Cos’è la cartolarizzazione del mutuo, come funziona e cosa cambia per il mutuatario? In sintesi si tratta di una vendita di crediti da una banca a una società. Un’operazione consentita e trasparente.
Spesso si viene a conoscenza che il proprio mutuo è stato cartolarizzato solo quando si chiede una surroga o una rinegoziazione del contratto.
La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria, regolata e regolamentata per legge, che consiste nella vendita dei crediti vantati dalla banca, come appunto i mutui, a una società chiamata «società veicolo» (in inglese SPV, special purpose vehicle).
Pertanto, quando una banca cede ad una società terza un contratto di credito effettua una cartolarizzazione.
La società che acquista il debito di un cliente emette come garanzia dei titoli obbligazionari. Si effettua una trasformazione del credito in «carta», di qui il termine «cartolarizzazione» che viene utilizzato in ambito finanziario proprio per sintetizzare il concetto.
Vediamo in questa guida cos’è la cartolarizzazione, come funziona e cosa cambia per il mutuatario.
Mutuo: cos’è la cartolarizzazione
La cartolarizzazione del mutuo è una cessione del contratto di finanziamento precedentemente sottoscritto tra una banca e un suo cliente. In sostanza, la cartolarizzazione è un’operazione finanziaria diffusa negli ultimi anni che permette alla banca di incassare un corrispettivo economico grazie alla vendita di determinati crediti ad una società terza, la quale vanterà a sua volta i futuri interessi dovuti da parte del mutuatario.
Il principale vantaggio dell’istituto di credito che vende il credito è che monetizza in anticipo una somma di denaro che potrà reinvestire senza dover aspettare la naturale scadenza del contratto di mutuo.
La società finanziaria che acquisisce il contratto diventa di fatto proprietaria del credito inizierà a trarne profitto incassando le rate di mutuo, comprensiva di quota capitale e di quota interessi, che il mutuatario verserà fino alla scadenza del prestito ipotecario. I rischi a carico della finanziaria emergono nel momento in cui il cliente non dovesse più rimborsare il finanziamento.
Al contrario, con la cartolarizzazione, la banca che cede il credito si libera di un mutuo considerato a rischio insolvenza e allo stesso tempo ottiene una liquidità immediata senza dover aspettare decenni, come nel caso dei mutui con durata pari a 20 o a 30 anni.
Cartolarizzazione mutuo: cosa cambia per il mutuatario?
La cartolarizzazione del mutuo non implica dei cambiamenti delle condizioni del contratto di mutuo, e pertanto, il cliente che riceve la comunicazione della cessione del debito non dovrà compiere nessuna azione.
Anche se il proprio mutuo è stato cartolarizzato, i termini e le condizioni previste nel contratto di mutuo stipulato con la banca che ha ceduto i crediti non vengono modificate e il cliente sarà libero di rinegoziare nuove condizioni con la propria banca, seppur quest’ultima dovrà interfacciarsi con la società che ha rilevato il credito.
Allo stesso tempo, il mutuatario che si è visto cartolarizzare il mutuo ha il diritto di cambiare istituto bancario e avvalersi della surroga senza particolari impedimenti, né da parte della vecchia banca né tanto meno da parte della società finanziaria che è diventata creditrice del mutuo.
Sia la surroga che la rinegoziazione sono operazioni fattibili per effetto della convenzione firmata il 12 novembre 2007 da ABI (l’associazione bancaria italiana) e il Consiglio del Notariato e che fa riferimento alla legge 130/1999 dove si parla di mutui cartolarizzati.
Mutuo cartolarizzato: richiedere la surroga
Spesso si viene a conoscenza che il proprio mutuo è stato cartolarizzato perché quando si chiede alla vecchia banca di fornire il debito residuo per l’estinzione del prestito necessaria per la surroga.
Come detto, le condizioni contrattuali del mutuo in corso rimangono invariate e il cliente che paga regolarmente le sue rate non corre alcun rischio in seguito alla cartolarizzazione del suo finanziamento.
Quando il mutuo è stato ceduto a terzi, il rischio è che i tempi per il buon fine dell’operazione possano allungarsi in quanto la banca dovrà comunicare alla società che ha acquisito il credito la volontà del mutuatario di cambiare istituto. In questo caso, la società creditrice non potrà in alcun modo fare opposizione alla decisione del cliente.
Sulla cartolarizzazione la legge prevede che la banca che aveva concesso il mutuo debba trasmettere in forma scritta al mutuatario l’avvenuta operazione che lo riguarda direttamente. Il cliente potrà continuare ad interagire con la banca e manterrà i rapporti con l’istituto originario, il quale rimarrà il punto di riferimento per le comunicazioni con la società che ha acquisito il credito.
Nel caso della surroga, l’operazione come detto è tutelata da una convenzione sottoscritta nel 2007 tra l’Abi e il Consiglio del Notariato, secondo cui, facendo riferimento alla legge 130/1999, si specifica che la cartolarizzazione di un mutuo non deve essere un ostacolo alla surroga.
In ogni caso, uno dei principi fondamentali della legge sulla portabilità, conosciuta anche come Legge Bersani, è che la vecchia banca (o chi per essa) non si può opporre alla surrogazione del mutuo.
La rinegoziazione del mutuo cartolarizzato
I titolari di un mutuo cartolarizzato possono chiedere anche la rinegoziazione delle proprie condizioni contrattuali alla banca che aveva precedentemente erogato il mutuo, ma quest’ultima si comporterà da intermediario in quanto sarà obbligata ad interfacciarsi con la società finanziaria che ha acquisito il credito e di fatto ne è diventata proprietaria.
I tempi dell’istruttoria potrebbero allungarsi perché oltre alla banca, con cui continueremo ad interfacciarci, dovremo attendere la definitiva autorizzazione da parte della società finanziaria neo-proprietaria del credito.
Ma in ogni caso, l’operazione è fattibile, sempre che la società finanziaria, nel caso della rinegoziazione, abbia intenzione e interesse ad accordarci migliori condizioni
È importante ribadire difatti che, se il mutuo è stato cartolarizzato l’accettazione della rinegoziazione è tutt’altro che scontata in quanto la società finanziaria, avendo acquisito un credito basandosi su un guadagno specifico, non sempre sarà disposta a modificare a proprio svantaggio le condizioni di contratto prestabilite.
In questo caso, dunque, si può affermare che la cartolarizzazione può essere penalizzante per il mutuatario. Infatti, in assenza di cessione del credito, la banca tradizionale avrebbe certamente più interessi a mantenere un cliente. Basti pensare che oltre al mutuo, potrebbero esserci altri rapporti con la filiale di riferimento, tra cui uno o più conti correnti, carte di credito, altri finanziamenti, titoli o azioni.
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