Quali sono gli obblighi degli amministratori di condominio in caso di condomini morosi? Devono attivarsi entro 6 mesi per riscuotere, in caso contrario ci può essere revoca dell’incarico.
L’amministratore di condominio ha 6 mesi di tempo per riscuotere le somme dai condomini morosi, in caso di inadempimento ci sono conseguenze e l’incarico può essere revocato per negligenza e inadempienza ai doveri contrattuali.
Il condomino moroso, o frequentemente i condomini morosi, è uno dei problemi principali che il condominio si trova a dover affrontare. Uno degli strumenti che pochi conoscono e utilizzano è il decreto ingiuntivo e l’amministratore di condominio ha 6 mesi di tempo per attivarlo.
Ecco quali sono i doveri, e obblighi, dell’amministratore di condominio nel caso in cui vi siano condomini che non pagano.
Responsabilità dell’amministratore di condominio se non agisce entro 6 mesi contro il condomino moroso
L’amministratore di condominio ha precisi doveri da assolvere nei confronti di chi ha conferito l’incarico, cioè nei confronti del condominio. Tra i doveri, tranne il caso in cui sia stato espressamente sollevato con deliberazione dell’assemblea, vi è anche la riscossione delle quote di partecipazione alle spese dai condomini.
Cosa succede però se uno o più condomini non versano il dovuto? Ovviamente il condominio, non disponendo di sufficiente liquidità, potrebbe essere inadempiente nei confronti di terzi, ad esempio nei confronti della ditta delle pulizie che effettua i lavori, oppure nei confronti del gestore delle utenze a cui devono essere versati gli importi.
Per evitare queste conseguenze si dispone di uno strumento volto a riscuotere le somme dovute: il decreto ingiuntivo e vi è un termine massimo entro il quale l’amministratore deve porre in essere le operazioni di esecuzione forzosa.
L’articolo 1129 del codice civile stabilisce che l’amministratore di condominio è tenuto ad agire per la riscossione delle somme entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In caso di mancato adempimento vi può essere la revoca dell’incarico da parte dell’assemblea, il comportamento negligente è ritenuto ancora più grave nel caso in cui abbia acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio. Infine, può essere revocato dall’incarico nel caso in cui promuova azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, ma ometta di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva. Si tratta di gravi irregolarità previste proprio nell’articolo 1129 del codice civile.
Al verificarsi di tali fatti gravi, può essere convocata l’assemblea per la revoca dell’incarico e nel caso in cui questa non voti a favore della revoca, i singoli condomini possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per far sollevare dall’incarico l’amministratore di condominio. Si può notare che le conseguenze per l’amministratore di condominio inadempiente possono essere molto gravi.
Amministratore di condominio deve chiedere il decreto ingiuntivo a danno dei condomini che non pagano
Il decreto ingiuntivo utilizzabile per riscuotere le quote delle spese di condominio rappresenta una corsia accelerata per riscuotere i crediti che siano liquidi (già si conosce l’ammontare del credito), esigibili (scaduto il termine per il pagamento) e provati con atto scritto. Non si può quindi adoperare quando il credito e il suo ammontare siano da accertare o non sia decorso il termine per il pagamento.
Il creditore può rivolgersi al giudice dimostrando che il credito ha tali caratteristiche, il giudice riscontrati i requisiti, inaudita altera parte, quindi senza sentire il debitore, rilascia il decreto ingiuntivo. In esso si invita il debitore a versare le somme entro 40 giorni, oppure a presentare opposizione. Il debitore presenta opposizione nel caso in cui ritenga di non dover pagare, ad esempio perché ha adempiuto, perché le somme da corrispondere sono diverse...
Nel caso in cui il debitore non ottemperi in tal modo, può iniziare una procedura esecutiva sui beni del debitore, cioè un pignoramento. Questo può riguardare anche lo stipendio.
L’amministratore deve promuovere il recupero giudiziale delle somme, come dovere del suo ufficio, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea.
Il decreto ingiuntivo non è l’unico strumento di cui può avvalersi l’amministratore di condominio per far valere la responsabilità dei condomini che non versano le somme dovute.
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, dispone che è possibile sospendere la fruizione di servizi divisibili per il condomino inadempiente. Certo in un condominio è difficile trovare servizi divisibili (suscettibili di godimento separato).
Infine, chi subentra nei diritti di un condomino, ad esempio vendita dell’appartamento, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Ne consegue che chi cede diritti su unità immobiliari è obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
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