Il mutuo chirografario è un finanziamento che non richiede garanzie immobiliari. È un contratto fiduciario garantito esclusivamente da un documento sottoscritto dal beneficiario.
Il mutuo chirografario è una formula di prestito poco conosciuta ma che può presentare alcuni vantaggi per chi lo sottoscrive. Le somme percepite a titolo di mutuo chirografario, una volta pervenute nella disponibilità di chi lo ha richiesto possono essere destinate, tra l’altro, anche a ripianare una pregressa situazione debitoria.
Il mutuo chirografario è un finanziamento tramite il quale l’istituto di credito consegna una somma di denaro al mutuatario a fronte dell’impegno da parte di quest’ultimo di restituirla, unitamente agli interessi, attraverso il pagamento di rate in base ad un piano di ammortamento definito al momento della stipula.
In questa guida scopriremo le principali caratteristiche del mutuo chirografario, vedremo come ottenerlo e se conviene stipulare un mutuo senza garanzia. Inoltre analizzeremo i costi di accensione del prestito confrontando i relativi tassi di interesse con quelli del più tradizionale mutuo ipotecario.
Cos’è il mutuo chirografario?
La peculiarità del mutuo chirografario è la mancanza di una garanzia ipotecaria su un bene. Dal termine greco «Cheirògraphos», che significa «scritto a mano», il mutuo chirografario è un prestito sottoscritto mediante una scrittura privata tra il creditore e il debitore che non prevede alcuna garanzia dell’ipoteca a favore dell’ente erogante. Di fatto, tutti i mutui che non prevedono un’ipoteca rientrano nella categoria dei mutui chirografari.
Il mutuo chirografario ha solitamente una durata massima che va dai 10 anni ai 15 e l’importo minimo che la banca può concedere parte da 10.000 euro e non supera in genere i 75.000 euro se il beneficiario è una persona fisica.
Se invece si tratta di un soggetto giuridico, il tetto massimo erogabile all’impresa può arrivare a 120.000 euro.
Mutuo chirografario: come funziona
La procedura per la richiesta di un mutuo chirografario è molto simile all’iter della domanda di un prestito. Rispetto al mutuo ipotecario, il chirografario è senza dubbio più snello per la mancanza della parte legata all’aspetto tecnico/notarile.
Non essendoci garanzie di beni, non si deve attendere un perito che effettuerà il sopralluogo sull’immobile ed aspettare che la relazione venga consegnata alla banca. Inoltre, non essendo necessaria la presenza di un notaio per il rilascio del finanziamento, i tempi di erogazione del mutuo chirografario sono nettamente inferiori rispetto al mutuo ipotecario.
Tra gli aspetti su cui è importante porre l’attenzione per valutare quale sia la sua reale convenienza rispetto al più classico mutuo ipotecario dobbiamo partire dal tasso di interesse applicato nei mutui chirografari.
Il Tan e il Taeg del mutuo chirografario sono più alti rispetto al mutuo ipotecario o qualunque altra forma di finanziamento che preveda una garanzia di un bene.
Quando chiedere un mutuo chirografario
Come abbiamo visto, se la principale priorità del richiedente sono i tempi per l’ottenimento del prestito, il mutuo chirografario può essere la soluzione più adatta in quanto la somma può essere erogata in pochi giorni dalla domanda.
Un tipico caso in cui è conveniente richiedere un mutuo chirografario si presenta quando il saldo del prezzo dell’immobile che si sta per acquistare è relativamente basso per cui non vale la pena mettere un’ipoteca sull’immobile, a fronte magari di un alto valore commerciale.
Solitamente si richiede un mutuo chirografario quando l’importo richiesto corrisponde ad una cifra al di sotto della quale le banche non consentono l’apertura di una pratica di mutuo. Infatti, molti istituti di credito hanno un limite mediamente fissato a 50.000 euro come importo minimo per accendere un mutuo.
Un altro esempio in cui il mutuo chirografario può essere una buona soluzione si presenta quando a richiedere il finanziamento sono più nuclei familiari, come nel caso di lavori da effettuare all’interno di un condominio composto da più persone. Pensiamo alla ristrutturazione di una parte comune, all’installazione di un ascensore o al rifacimento del tetto.
Essendo improbabile che un solo condòmino voglia mettere l’ipoteca solo sulla propria abitazione, prendendosi il rischio nel caso che altre persone non dovessero pagare il debito, il prestito chirografario può essere la soluzione adatta, o quanto meno la più utile per evitare eventuali controversie o problemi futuri tra condomini.
Mutuo chirografario: rischi del creditore e del debitore
Quali sono le garanzie per la banca che concede un mutuo chirografario? Come può tutelarsi in caso di inadempimento del beneficiario del prestito? Dal momento che è improbabile che la banca eroghi un prestito senza garanzie di pagamento o beni sui quali proteggersi dal rischio di mancato pagamento del debito, l’istituto bancario che concede un prestito chirografario, in qualità di creditore, ha diritto di rivalersi su qualsiasi bene, presente e futuro, in possesso del debitore inadempiente.
Pertanto, il debitore che ha acceso il mutuo, apponendo la propria firma, si obbliga a restituire nel termine prestabilito la somma che ha ottenuto, con la consapevolezza che nel caso in cui non riesca a restituire parte dell’importo o l’intera cifra, il creditore possiede comunque tutti gli strumenti di legge per far valere il suo credito.
