Indennità per perdita di avviamento: cos’è, quando e come ottenerla

L’indennità per perdita di avviamento è una somma di denaro che il conduttore entrante deve corrispondere al conduttore uscente quando subentra in un contratto di locazione commerciale.

Tale somma, infatti, serve ad “indennizzare” l’ex conduttore per l’avviamento del quale beneficerà il nuovo conduttore; per “avviamento” deve intendersi il valore intangibile di un’impresa, che riflette la sua posizione sul mercato.

L’indennità di avviamento scatta al momento dell’effettivo ingresso del nuovo conduttore dell’immobile non adibito a scopo abitativo ed è soggetto a prescrizione ordinaria.

Indennità per perdita di avviamento commerciale, cos’è e chi ne ha diritto

La legge n. 392 del 1978 ha introdotto l’indennità per perdita di avviamento commerciale in caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale, quando la fine del contratto non è dovuta ad inadempimenti del conduttore o a procedure concorsuali.

L’indennità serve a compensare l’ex conduttore dell’avviamento perso, del quale beneficerà l’attività commerciale subentrante. Ex articolo 35 della sopra citata legge, l’indennità non è dovuta quando la cessazione del contratta riguarda immobili utilizzati per:

• attività che non comportano contatti diretti con il pubblico;

• attività professionali o di carattere transitorio;

• attività interne a stazioni, stazioni, porti, aerei, aree di servizio stradali e autostradali, villaggi turistici.

Facciamo degli esempi. Se il nuovo conduttore adibisce il locale a deposito (quindi senza contatto con il pubblico) l’indennità per perdita di avviamento non è dovuta. Invece, per quanto riguarda la dicitura “utenti e consumatori”, la giurisprudenza ha più volte dato un’interpretazione restrittiva, quindi l’indennità è esclusa nel caso in cui il nuovo conduttore adibisca il locale ad attività all’ingrosso, in quanto in questo caso si avranno rapporti diretti con altri commercianti e non con i consumatori finali.

Requisiti di applicazione

L’indennità per perdita di avviamento spetta la conduttore dell’immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo al momento della cessazione effettiva del contratto di locazione.

La Cassazione con sentenza 9677/1997 stabilisce che in caso di sub-locazione del contratto l’indennità spetta al conduttore sublocatore e non al sub-conduttore.

Dunque, i requisiti necessari a far sorgere il diritto all’indennità per perdita di avviamento commerciale sono:

• la sussistenza di una locazione commerciale;

• la destinazione dell’immobile locato ad attività che comportano contatti diretti con i consumatori.

Il locatore non è mai tenuto a corrispondere l’indennità se il rapporto di locazione termina a causa di:

• risoluzione per inadempimento;

• disdetta;

• recesso del conduttore;

• una procedura fallimentare.

L’indennità per perdita di avviamento è esclusa quando l’attività viene svolta all’interno di stazioni, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi poiché, in questo caso, la clientela non è creata dal conduttore ma è invece imputabile all’ubicazione del locale.

Quando si prescrive?

L’indennità per perdita di avviamente è soggetta a prescrizione ordinaria. Il termine dal quale e far partire la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, ovvero il momento in cui l’immobile viene rilasciato al nuovo locatore.

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 7168/1997 ha stabilito che solo a partire dall’ingresso in concreto del nuovo locatore il credito diventa esigibile.

Onere della prova in giudizio: a chi spetta?

Secondo la giurisprudenza maggioritaria è ormai pacifico che l’indennità per perdita di avviamento è una conseguenza automatica dell’interruzione del contratto di locazione commerciale. Significa che non è necessaria la sussistenza in concreto dell’avviamento e della perdita dello stesso (così la Corte di Cassazione nella sentenza n. 12279/2000).

In altre parole, la Cassazione esclude che l’indennità sia subordinata alla dimostrazione in concreto dell’avviamento, proprio perché si tratta di una conseguenza automatica.

A quanto ammonta l’indennità?

Per determinare l’ammontare dell’indennità per la perdita di avviamento bisogna tenere in considerazione l’attività che si svolge dell’immobile:

• 18 mensilità per le attività commerciali, industriali, artigianali e di interesse turistico;

• 21 mensilità per le attività alberghiere.

Inoltre, il conduttore ha diritto ad un’indennità ulteriore - pari all’importo di cui sopra - quando l’immobile viene adibito all’esercizio di un’attività inclusa nella stessa tabella merceologica, quindi affine a quella del conduttore uscente. L’indennità è prevista anche se l’attività in questione non viene esercitata nell’immediato, purché entro un anno dalla cessazione della locazione precedente.