Crowdfunding immobiliare: come investire in Italia

Il crowdfunding immobiliare (o real estate crowdfunding) è uno dei modi più semplici per investire nel mattone. Esso consiste nel finanziamento collettivo di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale in cambio di una remunerazione del capitale.

Fino a qualche anno fa, infatti, l’unica opzione per entrare nel mercato immobiliare era disporre di grandi capitali e comprare proprietà. Oggi invece esistono portali specializzati che, tramite equity o peer-to-peer lending, consentono a tutti di partecipare al mercato immobiliare anche con piccole somme di denaro (anche solo 100 euro!), e di diversificare il portafoglio con un investimento considerato da sempre sicuro e redditizio.

Possedere e gestire le proprietà può essere gravoso, richiede una quantità enorme di tempo, denaro e manodopera, ma la natura passiva di un investimento azionario realizzato tramite crowdfunding immobiliare può eliminare questi stress.

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Anche se più conosciuto e utilizzato all’estero, in Italia il crowdfunding immobiliare ha preso piede da qualche anno a questa parte, dimostrandosi particolarmente vivace negli ultimi 12 mesi (ha mosso un volume d’affari pari a 15,6 milioni di euro). Se fino all’anno scorso vi erano solo 2 piattaforme attive, oggi se ne contano ben 6.

Questi portali, pur essendo simili, differiscono tra di loro in termini di modelli di business e offerte di investimento, limiti e requisiti di accreditamento. Ecco una panoramica che illustra quali sono le principali piattaforme di crowdfunding immobiliare attive in Italia e come funzionano.

Crowdfunding immobiliare: equity e lending

Prima di entrare nel dettaglio è bene sapere che in Italia ci sono due tipi di crowdfunding immobiliare: equity e lending. La differenza consiste nel fatto che nel lending crowdfunding l’investitore diventa titolare di un diritto di credito, mentre nell’equity si comprano le quote della società in cui si investe.

Nel primo caso, quindi, non si diventa soci o proprietari di qualcosa ma, in cambio del denaro prestato, entro una scadenza e a un tasso di interesse prestabiliti, si ha diritto a riavere indietro il credito. Tramite equity crowdfunding invece si entra proporzionalmente alla somma investita nella società che realizza il progetto immobiliare (ma non si diventa automaticamente proprietario di un immobile).

Re-Lender

Re-Lender (da Reconversion, “riconversione”, e Lender, “prestatore”) è la prima piattaforma di real estate dedicata alle riconversioni industriali, immobiliari ed ecologiche. La piattaforma, lanciata dal gruppo imprenditoriale Marella (da oltre 100 anni nel settore delle costruzioni e del settore immobiliare) e con sede a Milano, presso il Fintech District, e Madrid, ospita progetti orientati alla sostenibilità ambientale, sociale ed economica. Il primo progetto pubblicato è stato Scalo Jonico, una riconversione urbana a 12 mesi con rendimento annuale del 9% e un obiettivo di raccolta di 400.000 euro.

Scopri la piattaforma di Re-Lender

L’interfaccia del sito è molto intuitiva, il processo di iscrizione semplice e sicuro, e la registrazione è gratuita. Qui l’investimento è davvero alla portata di tutti grazie alla possibilità di partecipare al finanziamento con un minimo di 50€ (con cui si possono ottenere interessi oltre il 10% annuo).

Il funzionamento è semplice. La prima cosa da sapere è che Re-Lender propone tre tipologie di riqualificazione:
1) Re-innovate, ovvero trasformazioni e conversioni digitali, investimenti in innovazione, ricerca e sviluppo;
2) Re-convert, ossia riconversione di aree industriali per costruire nuovi edifici residenziali o commerciali;
3) Re-green, cioè progetti focalizzati sulla sostenibilità ambientale.

La piattaforma presenta i progetti, ognuno dei quali corredato di business plan, obiettivi e info utili per gli investitori, come tasso di interesse garantito e andamento della raccolta. Gli utenti possono così visionare le campagne e decidere in quale investire. Una volta terminati i lavori di riqualificazione all’investitore viene restituito il capitale investito più interessi maturati.

