Decreto ingiuntivo condominio: come si fa?

Cos’è e come si fa il decreto ingiuntivo per il condominio?

Il decreto ingiuntivo in ambito di condominio riguarda il recupero delle spese condominiali e gode di una disciplina ad hoc. Infatti la disciplina del decreto ingiuntivo per il recupero delle spese del condominio segue delle specifiche regole, necessarie alla conservazione e all’erogazione dei servizi comuni a tutti i condomini.

Il decreto ingiuntivo per le spese condominiali deve essere richiesto dall’amministratore di condominio ed è provvisoriamente esecutivo, quindi immediatamente produttivo dei suoi effetti.

Se l’inquilino moroso non paga, la giurisprudenza è divisa: da una parte c’è chi adotta il pugno di ferro, consentendo di staccare anche le utenze fondamentali all’inquilino insolvente, dall’altra chi, al contrario, ha una posizione più moderata.

Decreto ingiuntivo e condominio: quando è necessario?

Sappiamo che il decreto ingiuntivo serve ad ottenere il pagamento dei crediti che si fondano su prova scritta, ma, per quanto riguarda le spese condominiali esistono delle disposizioni ad hoc.

La disciplina di riferimento è l’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, successivamente modificato dalla legge n. 220 del 2021, la quale riformato la gestione del condominio.

Secondo la legge, l’amministratore di condominio può chiedere al giudice il pagamento delle spese condominiali tramite un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che, quindi, obbliga l’inquilino insolvente al pagamento immediato.

Il decreto ingiuntivo per le spese condominiali può essere richiesto quando l’insolvenza si protrae per oltre 6 mesi, e l’amministratore può agire senza consultare l’assemblea di condominio. Però, per chiedere l’ingiunzione di pagamento, egli deve presentare come prova il piano di ripartizione delle spese condominiali approvato dall’assemblea.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

Il soggetto legittimato per legge ad agire nei confronti degli inquilini morosi è l’amministratore del condominio. Nel caso del decreto ingiuntivo per le spese condominiali, egli può agire anche senza il preventivo assenso dell’assemblea di condominio.

L’amministratore può ottenere dal giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, per ottenere il versamento immediato delle spese condominiali. Ciò vuol dire che l’inquilino moroso è obbligato al pagamento delle somme dovute dal momento in cui riceve la notifica al domicilio, indipendentemente dalla volontà o meno di proporre opposizione al decreto ingiuntivo.

Se non paga, l’inquilino moroso può subire il pignoramento dell’immobile.

Chi è l’inquilino moroso

Il decreto ingiuntivo per le spese condominiali deve essere azionato verso il legittimo proprietario dell’immobile. Dunque non può essere rivolto né all’inquilino né al condomino apparente, cioè quel soggetto che generalmente si occupa di tutti i pagamenti, ad esempio un parente del proprietario dell’appartamento.

Se l’immobile viene venduto, l’articolo 63 stabilisce che l’acquirente subentra a pieno titolo nei diritti del venditore della casa, pertanto è con lui obbligato “in solido” a pagare i contributi dell’anno in corso e dell’anno precedente. Ciò significa che entrambi sono obbligati per le stesse prestazioni e ciascuno di essi può essere obbligato a pagare le spese condominiali; l’adempimento di uno libera l’altro dall’obbligo di pagare.

L’azione va esercitata nei confronti del proprietario attuale, che risulta dai registri pubblici.

Cosa succede agli inquilini in regola?

Per quanto riguarda gli inquilini in regola, anche se la riforma del condominio è più garantista rispetto alla normativa precedente, non si esclude che il richiedente possa rivalersi nei confronti degli inquilini non morosi.

Tuttavia, si tratta di una possibilità residuale: infatti l’articolo 63 stabilisce che l’amministratore di condominio è tenuto a fornire ai creditori i nominativi degli inquilini morosi e, solo se questi sono insolventi, i creditori possono rivolgersi ai condomini in regola per il pagamento delle spese condominiali.