Clausole del contratto di mutuo: a cosa fare attenzione?

Il mutuo per l’acquisto della casa è per molte persone il più grande sacrificio finanziario della vita. Essendo il mutuo ipotecario un impegno di durata mediamente lunga e spesso di importo rilevante, è importante conoscere tutti gli elementi e le condizioni presenti sul contratto per evitare di commettere degli errori che potrebbero costare molto caro, a partire dalle clausole del mutuo che troppo spesso si ignorano e delle quali si conosce ben poco.

Le clausole del mutuo, presenti sul contratto regolano il metodo di pagamento del mutuo o la tipologia di rimborso delle rate.

In questo articolo analizzeremo le clausole del mutuo più frequenti: Floor e Cap, tassi che agiscono sulla rata e che possono alterare l’andamento naturale dei tassi di interesse.

Vedremo a cosa fare attenzione quando si sottoscrive un nuovo contratto di mutuo.

Quali sono le clausole del mutuo più frequenti?

Prima di firmare l’atto notarile di mutuo è molto importante leggere con attenzione il contratto, la cui bozza può e deve essere chiesta alla banca prima che venga concesso il prestito.

Dopo una prima lettura, nel caso ci fossero delle incomprensioni, sarà possibile sciogliere ogni dubbio chiedendo spiegazioni allo stesso istituto di credito che erogherà il mutuo o in alternativa sarà possibile rivolgersi al notaio che stipulerà l’atto, il quale sarà sicuramente disponibile a chiarire ogni aspetto del contratto.

In particolare, le maggiori incomprensioni possono verificarsi alla presenza di alcune clausole del mutuo, più o meno esplicite.

Nei contratti di mutuo a tasso variabile gli interessi dovuti dal mutuatario sono calcolati sommando il tasso Euribor e un valore percentuale, il cosiddetto spread.

Nel corso degli ultimi anni gli istituti di credito hanno fatto ricorso a clausole che prevedono un limite percentuale al di sotto del quale gli interessi dovuti dal mutuatario non possono scendere, le cosiddette clausole «Floor».

Pertanto, nei contratti di mutuo a tasso variabile bisogna prestare molta attenzione al tasso Floor, una condizione presente sui contratti indicizzati in cui è previsto un limite minimo della rata da rimborsare a favore della banca che si garantirà un tasso che non potrà scendere al di sotto di una certa soglia.

C’è poi la clausola “Cap” (ovvero il limite massimo oltre il quale il tasso di interesse da corrispondere sul mutuo non può andare) che in genere ampiamente pubblicizzata dalle banche, che fanno leva proprio su tale aspetto per poter piazzare più agevolmente alla clientela prodotti con la protezione.

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Cos’è e come funziona la clausola del tasso Floor?

La clausola «Floor», dall’inglese «pavimento», indica il livello più basso al di sotto del quale gli interessi non possono scendere.

Come sappiamo, i mutui a tasso variabile sono calcolati sommando il parametro di riferimento, spesso l’Euribor o in altri casi il Tasso BCE, allo spread bancario, il margine di guadagno della banca.

Può capitare, in una fase di tassi Euribor negativi che la somma algebrica dei due riferimenti sia inferiore allo stesso spread.

Facciamo un esempio pratico: se in un contratto di mutuo a tasso variabile fosse indicato che «il tasso è pari all’Euribor 3 mesi oltre spread dell’1%», significherebbe che se l’indice Euribor fosse negativo, ad esempio -0,30, il tasso finito, ai fini del calcolo degli interessi del mutuo, dovrebbe essere pari a 0,70% (Euribor -0,30 + 1,00 = 0,70%).

Prima del 2015, quando le scadenze Euribor erano scese per la prima volta nella storia sotto la soglia dello zero, non era frequente la presenza in contratto dell clausola Floor.

Successivamente, in seguito alla discesa dei parametri di riferimento, andati in territorio negativo, molte banche hanno fatto ricorso, nei nuovi contratti, alla clausola Floor, limitando di fatto la discesa dei tassi a cui abbiamo assistito negli anni successivi.

Alcuni istituti di credito, anche per i contratti di mutuo a tasso variabile già sottoscritti in precedenza e per i quali non era prevista alcuna clausola di tasso minimo, avevano calcolato il tasso applicato ai fini del calcolo della rata di mutuo bloccandolo allo stesso livello dello spread, considerando l’Euribor a zero, anche quando l’indice era inferiore.

