Mutuo, cancellazione ipoteca: si verifica online ed è gratis. Ecco come fare

Mutuo e cancellazione ipoteca: senza spostarsi da casa è ormai possibile accedere al sito web dell’Agenzia delle Entrate con le proprie credenziali, previa registrazione, e consultare tramite il servizio telematico “Consultazione personale” la banca dati ipotecaria in relazione ai propri beni.

Come sappiamo, l’unica maniera per arrivare alla cancellazione dell’ipoteca è estinguere completamente il mutuo. La banca provvederà ad inviare alla competente Agenzia delle Entrate – Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare una comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione, con la correlativa richiesta di cancellazione dell’ipoteca che risultava collegata al mutuo.

Il tutto salvo casi particolari nei quali la banca, ancorché il debito nei suoi confronti sia stato estinto, potrà chiedere che l’ipoteca resti in vita.

Il Fisco pertanto ha messo a disposizione da qualche anno ormai un servizio online che permette a tutti i cittadini di poter ricevere gratis tutte le informazioni relative alla propria pratica di mutuo e di verificare che l’ipoteca sia stata effettivamente cancellata.

Vediamo di cosa si tratta.

Mutuo: come avviene la cancellazione automatica dell’ipoteca?

Prima di tutto dobbiamo specificare che in linea generale, la cancellazione dell’ipoteca richiede un atto notarile, nel quale il creditore (o il suo legale rappresentante) acconsente alla cancellazione, normalmente in seguito al pagamento del debito garantito. In seguito, il notaio provvede alla relativa annotazione nei registri immobiliari.

Oggi, però, alcune ipoteche possono essere cancellate d’ufficio in seguito all’estinzione del mutuo, su richiesta del creditore, senza l’intervento del notaio (art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40).

Affinché tali ipoteche possano essere cancellate d’ufficio con la nuova procedura devono essere presenti i seguenti requisiti:

• l’ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo (sono escluse le ipoteche legali o giudiziali, e le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di altri tipi di finanziamento, per esempio l’apertura di credito);
• l’ipoteca è iscritta a favore di una banca, di una società finanziaria o un ente previdenziale (per i mutui concessi agli iscritti);
• si tratta di cancellazione totale dell’ipoteca in seguito all’estinzione completa del mutuo (non si può applicare alle riduzioni dell’ipoteca conseguenti a un pagamento parziale, alle restrizioni dei beni ipotecati, ai cosiddetti svincoli di beni dall’ipoteca, ai frazionamenti dell’ipoteca o simili).

Inoltre, il procedimento di cancellazione d’ufficio dell’ipoteca conseguente all’estinzione del debito non opera immediatamente, ma solo dopo il decorso di trenta giorni dalla estinzione dell’obbligazione, attestata dalla comunicazione della banca all’Agenzia delle Entrate.

In questo periodo, la banca può comunicare all’Agenzia del territorio che vuole mantenere l’ipoteca nonostante l’avvenuta estinzione del debito, ricorrendo un giustificato motivo.

Il nuovo procedimento, pertanto, non garantisce che l’ipoteca venga effettivamente cancellata, e non garantisce neppure sui tempi, perché è vero che la banca è obbligata a comunicare immediatamente all’Agenzia delle Entrate l’avvenuto pagamento del debito, ma non è prevista alcuna sanzione se non lo fa, o lo fa in ritardo.

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Mutuo, cancellazione automatica dell’ipoteca: non sempre si può fare

Il procedimento di cancellazione automatica dell’ipoteca può essere utilizzato senza problemi quando l’estinzione del debito avviene con un congruo anticipo rispetto alla vendita dell’immobile ipotecato o alla stipula di un nuovo mutuo garantito dallo stesso immobile, e quindi è possibile attendere senza problemi il decorso dei trenta giorni o del maggior termine necessario in pratica per completare l’operazione.

Quando invece l’estinzione del debito avviene contestualmente alla vendita dell’immobile ipotecato, ovvero alla stipula di un nuovo mutuo garantito da tale immobile, l’acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo possono non ritenersi sufficientemente tutelati dal nuovo procedimento di cancellazione automatica, e quindi chiedere un formale atto di assenso alla cancellazione di ipoteca secondo la procedura ordinaria, da sottoscrivere davanti al notaio contestualmente all’estinzione del debito.

