L’affitto in nero, ovvero senza una regolare registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, è una pratica ormai molto diffusa e, soprattutto, illegale, nonostante i proprietari dell’immobile la promuovano all’inquilino al fine di non pagare le tasse di registrazione, assicurando, al contempo, una riduzione del canone di affitto. Ma questa non è l’unico modo per pagare meno, scopriamo perché.
Come denunciare l’affitto in nero?
Il decreto legislativo n. 23/2011 ha permesso ai proprietari irregolari, che non avevano registrato il contratto di affitto, di farlo entro il 6 giugno 2011 utilizzando la cedolare secca. Qualora la regolarizzazione non fosse avvenuta, l’inquilino può rivolgersi ad uno degli avvocati dell’Unione Inquilini e denunciare il proprietario, presentando un’adeguata documentazione, che attesti il proprio domicilio nell’immobile:
- una copia del bonifico del canone mensile;
- le bollette delle utenze intestate a nome dell’inquilino (o un documento che dimostri la consegna del canone mensile).
Perché denunciando l’affitto in nero si può spendere meno?
Il decreto suddetto prevede che l’inquilino che denuncia l’affitto in nero può godere di un regime fiscale agevolato: l’applicazione di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale per una durata della locazione stabilita in 4 anni, a decorrere dal giorno della registrazione, prorogabile di altri 4. L’art. 3 del decreto, comma 8, lettera c prevede inoltre:
“L’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
Il rischio per il proprietario che non regolarizza l’affitto in nero è quello di locare l’appartamento per 8 anni (4+4) ad un prezzo nettamente inferiore alle potenzialità di mercato, fino al 90% in meno del prezzo di mercato, visto che per il canone si considererà il valore catastale, evidentemente inferiore a quello di mercato.
Massimo Pasquini della segreteria nazionale dell’Unione Inquilini ha spiegato agli inquilini come comportarsi:
“La procedura che l’inquilino deve seguire non è semplicissima. Innanzitutto va verificata l’effettiva mancata registrazione del contratto di locazione da parte del locatore. In secondo luogo poi si deve procedere con la registrazione del contratto di locazione. In terzo luogo va presentata all’Agenzia delle Entrate una denuncia nella quale dichiara i propri dati personali e quelli del locatore, la data di inizio della locazione e il canone corrisposto, unitamente ai documenti a prova delle dichiarazioni rilasciate. Infine va verificata la rendita catastale dell’immobile occupato per calcolare poi l’affitto. A questo punto parte una raccomandata al proprietario che non può far altro che prenderne atto”.
Vi ricordiamo che il contratto di affitto in nero si può denunciare anche con un esposto alla Guardia di Finanza.
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