Come si impugna la delibera condominiale: tempi e procedura

La delibera condominiale può essere impugnata. Occorre però sapere quando questo è possibile, quali termini si devono rispettare e a quale giudice rivolgersi.

La legge sulla riforma del condominio disciplina nei dettagli le modalità di impugnazione, a seconda che la delibera sia nulla o annullabile. Se sei un condomino e ritieni che una deliberazione, anche se approvata, sia contraria alle legge o al regolamento condominiale, in questa guida troverai le informazioni utili per proporre l’impugnazione.

Cos’è la delibera condominiale

Prima di affrontare l’impugnazione, occorre chiarire cosa sia esattamente una delibera condominiale. Essa è l’espressione della volontà dell’assemblea condominiale su una questione d’interesse per tutti i condomini. La delibera deve essere trascritta in un verbale dall’Amministratore di condominio.

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Se la deliberazione non viene trascritta in forma scritta sarà nulla. Invece è annullabile, vale a dire che seppur viziata è considerata valida se i condomini la accettano, la delibera che non reca la data esatta, i nominativi dei partecipanti all’assemblea, le quote millesimali e gli eventuali conflitti d’interesse.

Quando e come impugnare una delibera condominiale

La delibera condominiale può essere impugnata quando uno dei condomini ritiene che il suo contenuto vada in contrasto con la legge o con il regolamento di condominio. In altre parole può essere impugnata solo la delibera affetta da “vizi”, che possono essere di due nature:

• vizi che portano alla nullità della delibera, quando il contrasto con la legge o il regolamento è così evidente da rendere la delibera nulla anche se tutti i condomini l’hanno votata;

• vizi che portano all’annullabilità, quando possono essere sanati e quindi superabili in seguito all’accettazione - anche tacita - dei condomini.

Per impugnare la delibera occorre rivolgersi all’autorità giudiziaria competente per territorio. Questo caso rientra tra quelli indicati dal decreto del decreto legge numero 69 del 2013 (c.d. Decreto del fare) che prevedono l’obbligo del tentativo di conciliazione presso un ente indicato dal Ministero della Giustizia prima di adire le vie legali.

Quindi il Giudice civile sarà adito solo se la conciliazione non è andata a buon fine. L’atto di impugnazione deve indicare inderogabilmente la delibera in contestazione e i vizi che sono alla base della domanda.

Può essere sospesa la delibera?

Di norma l’impugnazione della delibera condominiale non ne sospende la sua esecuzione e gli effetti per i condomini. Tuttavia, qualora si ritenga che da essa possano derivare dei danni, chi impugna può domandare la sospensione al Giudice di merito. Sarò il giudice a valutare se sospenderla oppure no, in base alla possibili danni per il o i condomini.

Impugnazione delibera: cosa dice la legge

La disciplina sull’impugnazione della delibera condominiale è contenuta nell’articolo 1137 del Codice civile, dove si legge che:

“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

Impugnare una delibera condominiale, i tempi da rispettare

Per impugnare la delibera affetta da vizi i condomini devono rispettare dei tempi indicati dalla legge. Le delibere annullabili possono essere impugnate dai condomini assenti, astenuti o contrari alla votazione, mentre le delibere nulle - quindi notevolmente contrarie alla legge o al regolamento - possono essere impugnate da chiunque ne abbia interesse, anche se non vive in quel condominio.

Dopo la citazione davanti al Giudice, l’atto di impugnazione va notificato all’Amministratore di condominio entro:

• 30 giorni dalla votazione della delibera assembleare per se l’impugnazione viene mossa dai condomini che si sono astenuti o che hanno votato contro:

• 30 giorni dalla data in cui è pervenuta la comunicazione della delibera se l’impugnazione è mossa dai condomini assenti.