Affittare la prima casa su cui grava il mutuo: quali tassazioni e quali spese?

In molti casi, complice la crisi economica ed occupazionale, molti proprietari di immobili decidono di locare le proprie abitazioni andando, magari, ospiti da amici o parenti e usando quanto percepito come affitto per sostenere il costo del mutuo. Quando si decide di procedere in questa direzione, però, oltre alla tassazione che graverà sull’immobile, bisogna tenere conto anche delle agevolazioni di cui si è fruito in sede di acquisto e delle detrazioni per gli interessi passivi del mutuo.

Una lettrice di Money.it ci scrive:

“Buongiorno,
Mi trovo in serie difficoltà economiche causa pandemia.
Sono ancora in cassa integrazione a zero ore da marzo 2020 e credo che alla data di sblocco licenziamenti, perderò il posto.
Dopo tale doverosa premessa, chiedo se potete informarmi circa la tassazione sul reddito che andrei a percepire qualora decidessi di affittare il mio appartamento.
Si tratta di prima casa e ho relativo mutuo da sostenere.
In caso di ulteriore proseguo di cassa integrazione e successiva naspi, a cosa vado incontro affittando casa a livello di tassazione?
Il tutto ovviamente perché devo ridurre le uscite e aumentare le entrate se voglio evitare di perdere la casa in attesa di trovare un lavoro dignitoso.
In caso abbiate necessità di ulteriori dati, posso anticiparvi che al momento percepisco la cassa integrazione F.I.S. pari ad un importo mensile inferiore ai 900 euro e non ho altre fonti di reddito. Grazie per l’aiuto e comprensione”.

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Tassazione immobile in locazione

Partiamo dalla tassazione dei canoni di affitto eventualmente ricevuti. Se si affitta l’appartamento con il regime ordinario la tassazione IRPEF sui redditi derivanti dall’affitto sarà quella ordinaria: i redditi dell’affitto si cumulano ai redditi percepiti andando a determinare l’aliquota IRPEF applicata (con un minimo del 23% per redditi complessivi fino a 15mila euro che sale al 27% per i redditi che superano i 15mila e sono inferiori ai 28mila fino ad arrivare al quinto scaglione Irpef che prevede una tassazione del 43% ma solo per i redditi che eccedono i 75mila euro).

Se, invece, si sceglie il regime della cedolare secca il canone di affitto non si cumula con gli altri redditi e su di essi si pagherà un’imposta pari al 21% a patto che si scelga un contratto di affitto con canone concordato. In caso, poi, abiti in un Comune ad alta densità abitativa la tassazione potrebbe scendere fino al 10%.

Ma non basta tener presente quale tassazione verrà applicata al reddito percepito con l’affitto poiché bisogna tenere presente che, visto che sulla casa grava ancora un mutuo, sicuramente lei percepisce le detrazioni sugli interessi passivi che spetta solo fintanto si mantiene la residenza nell’immobile.

Andrebbe, quindi, a perdere le detrazioni degli interessi passivi del mutuo, a meno che non decida di mantenere la residenza nell’immobile nonostante decida di affittarlo (ma in questo caso o l’affittuario deve essere d’accordo oppure si riserva una camera della casa ad uso personale e procede ad un affitto promiscuo evitando anche le spese di IMUe TASI che le spiego di seguito).

Altra cosa da tenere in conto sono le agevolazioni IMU e TASI sulla prima casa: per averne diritto, infatti, si deve essere residenti nell’immobile. Se si sposta la propria residenza presso amici o presso un’altra abitazione anche concessa ad uso gratuito, si perdono le agevolazioni IMU e TASI e si sarà, quindi, costretti a pagare le stesse come se l’immobile fosse una seconda casa.

Per capire la reale convenienza di un eventuale locazione dell’immobile, quindi, deve prendere in considerazione l’importo del canone che intenderebbe richiedere ed applicarci la tassazione (in regime ordinario cumulando la somma ai suoi redditi, o in regime cedolare secca). A questa somma dovrebbe sottrarre, poi, le detrazioni per gli interessi passivi di cui attualmente fruisce (le trova nell’ultima dichiarazione dei redditi) e le imposte IMU e TASI che verrebbero a gravare sull’immobile. Solo a questo punto può prendere una decisione sul da farsi.

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