In seguito alle molte proteste, sia di singoli mutuatari, sia delle associazioni dei consumatori, le banche si trovarono costrette a ricalcolare il tasso applicato ai clienti considerando il parametro Euribor negativo per le rate passate e per quelle successive.

La stessa Banca d’Italia richiamò gli istituti di credito: tramite la comunicazione del 3 febbraio 2016 precisava che le banche si sarebbero dovute «astenere dall’applicare clausole di tasso minimo non pubblicizzate e non espressamente incluse nel contratto».

Mutuo a tasso variabile con Floor: la clausola è legittima?

Per quanto riguarda i nuovi contratti di mutuo a tasso variabile, oggi molte banche prevedono la clausola Floor come condizione per la concessione dello stesso mutuo.

Nella citata comunicazione della Banca d’Italia del 2016, l’Istituto di via Nazionale aveva considerato irregolare l’applicazione del tasso minimo, se non espressamente pubblicizzato, o a maggior ragione, se non inserito nel contratto di mutuo.

Il concetto di pubblicità si applica anche sui nuovi contratti purché le informazioni circa l’inserimento della condizione del tasso minimo siano rese note e chiaramente indicate sui fogli informativi pubblici dell’istituto, sul PIES, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato che deve essere rilasciato al cliente da parte della banca prima della sottoscrizione del mutuo, e sullo stesso contratto di finanziamento.

A fronte di tutte queste condizioni, la clausola Floor è da considerarsi legittima.

La clausola Floor è stata introdotta da diverse banche per far fronte al calo dei tassi di interesse degli anni ormai passati e tutelarsi in caso di ulteriore discesa del parametro Euribor, che vedrebbe un minor guadagno nel montante degli interessi nel corso del piano di ammortamento.

Quando si sceglie il mutuo più adatto alle proprie esigenze, oltre al dubbio se stipulare un mutuo a tasso fisso o variabile, sarebbe opportuno soffermarsi anche sulla presenza di clausole, come il tasso Floor, che di fatto limita il naturale andamento dei tassi quando questi sono in fase di discesa, ma allo stesso tempo è importante conoscere come funziona l’eventuale clausola opposta, il cosiddetto tasso Cap, che blocca il tasso ad un limite massimo prestabilito.

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Cos’è e come funziona la clausola del tasso Cap?

La clausola «Cap», dall’inglese «cappello», prevede un tasso massimo oltre il quale il mutuatario non pagherà, in termini di rata, nel corso della durata del mutuo.

Mentre la clausola Floor è decisamente a favore della banca il tasso Cap invece prevede un tetto massimo oltre il quale si è sicuri che non si pagherà, a vantaggio del mutuatario.

Il pagamento delle rate di un mutuo con Cap viene calcolato come un normale mutuo a tasso variabile e di conseguenza viene determinato il parametro di riferimento, che potrebbe essere composto dall’Euribor, o dal Tasso Bce, maggiorato da uno spread.

Di fatto, il mutuo sarà indicizzato a questi due elementi, ma prevede anche un blocco della rata qualora i tassi dovessero raggiungere o superare il limite Cap stabilito nel contratto.

Facciamo un esempio: se il mutuo ipotecario fosse parametrato all’«Euribor 1 mese oltre spread dell’1,50 e Cap pari al 4%», finché il tasso applicato al proprio contratto resterà sotto quota 4%, il cliente pagherà il prestito come se fosse un tasso variabile puro, con le normali oscillazioni.

Nel momento in cui il tasso applicato al proprio mutuo salisse al di sopra del 4%, il mutuatario non pagherà mai una rata superiore a tale soglia. Qualora i tassi dovessero nuovamente scendere al di sotto del Cap, il cliente continuerà ad avere un mutuo indicizzato.

La clausola Cap ha una funzione garantistica e di salvaguardia per il mutuatario, anche se non sempre è vantaggiosa come può sembrare.

Infatti, gli istituti bancari disposti ad inserire un tetto massimo, al fine di garantirsi da eventuali perdite nel caso in cui i tassi di interesse salissero al di sopra del Cap stabilito in contratto, normalmente analizzano con attenzione tutti gli scenari possibili e cercano di prevedere l’andamento dei tassi futuri per stabilire quale potrebbe essere il livello al di sotto del quale subirebbero un danno economico.

