Che differenza c’è tra affitto e locazione?

Affitto e locazione sono due concetti diversi e non si riferiscono alla stessa cosa, anche se molto spesso vengono usati per indicare la stessa situazione contrattuale. Molti rimarranno stupiti da questa differenziazione, perché i due termini nel linguaggio comune vengono spesso confusi, interscambiati e si ignora la differenza che vi intercorre.

Se non si vuole cadere in errore quando si parla dell’una e dell’altra cosa, quindi, è bene capire quali sono le differenze e le analogie di due tipologie contrattuali che sono sostanzialmente diverse. In questo modo sarà possibile sfruttare a pieno le possibilità offerte da entrambi i generi di rapporto.

In sostanza, il contratto di affitto riguarda beni produttivi mentre quello di locazione i bene improduttivi o solo potenzialmente tali, come un immobile adibito a dimora. Esistono tuttavia altre specifiche che differenziano l’instaurarsi di questi due tipi di rapporto e non poche analogie che invece li accomunano. Cerchiamo di analizzare a fondo le une e le altre e capire in quale tipo di configurazione si rientra.

Il contratto di affitto

Senza dubbio il termine “affitto” è di gran lunga più utilizzato della locazione, talvolta in modo scorretto. Bene, è il momento di fare chiarezza. Il contratto di affitto rientra nella categoria più generale di contratto di locazione e riguarda l’uso di un bene produttivo, mobile o immobile, per un determinato tempo, in cambio di un canone.

L’accordo è siglato tra due parti: il locatore, ossia colui che concede il bene in affitto e l’affittuario che ne usufruisce dietro pagamento della somma pattuita. La sia disciplina è contenuta dell’articolo 1615 del Codice Civile.

In riferimento alla durata questo rapporto può cessare di esistere:

• alla scadenza del termine stabilito dalle parti nel contratto;

• per recesso quando il contratto è a tempo indeterminato;

• per alienazione delle cose, quando viene pattuita una clausola in tal senso;

• per la sopravvenuta incapacità o per la insolvenza dell’affittuario;

• per recesso dal contratto degli eredi dell’affittuario defunto.

Se si tratta di un’azienda, sull’affittuario grava anche l’obbligo di mantenere la gestione precedente senza modificare la destinazione e l’organizzazione degli impianti. L’affittuario non ha la possibilità di subaffittare il bene.

Il contratto di locazione

Per il contratto di locazione bisogna far riferimento all’articolo 1571 del Codice Civile. Anche nel caso di contratto di locazione, come per quello di affitto, i soggetti coinvolti nel rapporto sono due:

• locatore: colui che si obbliga a concedere l’utilizzo di un bene mobile o immobile;

• locatario: colui che riceve la possibilità di utilizzare il suddetto bene per un periodo di tempo determinato in cambio di un corrispettivo in denaro.

Il contratto di locazione può essere a tempo determinato o indeterminato e il locatario può decidere di sublocare il bene ma non può cederlo. I beni oggetto di questo contratto possono essere di vario genere:

• beni mobili;

• beni immobili non urbani;

• beni immobili urbani.

Ora che abbiamo spiegato le caratteristiche principali di entrambi i contratti, andiamo a vedere tutte le differenze.

Affitto e locazione, quali differenze?

Il contratto di affitto ha come oggetto beni mobili o immobili produttivi, in grado quindi di produrre ricchezza; al contrario il contratto di locazione ha come oggetto beni non necessariamente produttivi ma che in potenza potrebbero diventare tali.

Se ad esempio si concede in locazione un qualche ambiente o struttura e in un secondo momento i locatari decidono di farlo diventare un luogo produttivo inserendo macchinari industriali e prodotti di vario genere stiamo parlando di un bene che sebbene di per sé non sia produttivo lo è diventato: in questo caso si parlerà ancora di locazione.

Se invece la suddetta struttura fosse già stata fornita in principio della suddetta attrezzatura e dei diversi elementi già organizzati e avviati, il contratto stipulato sarebbe di affitto e non di locazione.