Cedolare secca 2016: tutti i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Nonostante il regime alternativo previsto dalla cedolare secca sia in vigore dal 2011, ancora molti dubbi permangono e durante l’evento promosso dal Sole 24 ore, Telefisco, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a fornire chiarimenti su alcuni aspetti molto importanti. Vediamo di seguito quali sono le indicazioni fornite dall’AdE.

Cedolare secca, chiarimenti: cos’è e cosa prevede

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo che si sostituisce, appunto, a quello ordinario e risulta molto conveniente poiché sostituisce l’Irpef, le addizionali comunali e regionali e comporta il mancato pagamento sia dell’imposta di registro che dell’imposta di bollo, spese che ordinariamente devono essere sostenute dal contribuente per effettuare la registrazione del contratto.

Contratto di locazione: cedolare secca e tassazione ordinaria, quale conviene?

La cedolare secca è stata introdotta nel 2011 ed è applicabile alla tassazione dei canoni di locazione esclusivamente ad uso abitativo.

Riportiamo di seguito i chiarimenti dell’AdE per quanto attiene all’ambito di applicazione ed ai soggetti che possono accedervi.

Cedolare secca, chiarimenti: requisiti soggettivi

I soggetti che possono accedere al regime della cedolare secca sono esclusivamente i locatori persone fisiche che non operano nell’ambito del reddito di impresa o del lavoro autonomo.

Anche il locatario deve rispettare le medesime caratteristiche richieste al locatore per poter accedere al regime della cedolare secca (Circolare n.26/E del 2011).

L’Agenzia delle Entrate chiarisce, quindi:

“Possono accedere al regime alternativo della cedolare secca i soggetti persone fisiche, non possono, invece, accedervi né i soggetti Ires (società e enti non commerciali) né le persone fisiche che detengono l’immobile nell’ambito della loro attività imprenditoriale o di lavoro autonomo”.

E se il proprietario di un immobile è un condominio o l’immobile viene affidato ad un’agenzia?
L’Agenzia specifica che, nel primo caso, quindi se titolare dell’immobile è il condominio non è possibile usufruire del regime della cedolare secca poiché il contratto di locazione sarà registrato e stipulato dall’amministratore condominiale e verrà utilizzato il codice fiscale del condominio (Circolare n.26/E del 2011 dell’Agenzia delle Entrate).

Nel secondo caso invece, quello in cui i proprietari di un immobile affidino il mandato per la locazione ad un’agenzia, è possibile ricorrere al regime della cedolare secca ed il contribuente, trattandosi di un contratto temporaneo, esprimerà l’opzione direttamente nella dichiarazione dei redditi (interrogazione parlamentare 12.3.2014, n. 5-02262).

Cosa accade se gli immobili sono locati ad imprenditori per finalità abitative dei dipendenti?
L’Agenzia specifica che nemmeno in questo caso è possibile usufruire del regime previsto dalla cedolare secca poiché non rileva la finalità della locazione, ma il soggetto a cui è locato l’immobile, imprenditore o lavoratore autonomo in questo caso.

Cedolare secca, chiarimenti: requisiti oggettivi

Come specificato più volte dall’Agenzia delle Entrate è possibile ricorrere al regime della cedolare secca solo ed esclusivamente per i contratti di locazione da uso abitativo e quindi per le unità immobiliari accatastate in una delle categorie del gruppo A, tranne la categoria A/10 (uffici e studi privati).

E’ possibile utilizzare il regime della cedolare secca per le pertinenze?
Con la Circolare n.26/E del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha informato che è possibile utilizzare il regime della cedolare secca anche per le parti pertinenziali di un immobile ed anche se la locazione delle medesime avvenga in una fase successiva e con un altro contratto, purché vi sia un richiamo esplicito al contratto dell’immobile ad uso abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale.

Quali tipi di contratto rientrano nell’ambito di applicazione della cedolare secca?
Viene specificato che il contratto di locazione deve avere finalità abitative, ma non viene indicato per quali tipi di contratto è possibile usufruire del regime previsto dalla cedolare secca.
Se ne deduce che è possibile ricorrere a qualsiasi tipologia contrattuale: contratto libero; contratto a canone concordato; contratto transitorio; contratto per studenti (sono previste, inoltre, detrazioni fiscali per la locazione studenti; contratto ad uso turistico; etc.

Cedolare secca, chiarimenti: aliquota e canone concordato

Qualora si possa ricorrere al regime della cedolare secca la base imponibile è costituita dai maggiori tra i valori di seguito riportati:

• l’intero canone di locazione (è bene ricordare che, in questo caso, non sono previsti abbattimenti forfettari);
• la rendita catastale rivalutata del 5%.

L’aliquota standard è del 21% mentre l’aliquota agevolata è del 10% e può essere applicata nei seguenti casi:

• contratti a canone convenzionato (ma soltanto per il quadriennio 2014-2017);
• contratti a canone convenzionato stipulato nei comuni nei quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 27.5.2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di un evento calamitoso.

E se i Comuni colpiti da calamità naturali e stato di emergenza non rientrano tra quelli ad alta tensione abitativa?
Nei Comuni ad alta tensione abitativa sono stati stipulati degli accordi tra proprietari ed inquilini per quanto riguarda la stipula dei contratti con canone concordato con un’aliquota agevolata del 10%.

In alcuni casi i Comuni colpiti da calamità naturali e dallo stato di emergenza non rientrano tra i comuni ad alta tensione abitativa, ma l’AdE chiarisce che in questi casi è possibile far riferimento all’accordo vigente nel comune “demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione” (art. 1, co. 2 del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze del 14 luglio 2004).