Infortunio in condominio, chi paga i danni?

Il condominio è responsabile dei danni quando avviene un infortunio nelle parti comuni di esso, come l’ingresso, le scale, i cortili e così via. Su queste parti, infatti, il condominio ha una responsabilità oggettiva per danni cagionati da cose in custodia.

Significa che la persona che subisce il danno, che può essere un abitante del condominio oppure un terzo (ad esempio il postino) ha tutto il diritto di pretendere il risarcimento, oltre alla rimozione immediata della fonte di pericolo.

Attenzione però, non sempre il condominio è responsabile dei danni. Ecco cosa dice la legge.

Infortunio in condominio, chi paga e perché

Ogni condominio si considera “custode” delle parti condominiali comuni (come scale, ascensore, giardino, atrio d’ingresso e così via) e pertanto è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni siano in sicurezza e non arrechino danni a terze persone, condomini e non.

Questo principio è regolato dall’articolo 2051 del Codice civile, che recita:
“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia , salvo che provi il caso fortuito.”

Questo significa che in caso di infortunio il condominio è sempre considerato responsabile a meno che l’amministratore non provi che di aver preso tutte le precauzioni necessarie e che il danno deriva da fattori esterni, come andremo a spiegare di seguito.

Facciamo degli esempi pratici: può accadere di inciampare per le scale se l’illuminazione è guasta, di restare chiusi in ascensore se vecchio e non sottoposto a manutenzione oppure di andare a sbattere contro vasi e altri oggetti non adeguatamente riposti. In questi casi il danneggiato potrà a pieno titolo pretendere il risarcimento dei danni.

Infortunio in condominio, quando si prescrive e come si chiede

Chi è ha subito un danno a causa della caduta di oggetti non opportunamente fissati alla parete, scarsa illuminazione sulle scade, pavimento bagnato non segnalato e altro ancora, può chiedere il risarcimento dei danni subiti entro e non oltre 5 anni dalla data in cui è avvenuto l’incidente.

Il soggetto danneggiato deve innanzitutto chiedere la quantificazione del danno psicofisico (quindi allegare la diagnosi medica e le ricevute delle spese mediche necessarie per la guarigione). La richiesta di risarcimento danni deve essere inviata tramite raccomandata a/r all’amministratore di condominio il quale avviserà la compagnia assicurativa del condomino, ove sia presente una polizza assicurativa.

Condominio, non sempre deve risarcire i danni

Come abbiamo visto negli esempi riportati, il condominio è responsabile ogni volta che il danno deriva da un inadempimento o una negligenza nella corretta gestione delle parti comuni. Cosa succede, invece, quando l’incidente avviene per caso fortuito?

In questa circostanza il condominio non è mai tenuto a risarcire i danni. Ma vediamo cosa si intende esattamente per “caso fortuito”: questa deve essere una circostanza che non poteva in alcun modo essere prevista e che non dipende dalla cattiva gestione o manutenzione delle parti condominiali comuni (scale, ascensore, portone d’ingresso e così via). Ciò vale soprattutto quando gli infortuni derivano dal danneggiamento di parti condominiali dovuti per esempio a condizioni meteo particolarmente violente, si pensi alle alluvioni, oppure a vere e proprie catastrofi come i terremoti.

Quindi l’obbligo al risarcimento viene meno ogni volta che è impossibile dimostrare che il danno deriva da un comportamento illecito o poco attento del condominio e anche quando il terzo colpevole, quando c’è, resta ignoto.

Il condominio non risponde dei danni quando….

Per riassumere quanto abbiamo detto, precisiamo che la responsabilità oggettiva del condominio è esclusa in queste ipotesi:

• forza maggiore/caso fortuito, ad esempio fenomeni atmosferici di intensità particolare e non prevedibili;
• comportamento del danneggiato, ovviamente l’infortunio non è imputabile al condominio quando il fatto dipende dal comportamento del danneggiato che ad esempio torna a casa ubriaco e cade per le scale;
• fatto del terzo, ovvero quando l’incidente è causato dall’intervento di terze persone e non dalle condizioni della parti comuni. Per esempio se qualcuno fa lo sgambetto ad un altro all’ingresso del condominio.