Chi può fare l’amministratore di condominio? Requisiti, nomina e compiti

L’amministratore di condominio è una figura molto importante nella gestione della vita condominiale. Egli, infatti, funge da rappresentante legale dei condomini che lo eleggono e può essere revocato dalla stessa assemblea se non adempie ai compiti stabiliti dalla legge.

La carica di amministratore di condominio può essere ricoperta sia da una persona fisica che da una società, nel rispetto di determinati requisiti.

Al momento della sua elezione, l’amministratore di condominio entrante deve dichiarare i propri dati anagrafici, compilare l’apposito registro ed indicare l’ammontare del compenso richiesto, pena la nullità dell’atto di nomina.

Ma chi può fare l’amministratore di condominio? Vediamo insieme.

Amministratore di condomino: chi è

L’amministratore di condominio è il soggetto, nominato dall’assemblea dei condomini, che cura l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi dell’edificio. Egli, inoltre, svolge la funzione esecutiva rispetto alle deliberazioni dell’assemblea condominiale.

Dal punto di vista legale, l’amministratore di condominio è il rappresentante legale dei condomini ed ha specifici doveri e responsabilità che andremo di seguito ad elencare.

L’amministratore di condominio è obbligatorio quando i condomini sono più di 8; sotto questa soglia la sua nomina è solamente facoltativa.

I compiti dell’amministratore di condominio

I suoi compiti sono molteplici, potremmo raggrupparli in due categorie principali:

• poteri di rappresentanza dei condomini e del condominio, ossia promuove azioni giudiziarie sia contro terzi che contro i condomini;

• obblighi propri dell’amministratore.

A quest’ultima categoria appartengono i seguenti compiti:

• comunicare i propri dati anagrafici e professionali all’atto di nomina;

• stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale;

• adeguare i massimali di polizza se nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari;

• affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultano le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici;

• aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e far transitare su questo conto le somme ricevute, a qualunque titolo, dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;

• agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che l’assemblea deliberi diversamente.

La nomina: chi può fare l’amministratore di condominio?

Il ruolo di amministratore di condominio può essere esercitato sia da una persona fisica che da una società, senza limitazioni sul tipo, quindi sia società di persone che di capitali.

La persona fisica che vuole svolgere il ruolo di amministratore di condominio deve avere i seguenti requisiti:

• possesso dei diritti civili;

• assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione;

• non deve essere stata sottoposta a misure di prevenzione divenute poi definitive;

• non deve essere interdetto o inabilitato;

• deve possedere almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

• deve aver frequentato l’apposito corso di formazione;

• deve svolgere la periodica attività di formazione in materia di amministrazione condominiale.

Invece, se l’amministratore di condominio è una società, i requisiti sono i seguenti:

• deve essere un socio illimitatamente responsabile;

• deve essere uno degli amministratori della società.

La perdita dei requisiti causa l’immediata cessazione dall’incarico.

La nomina dell’amministratore di condominio avviene con la maggioranza dei voti dei presenti all’assemblea condominiale. I condomini presenti devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.

Una volta nominato, il nominativo del nuovo amministratore di condominio va annotato in un apposito registro chiamato “registro delle nomine e delle revoche” del quale egli stesso si occupa.

Il compenso

In merito al compenso, la legge prevede che l’amministratore di condominio deve specificare analiticamente l’importo che richiede per svolgere tale attività all’atto di nomina.

Si tratta di una previsione che ha lo scopo di garantire la massima trasparenza dei rapporti economici verso i condomini. La specificazione del compenso deve essere indicata al momento della nomina da parte dell’assemblea condominiale. Se l’amministratore omette di indicare l’importo, la nomina si considera nulla.

Per maggiori informazioni sul compenso, si consiglia la lettura del nostro articolo dedicato a quanto guadagna l’amministratore di condominio.

Durata e revoca

L’amministratore di condominio una volta eletto resta in carica per un anno e, se manca la revoca, il suo incarico si presume rinnovato per un altro mandato.

Se i condomini lo desiderano, l’amministratore di condominio può essere revocato in ogni momento, sempre nel rispetto del regolamento del condominio. L’amministratore di condominio viene revocato mediante votazione dell’assemblea a maggioranza dei presenti (devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio).

Tuttavia, in particolari circostanze, la revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condomini. Precisamente, ciò è possibile quando l’amministratore di condominio:

• omette di comunicare ai condomini la notificazione di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni;

• non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;

• non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti;

• non convoca l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;

• omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o di una autorità amministrativa;

• omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea;

• omette di aprire il conto corrente condominiale;

• gestisce il patrimonio del condominio in modo non adeguato e crea il rischio di confusione tra il suo patrimonio e quello di altri soggetti;

• omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto;

• non fornisce i dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti;

• non tiene i registri obbligatori;

• non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione;

• commette gravi irregolarità fiscali.

Chi subisce la revoca da parte del giudice non può più essere nominato dall’assemblea come amministratore di condominio.