Re-Lender funge da sostituto d’imposta: in fase di dichiarazione dei redditi bisognerà indicare l’importo dei guadagni, a cui verrà applicata la tassazione del 26% alla fonte.

Scopri la piattaforma di Re-Lender

Housers

La piattaforma nata in Spagna, che opera come lending crowdfunding, si è aperta al mercato italiano e ha una sede a Milano.

Come funziona? Bisogna iscriversi (è gratuito) e accedere così a tutte le informazioni disponibili sui progetti in raccolta. Per iniziare a investire bisogna aprire il conto, validando la propria identità con l’upload della copia di un documento. Dopo aver attivato il conto su Housers (è gestito da Lemon Way, istituto di pagamento autorizzato dall’Autorità amministrativa della Banca di Francia, operante in diversi paesi europei secondo le norme UE), si può investire con bonifico dal proprio conto corrente o tramite carta di credito, in maniera ancora più veloce.

Sul sito l’investitore può visionare le campagne attive e tutti i dettagli sui progetti e le società che li propongono. Ci sono 3 opzioni di partecipazione:

• Risparmio
  Si può investire in prestiti a lungo termine (da 5 a 10 anni con interessi mensili) su progetti immobiliari con rendimenti basati sugli affitti e sulla vendita dell’immobile. Ogni mese si guadagna una quota degli affitti proporzionale alla cifra investita, e il valore dell’investimento si rivaluta con l’immobile.
• Investimento
  Si investe nella ristrutturazione o nella costruzione di immobili per la vendita. Una volta venduto l’immobile il capitale prestato viene restituito insieme a una quota della plusvalenza proporzionale al proprio investimento.
• Tasso fisso
  Si può investire in prestiti a tasso fisso a medio termine 12-36 mesi, concessi a società di sviluppo immobiliare per nuove costruzioni. Il capitale viene restituito a fine periodo, e il tasso d’interesse viene concordato con la società.

In tutti i casi è possibile acquistare e rivendere i titoli sul Marketplace (fatta eccezione per i progetti già conclusi). L’investitore decide quali titoli vuole rivendere e a che prezzo, l’intenzione di vendita viene pubblicata automaticamente da Housers tra le opportunità di vendita con la dicitura market place.

Walliance

Walliance è stata la prima piattaforma di real estate equity crowdfunding a ottenere l’autorizzazione in Italia. Anche qui è richiesta una registrazione gratuita al sito (inserendo email e password o tramite login Facebook o LinkedIn) grazie alla quale si può procedere alla valutazione dei progetti immobiliari e all’eventuale finanziamento. La somma minima che si può investire è 500 euro e ci si può anche rivolgere direttamente all’offerente per avere maggiori dettagli.

Una volta selezionato l’investimento bisogna inserire i propri dati, leggere e accettare le condizioni dell’offerta, scegliere l’importo da investire (che verrà trasferito tramite bonifico bancario) e compilare il questionario di appropriatezza previsto dalla normativa Consob. Chi risulta idoneo può procedere con il finanziamento. Il capitale investito confluisce nella società di quel progetto immobiliare, di cui l’investitore diventa socio a tutti gli effetti, con quote corrispondenti all’importo investito. In caso di insuccesso vi è il rimborso. Un’altra possibilità è che il progetto preveda una soglia minima di raccolta che, se raggiunta, consenta comunque il trasferimento delle quote e la realizzazione dell’operazione immobiliare.

Tra i progetti chiusi con successo su Walliance si annoverano il complesso residenziale di via Barbacorvi a Trento, la realizzazione della comunità artistica di Wynwood a Miami, il resort Baia Blu a Jesolo, Palazzo Cavour a Firenze (convertito da scuola a edificio residenziale) e i progetti Investi con Me by Giuseppe Gatti a Milano, Torino, Roma, Bologna, Genova e Venezia.

