro l’anno per la durata del contratto (generalmente 4+4). Sono 480 euro per 4 anni.
Consideriamo l’imposta di bollo minima di 16 euro per ogni copia e quindi sono 32 euro.
A questo punto però calcoliamo l’Irpef.
Si è detto che vi è un abbattimento forfettario del 5%, quindi l’Irpef viene pagata su 475 euro. Si è anche detto che nell’ipotesi tipo il contribuente è in prima fascia di reddito: si applica l’aliquota del 23%, si tratta di 109,25 euro al mese. In un anno sono 1.311 euro a cui aggiungiamo i 120 euro annui di imposta di registro, arriviamo a 1.431 euro l’anno totali.
Aggiungiamo l’ulteriore, eventuale, balzello delle addizionali regionali (minimo 1,23%, massimo 3,33%) e comunali (massimo 0,8%), la percentuale dipende dalla Regione e dal Comune.
Non sommiamo l’imposta di bollo perché si paga una sola volta, ma sappiamo che c’è.
Quanti soldi, invece, servono per un canone mensile di 800 euro?
L’imposta di bollo resta uguale. L’imposta di registro, invece, sarà di: 192 euro l’anno.
La base imponibile Irpef deve essere calcolata su: 760 euro mensili e l’Irpef sarà di 174,8 euro al mese.
Quanti soldi servono nel caso di canone di locazione di 1.000 euro?
Per l’imposta di registro abbiamo 20 euro al mese e quindi 240 euro l’anno.
Per l’Irpef con abbattimento del 5%, abbiamo una base imponibile di 950 euro e una tassazione Irpef di 218,5 euro mensili.
Ipotizziamo, solo in questo caso, che il contribuente abbia un reddito che lo colloca solo per gli importi del canone di locazione nella seconda aliquota Irpef (28.000 euro di reddito da lavoro dipendente a cui si aggiungono i canoni di locazione). In questo caso l’Irpef dovuta (con canone di locazione di 1.000 euro) sarebbe di 332,5 euro. Notiamo una differenza importante dipendente solo dal diverso scaglione Irpef.
Affito a canone concordato con tassazione ordinaria
Possiamo però anche scegliere un’alternativa, cioè il contratto a canone concordato con tassazione ordinaria. Il canone concordato è disciplinato dalla legge 431 del 1998, si tratta di un contratto a canone calmierato il cui obiettivo è quello di favorire il mercato delle locazioni. L’ammontare del canone di affitto in questo caso è determinato in base agli accordi negoziati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
Gli accordi sono redatti a livello nazionale con una convenzione quadro che determina aree omogenee per: valori di mercato, infrastrutture, tipologie edilizie. Per ognuna di queste aree viene fissato un canone minimo e un canone massimo.
Il canone concordato ha generalmente un importo inferiore rispetto al canone libero, la durata minima obbligatoria è di 3 anni con opzione per il rinnovo di due anni (3+2).
Naturalmente a fronte di una riduzione del canone e, quindi, di un minor guadagno, ai proprietari sono riconosciuti dei vantaggi fiscali.
Il canone concordato con tassazione ordinaria prevede comunque un abbattimento della base imponibile. Rispetto all’abbattimento del 5% prima visto vi è un ulteriore abbattimento del 30%.
Riprendiamo il canone di 500 euro mensili, il primo abbattimento ha portato la base imponibile a 475 euro, con l’ulteriore abbattimento del 30% la base imponibile/reddito tassabile mensile è di 332,5 euro.
Continuiamo a considerare che il proprietario abbia un reddito totale che ricade completamente nella prima aliquota, in questo caso applicando l’Irpef al 23%, ogni mese l’Irpef è di 76,47 euro.
In un anno l’Irpef scende a 917,74 euro.
I benefici fiscali però non finiscono qui, infatti, anche per l’imposta di registro vi è una riduzione del 30%. Non si pagano, di conseguenza, 120 euro l’anno, ma 84 euro l’anno.
Una precisazione però deve essere fatta, in genere se io riesco a dare in locazione un immobile a 500 euro al mese con il canone libero, con il canone concordato quello stesso immobile avrà una quotazione più bassa. Quindi in ogni caso è bene fare il calcolo avendo in considerazione tutti questi elementi, infatti, non è detto che un proprietario riesca davvero a fissare un canone libero molto più alto del canone concordato perché magari non trova inquilini disposti a versare tali somme. Molto dipende dal mercato di zona.
Tassazione affitto con cedolare secca
Se per la tassazione del reddito da affitto si sceglie il regime della cedolare secca, è bene sapere che si tratta di un’alternativa di tassazione che prevede un’imposta sostitutiva all’Irpef.
Sui redditi prevenienti dagli immobili in affitto, quindi, non si dovrà pagare :
- l’Irpef ;
- le addizionali comunali e regionali;
- l’imposta di registro.
Le aliquote previste per la tassazione con cedolare secca sono variabile in base alla tipologia di contratto di affitto scelto e nello specifico sono:
- al 26% per gli affitti brevi (locazione turistica), l’aliquota resta al 21% soltanto per uno degli immobili locati;
- al 21% se si sceglie un contratto di locazione a canone libero;
- al 10% per contratti di locazione a canone concordato;
- al 10% per affitti a studenti universitari della durata che va da 6 mesi a 3 anni.
La tassazione agevolata prevista per il canone concordato è però limitata ad alcune condizioni: l’immobile deve essere ubicato in un Comune ad alta densità abitativa (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino Venezia e i comuni limitrofi a questi). Trova applicazine nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe, inoltre, può applicarsi nei contratti di locazione per studenti e in contratti di locazione di natura transitoria.
In questo caso per un affitto di:
- 500 euro si versano 50 euro mensili;
- 800 euro si versano tasse pari a 80 euro mensili;
- 1.000 euro i tributi da versare ammontano a 100 euro.
Per coloro che scelgono il contratto di affitto a canone concordato vi è anche il vantaggio della riduzione dell’Imu con un abbattimento al 75%.
Limiti della cedolare secca per le tasse sugli affitti
Da tenere presente però che le differenze tra tassazione ordinaria e cedolare secca non si limitano soltanto all’aliquota di tassazione. Le tasse sugli affitti assoggettati a cedolare secca si applicano sul 100% del canone di affitto e questo reddito, tra l’altro, non concede il diritto né a detrazioni, né a deduzioni (ma al tempo stesso non si somma nella formazione del reddito imponibile).
Possono accedere alla cedolare solo le persone fisiche che hanno un reale diritto di proprietà o di godimento sull’immobile e il contratto di locazione deve essere stipulato esclusivamente per fini abitativi. Inoltre la cedolare secca si applica sono per immobili con categoria catastale da A1 ad A11 con l’esclusione della categoria A10.
Tassazione affitti brevi
A oggi sugli affitti brevi è possibile applicare la cedolare secca al 21% solo su una unità abitativa. Per chi decide di locare più di una casa, ma fino a quattro unità immobiliari, con l’affitto breve la tassazione sale al 26%. Se le case sono più di quattro, invece, i canoni saranno sottoposti a tassazione ordinaria.
Negli affitti brevi, a differenza di quello che accade nei contratti di locazione ordinari, l’opzione della cedolare secca può essere esercitata direttamente sulla dichiarazione dei redditi. Questo perché gli affitti brevi, di durata fino a 30 giorni, sono esclusi dall’obbligo di registrazione del contratto.
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