Infatti, solo l’intervento del notaio garantisce completamente l’acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo, perché è il notaio a farsi carico dell’operazione, sotto la sua responsabilità. In mancanza di un atto formale di assenso alla cancellazione di ipoteca, ricevuto dal notaio, la banca potrebbe ancora far valere l’ipoteca, nonostante il pagamento del debito,

Ecco perché chi sta acquistando un immobile gravato da ipoteca potrebbe non fidarsi della futura ed eventuale cancellazione automatica, e ha il diritto di chiedere che l’ipoteca sia cancellata prima e si arrivi al momento del rogito con l’ipoteca già cancellata a tutti gli effetti, oppure che venga sottoscritto contestualmente un atto formale di assenso alla cancellazione di ipoteca. Lo stesso vale per la banca che fa il mutuo all’acquirente.

In alcuni casi specifici, come per esempio le compravendite effettuate da costruttore per le quali sia applicabile la tutela degli acquirenti di immobili da costruire il titolo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca deve preesistere alla stipula della compravendita e, perciò, sarà necessario un atto notarile che contenga il consenso della banca alla cancellazione.

Ricordiamo infine che la banca che riceve il pagamento del debito non può mai rifiutarsi di rilasciare contestualmente il consenso alla cancellazione dell’ipoteca, dato che è questo il procedimento ordinario previsto dalla legge, mentre la cancellazione d’ufficio prevista dal decreto Bersani-bis è soltanto un’eccezione alla regola generale.

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Mutuo, cancellazione dell’ipoteca: come si verifica online?

Fatte tali premesse, passiamo ora ad analizzare l’ipotesi di estinzione del mutuo e la ragionevole necessità di controllare se la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile sia stata effettivamente realizzata. Come fare?

Come detto, si può controllare direttamente online a che punto è la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile consultando il Registro delle comunicazioni sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il servizio «Interrogazione del Registro delle comunicazioni» permette di conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione di un’ipoteca ed è gratuito e disponibile presso:

• i servizi di pubblicità immobiliare
• i servizi telematici Entratel e Fisconline.

Alle informazioni si accede fornendo il codice fiscale del debitore.

L’acceso alle suddette piattaforme consente non solo di verificare che l’ipoteca sia stata effettivamente cancellata, ma anche di farne richiesta e accertarsi dello stato di avanzamento della pratica.

Prima del 2016 queste informazioni erano accessibili solo depositando l’apposito modulo presso i Servizi di pubblicità immobiliare delle direzioni provinciali.

Mutuo, cancellazione dell’ipoteca: quali informazioni sono disponibili?

Il servizio disponibile nell’Area riservata dei Servizi telematici permette agli utenti di consultare la banca dati catastale e ipotecaria, a titolo gratuito e in esenzione da tributi, relativamente agli immobili di cui il soggetto richiedente, sia esso persona fisica o soggetto diverso dalla persona fisica (società, ente pubblico o privato, associazione), risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento.

Consultando la piattaforma i cittadini potranno conoscere lo stato esatto in cui si trova la pratica di cancellazione dell’ipoteca ad esempio se la banca ha inviato la comunicazione oppure se la pratica è in stata presa in carico o se vi è stata già la cancellazione.

Inoltre i contribuenti avranno anche la possibilità di sapere perché una pratica non è stata presa in carico.

Il sistema infatti comunica se i dati presenti e necessari per consentire la cancellazione dell’ipoteca sono sbagliati o addirittura mancanti oppure se il creditore ha richiesto la permanenza sull’immobile dell’ipoteca impedendo di fatto la cancellazione dell’ipoteca.

Modalità per per richiedere la cancellazione semplificata di un’ipoteca

Per richiedere la cancellazione semplificata di un’ipoteca, il creditore deve inviare una comunicazione di estinzione del debito al competente ufficio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia – Servizio di pubblicità immobiliare.

La comunicazione del creditore deve essere sottoscritta con firma digitale e inviata esclusivamente per via telematica e, per assicurarle idonea pubblicità, è stato istituito il Registro delle comunicazioni.

L’interrogazione del Registro delle comunicazioni può fornire i seguenti esiti:

– ipoteca cancellata:il procedimento si è concluso con la cancellazione dell’ipoteca

in lavorazione: la comunicazione è stata presa in carico dall’ufficio che la sta lavorando

– non ricevibile: la comunicazione non è stata presa in carico dall’ufficio, perché mancano o sono errati i dati indispensabili per la cancellazione

– non eseguibile: la cancellazione non può essere eseguita per ragioni di tipo giuridico (per esempio, il creditore ha chiesto la permanenza dell’ipoteca).

Il sistema non fornisce informazioni sullo stato delle comunicazioni scartate automaticamente in fase di trasmissione, per esempio, perché sottoscritte con firma digitale da soggetto non autorizzato.