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Crowdestate

Crowdestate è stata lanciata in Estonia nel 2014 e, dopo il successo registrato nell’area baltica e nel Nord Europa, a maggio 2018 si è aperta al mercato italiano, dove ha uffici a Milano. Per dare qualche numero, nel 2017 la piattaforma ha raccolto 10 milioni di euro con una media di 30 progetti pubblicati, e a settembre 2018 ha raggiunto 14 milioni.

Le opportunità di investimento che vediamo sul sito sono state sottoposte a un rigoroso processo di due diligence, e solo il 5% di queste supera la fase e viene pubblicata.

Chi sceglie di investire in progetti immobiliari su Crowdestate non deve far altro che aprire un account e associare un portafoglio virtuale con cui si paga la somma di denaro scelta tramite bonifico bancario. Il capitale minimo richiesto per ogni progetto è di soli 100 euro.

Qualsiasi reddito guadagnato dalla proprietà immobiliare viene suddiviso tra gli investitori partecipanti in modo proporzionale e viene accreditato ai loro conti di investimento, dai quali possono prelevare o reinvestire i fondi.

Per tutte le informazioni su come funziona Crowdestate, tassazione, interessi e campagne si invita a leggere Crowdestate: investire nel mercato immobiliare con il crowdfunding.

Concrete

Concrete è una new entry del settore e, come Walliance, opera nell’equity crowdfunding con autorizzazione di Consob. Il portale, che si avvale della partnership di Banca Sella e Osborne Clark, propone progetti immobiliari di sviluppo che possono avere luogo sia in Italia sia all’estero.

I progetti vengono scelti in base all’attrattività, definita dal profilo rischio rendimento, e dalla solidità delle operazioni. È un comitato di valutazione formato da professionisti del settore che procede con la prevalutazione di ogni progetto, sulla base dell’esperienza e le credenziali degli offerenti, il grado di co-investimento da parte degli operatori e la correttezza formale e sostanziale dei Business Plan.

Il limite massimo per le offerte è di 5 milioni di euro, mentre non esistono limiti massimi per l’investimento, che può anche coprire la totalità della somma richiesta. Per gli investitori i costi di Concrete sono rappresentati da una tassa una tantum, esplicitata all’interno del materiale informativo dell’offerta e calcolata in percentuale sull’investimento. Una volta concluso l’investimento Concrete fornisce report periodici sull’andamento dei progetti in cui si è investito. Nel caso in cui non si raggiunga il target minimo prefissato tutti i capitali investiti vengono restituiti agli investitori. Se si va in overfunding la raccolta si ritiene conclusa e gli eventuali investimenti in eccesso tornano sul conto degli investitori.

Trusters

È da poco approdata sul mercato anche Trusters, piattaforma di lending crowdfunding immobiliare di Trusters Italia focalizzata su progetti sul territorio italiano. La prima opportunità di investimento disponibile è la concessione del prestito per finanziare parzialmente l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile a Milano in zona Bocconi, per trasformarlo da locale commerciale in un ampio loft su due livelli che poi sarà rivenduto sul mercato dalla nota agenzia RE/MAX Prime di Milano. L’obiettivo massimo di raccolta è 50mila euro e si promette un rendimento del 6% all’anno per un investimento di 12 mesi.

Ai progetti nel capoluogo meneghino e hinterland si aggiungeranno presto anche altre città come Roma, Firenze e zone turistiche dello Stivale.

Trusters è diversa dalle altre perché propone solo operazioni che ci concludono nel breve termine (dai 9 ai 18 mesi) e solo opportunità di investimento reali e a basso rischio. Il portale si rivolge soprattutto ai piccoli investitori, ma non solo: anche ad agenzie, costruttori e investitori professionisti.

Investire con Trusters è molto semplice: basta creare il proprio account, completare il profilo coi dati richiesti e caricare il conto deposito tramite bonifico bancario o carta di credito (il sistema di pagamenti è sicuro poiché gestito da Lemon Way, istituto di pagamento indipendente e certificato). Dopodiché si potranno visionare i progetti e i relativi business plan sulla piattaforma e valutare l’investimento più adatto alle proprie esigenze. A operazione conclusa verrà caricato sul conto Trusters il rendimento maturato insieme al capitale investito.