In base a questo studio, è evidente che le banche si cautelino inserendo un tasso Cap più alto rispetto alle loro previsioni dei tassi futuri.

Per questo motivo è opportuno valutare con attenzione se il tasso massimo, apparentemente a vantaggio per il cliente, sia invece una garanzia superflua e addirittura penalizzante.

Infatti, molto spesso, questa tutela potrebbe avere un costo nascosto in quanto il tasso con cui viene calcolato il mutuo è quasi sempre maggiore rispetto ad un tasso variabile puro.

A questo punto, sarebbe opportuno chiedersi se valga la pena far inserire questo tipo di clausole o piuttosto, se si cerca una certezza della rata, optare direttamente per un tasso fisso.

Certamente, come nel caso del tasso Floor, anche il tasso Cap deve essere correttamente ed esplicitamente pubblicizzato dalla banca.

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Attenzione ai tassi di ingresso

Tra le altre clausole del mutuo è fondamentale fare attenzione al tasso di ingresso, che spesso è un preammortamento durante il quale non si paga la quota di capitale, ma l’esborso della rata riguarda solo la quota di interessi, il che significa mantenere il livello del mutuo sempre allo stato originario.

In fase di ricerca del mutuo si potrebbe rimanere attratti da un tasso molto basso, che solo dopo un’attenta analisi si potrebbe scoprire che si trattasse di un classico specchietto per le allodole, ovvero con tasso iniziale alle condizioni pubblicizzate, ma in effetti con parametri in evoluzione, e molto più penalizzanti, nel corso del mutuo.

Clausole che permettono di modificare le condizioni del mutuo

Esistono contratti in cui possono essere inserite varie possibilità di modificare alcune condizioni nel corso dell’ammortamento del finanziamento senza dover chiedere necessariamente una rinegoziazione del mutuo.

Tra queste c’è l’opportunità di cambiare il tipo di tasso, ad esempio da fisso a variabile o viceversa, in periodi specifici indicati nel contratto, o allungare o diminuire la durata naturale.

La clausola che permette di modificare il tasso potrebbe essere vantaggiosa perché si ha l’idea di poter gestire in modo autonomo il proprio finanziamento, ma anche in questo caso, solitamente, lo spread applicato è superiore alle altre tipologie di mutuo che non prevedono questa opzione.

Allo stesso tempo, questo «switch», come lo chiama qualche istituto, potrebbe essere rischioso in quanto il tasso che verrà applicato negli anni successivi dipenderà dai parametri al momento della scelta e quindi non è possibile di fatto cambiare il tasso quando realmente sarà più conveniente per il mutuatario.

Il rischio maggiore sarebbe quello di trovarsi nella situazione di dover decidere tra un tasso fisso o un tasso variabile entrambi più alti del tasso precedente.

Tra le clausole a tutela del cliente, esiste la possibilità di sospendere le rate del mutuo per un certo periodo di tempo, con dei limiti che di solito non superano le sei mensilità consecutive fino ad un massimo di tre volte nel corso della durata totale del mutuo, senza dover dimostrare una causa sopravvenuta particolare, ma semplicemente comunicando alla banca di volersi avvalere di questa opzione, se prevista nel contratto.

Potrebbe essere una soluzione interessante per chi ha un lavoro che prevede un calo di entrate in certi periodi dell’anno, come i lavoratori autonomi o i lavoratori stagionali.

In questi casi è importante chiedere alla banca come saranno conteggiati gli interessi nel periodo di sospensione, se dovranno essere corrisposti alla scadenza del mutuo, e se maggiorati, o se verranno pagati nel momento in cui riprenderà l’ammortamento. Tutte informazioni necessarie per valutare se l’opzione sia davvero conveniente.

In ogni caso, la raccomandazione è d’obbligo: ogni volta che si è in procinto di sottoscrivere un nuovo mutuo, una surroga o una scrittura privata che prevede una rinegoziazione con la stessa banca, è importante fare molta attenzione alle clausole del mutuo che apparentemente possono sembrare a vantaggio del cliente, ma che se non se ne conoscono i dettagli, possono trasformarsi in opzioni inutili e a maggiori costi.