Contratto di locazione commerciale: forma e contenuto

Il contratto di locazione commerciale, anche detto contratto di affitto a uso commerciale, ha una serie di differenze rispetto a quello a uso abitativo. Questo è necessario per rispondere ai bisogni delle diverse esigenze delle attività commerciali.

Tuttavia, pur avendo delle differenze con i contratti di affitto a uso abitativo, ci sono anche delle similitudini. Infatti anche il contratto d’affitto a uso commerciale ha la forma libera, ma una serie di obblighi relativi alla durata, il recesso, la successione, e i casi di diritto di prelazione, se presenti.

Vediamo in questo articolo quali sono le regole per il contratto di locazione commerciale e cos’è il c.d. key money, preferito in particolare dai brand di lusso e moda.

Locazione a uso commerciale: cos’è

Come per gli altri contratti simili, il contratto di locazione a uso commerciale permette all’inquilino, o conduttore, di utilizzare un locale o un immobile di proprietà del locatore, tramite il pagamento di un canone prestabilito.
In questo caso l’immobile in questione viene utilizzato a scopo commerciale, adibito solo a quest’uso (un immobile non può avere più di una destinazione d’uso).

Questo significa che gli immobili affittati a uso commerciale possono essere utilizzati per:

• attività lavorative e professionali, come l’apertura di uffici privati;
• attività di tipo commerciale, artigianale, di ristorazione;
• scopi industriali, come di magazzino;
• ricettive, per esempio un albergo.

Gli affitti a uso commerciale non possono venire utilizzati a scopo abitativo. Viceversa, non si potranno svolgere attività di tipo commerciale in immobili adibiti ad altro.

Contratto di locazione commerciale: la disciplina

Questa tipologia di contratto ha una disciplina differente rispetto al contratto di locazione a uso abitativo. Precisamente, il Codice Civile stabilisce che il contratto di locazione commerciale:

• ha una durata minima legale di 6 anni;
• si rinnova automaticamente per altri 6 anni, a meno che la parte non comunichi la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza;
• il recesso anticipato deve essere richiesto almeno 6 mesi prima dalla data in cui si intende abbandonare l’immobile;
• il conduttore ha diritto a un’indennità per perdita di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, ma solo se la cessazione del rapporto di locazione non sia dovuta per causa sua (relativamente alle attività di carattere turistico e/o alberghiero);
• il conduttore può sublocare o cedere il contratto anche senza il consenso del proprietario. Tuttavia è sempre obbligatorio informare il proprietario dell’immobile tramite raccomandata, che può opporsi entro massimo 30 giorni dalla ricezione;
• se il conduttore originario muore o recede, il contratto di locazione commerciale passa al coniuge o agli altri commercianti con cui svolgeva l’attività;
• il conduttore ha il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile se il locatore lo mette in vendita;
• il conduttore ha il diritto di prelazione quando il locatore intende locare l’immobile a terzi alla scadenza del contratto.

Elementi di un contratto di locazione commerciale

All’interno del contratto di locazione per legge devono essere presenti i seguenti elementi:

• il canone mensile;
• la durata del periodo di locazione;
• le generalità delle parti contraenti;
• descrizione dell’unità, con dimensioni, vani, indirizzo, pertinenze, ecc;
• tutti i dati catastali necessari alla registrazione, compresa la particella catastale.

Altri elementi facoltativi possono essere aggiunti. Si ricorda inoltre che il contratto è nullo nel caso non vengano rispettate le norme imperative richieste per legge, come per esempio la durata minima di 6 anni. In questo caso si tratterà di nullità parziale, con sostituzione della clausola.

Affitto a uso commerciale: durata del contratto

Come accennato, la durata minima di 6 anni del contratto di locazione commerciale è una delle regole richieste per legge. Vediamo più nel dettaglio come viene trattata la durata in questi casi.

• gli immobili utilizzati a uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico richiedono un contratto della durata minima di 6 anni;
• quelli utilizzati a scopo alberghiero devono essere affittati per minimo 9 anni;
• per quel riguarda l’affitto degli immobili a carattere transitorio per natura, la durata può essere liberamente decisa tra le parti.

I contratti di locazione a uso commerciale si rinnovano automaticamente per altri 6 o 9 anni alla prima scadenza, nel caso in cui venga comunicata la disdetta entro i termini stabiliti per legge.

Disdetta e recesso del contratto di locazione

La comunicazione di disdetta del contratto deve essere data minimo entro 12 mesi prima della scadenza del contratto, 18 se si tratta di un affitto a scopo alberghiero, rispettando le regole previste dalla legge, inviando la comunicazione tramite raccomandata.

Il proprietario può scegliere di rescindere il contratto solo in condizioni precise, ovvero:

• nel caso voglia trasformare l’immobile nell’abitazione primaria per sé, per il coniuge, o parenti entro il secondo grado. Oppure, se si vuole utilizzare l’immobile per attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere e assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, per gli stessi parenti precedenti;
• se il locatore è un ente parte della Pubblica Amministrazione, e ha intenzione di adibire l’immobile a finalità istituzionali;
• per ristrutturare l’immobile e adeguarlo al piano comunale, quando questa operazione è resa impossibile dalla presenza del conduttore.

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Locazione commerciale key money: cosa significa?

Il contratto di locazione commerciale detto «key money» è un particolare tipo di contrattualizzazione diffusa soprattutto nel settore del fashion, della moda e del lusso. Questo contratto prevede che un brand offra una certa somma di denaro, a titolo di buonuscita, a un’attività che occupa uno stabile con un regolare contratto di locazione, poiché ha la necessità di aprire un punto vendita proprio in quella sede.

Molto spesso si tratta di brand di alta moda, che generalmente hanno l’esigenza di stabilirsi nelle strade dove si concerta lo shopping di lusso.

Dopo aver individuato il punto vendita desiderato, il brand contratta il conduttore e stipula il c.d. accordo key money, nel quale viene stabilito l’importo che il brand si impegna a corrispondere in cambio del recesso anticipato dell’altro dalla locazione commerciale.

Tuttavia il contratto key money è condizionato al consenso del proprietario dell’immobile e, se tale consenso manca, è improduttivo di effetti.

Se il proprietario accetta il recesso anticipato e il contestuale subentro, stipula un nuovo contratto di locazione commerciale con il brand.

Come registrare il contratto a uso commerciale

La registrazione del contratto di locazione commerciale è obbligatoria, così come accade per gli altri contratti di affitto. Esattamente come per gli altri contratti, infatti, anche questo va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.

Nel caso in cui il contratto abbia una durata inferiore ai 30 giorni, non è necessario registrarlo. In caso contrario invece l’operazione si può fare sia online attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate, oppure direttamente di persona negli uffici.