La banca, infatti, potrà avanzare tutte le azioni legali finalizzate al sequestro dei suoi beni presenti e sarà in grado di perseguire il debitore inadempiente anche sui beni che acquisirà in futuro, fino a completa soddisfazione del proprio diritto. Questo significa che fino a quando la banca non avrà recuperato l’intera somma, tutti i beni acquistati del debitore potranno essere pignorati.
In ogni caso, è bene precisare che la banca può anche richiedere garanzie a protezione del credito, come delle polizze fideiussorie che tutelano l’istituto erogante in caso di mancato pagamento.
Mutuo chirografario e surroga
Nel caso in cui si desideri trasferire il proprio mutuo in corso presso una banca diversa che offra condizioni più vantaggiose, a partire dal tasso di interesse applicato fino ad arrivare al taglio dei costi di gestione, è possibile ricorrere alla surroga mutuo. La surroga è consentita solo in presenza di mutui garantiti da ipoteca, come un’immobile o un terreno.
Si può surrogare un mutuo chirografario?
I mutui chirografari sono caratterizzati dal fatto che non prevedono un’ipoteca.
Solitamente in questi casi il finanziatore richiede una garanzia personale del richiedente o di terzi (garante).
Alcune banche però surrogano i mutui e i finanziamenti chirografari. Per maggiori dettagli bisogna fare richiesta alle singole banche.
Banche che concedono un mutuo chirografario
Tutti gli istituti bancari possono proporre un mutuo chirografario. È importante analizzare nel dettaglio quale siano le proprie esigenze prima di decidere se sottoscrivere un prestito chirografario o un mutuo ipotecario.
Un semplice metodo per verificare la convenienza tra le due tipologie di finanziamento è sommare le rate mensili per l’intera durata dell’ammortamento, a cui dovranno essere aggiunte le spese di accensione pratica e, per quanto riguarda il mutuo ipotecario considerare i costi di perizia e l’onorario del notaio che dovrà registrare il contratto tra banca e mutuatario.
Da non dimenticare inoltre che con il mutuo ipotecario per acquisto prima casa si potranno detrarre gli interessi passivi, opportunità non concessa in caso di ottenimento di mutuo chirografario.
Più in generale, le dinamiche che concorrono alla scelta migliore del tipo di finanziamento sono legate principalmente alla durata del prestito e all’importo che si intende chiedere.
Nel caso si avesse la necessità di mantenere un rapporto rata/reddito basso (solitamente le banche concedono prestiti nella misura di una rata mensile che non superi il terzo dello stipendio netto della famiglia), è opportuno ricordare che per un mutuo chirografario la durata massima è varia tra i 10 e i 15 anni e questo limite, a volte, per importi superiori a 50.000 euro può pesare notevolmente sul budget familiare.
Se la somma di cui si necessita fosse inferiore ad una certa cifra, diverse banche non potranno intervenire con un mutuo ipotecario in quanto molti istituti pongono dei limiti minimi di importo, spesso di 40.000 euro.
In ogni caso, al di sotto di questa cifra, di fatto è preferibile non iscrivere un’ipoteca su un immobile di proprietà e procedere dunque con un mutuo chirografario nella forma di prestito o cessione del quinto dello stipendio o della pensione.
Mutuo chirografario: costi a confronto con il mutuo ipotecario
Una volta avuta la disponibilità da parte dell’istituto bancario, per decidere se sia più conveniente scegliere il mutuo ipotecario o il mutuo chirografario bisogna prendere carta e penna (o aprire un foglio excel se siete più tecnologici) ed analizzare costo per costo ed impegno della rata mensile e valutare quale delle due soluzioni sia quella che ci garantisce nel tempo un maggior risparmio.
Facciamo un esempio pratico: dovendo richiedere un importo di 40.000 euro per il saldo dell’acquisto della prima casa, nel caso del mutuo ipotecario avremo le seguenti spese: l’istruttoria banca pari all’1%, 400 euro, la perizia di 250 euro e l’imposta sostitutiva dello 0,25% pari a 100 euro e l’atto notarile di mutuo con un costo di 1.000 euro, per un totale di 1.750 euro.
I costi del mutuo chirografario sono più bassi per il fatto che non sono necessari la perizia della banca e l’atto notarile in quanto non viene ipotecato alcun immobile e non serve pertanto il sopralluogo di un tecnico della banca, né l’iscrizione dell’ipoteca del notaio.
Resta anche in questo caso l’istruttoria di apertura pratica e l’imposta sostitutiva per un totale di 500 euro. La differenza iniziale dei costi è di 1.250 euro a favore del mutuo chirografario.
I tassi applicati al mutuo chirografario possono essere fissi o variabili, con l’aggiunta di spread che in alcuni casi possono essere superiori anche al 4%.
Alcune banche utilizzano anche tassi misti o sistemi con doppio tasso.
Il tipo di ammortamento maggiormente usato è quello francese, e sono previste alcune commissioni specifiche, come nel caso di rinegoziazione o di estinzione anticipata del prestito.
Per questo tipo di mutuo difficilmente si trovano tool che offrono il classico calcola rata, ma trattandosi di un prodotto in linea con i prestiti personali si possono fare delle simulazioni con tool generici che permettono di inserire i tassi in modo libero indipendentemente da prodotti specifici.
Mutuo chirografario o mutuo ipotecario
Prima di decidere se optare per un mutuo chirografario o un mutuo ipotecario è opportuno valutare con attenzione vantaggi e svantaggi. Per prima cosa è importante richiedere per entrambe le opzioni la pre-fattibilità dell’operazione in modo da non trovarsi impreparati quando si avrà la necessità di ottenere il prestito.
Successivamente è fondamentale valutare il totale dei costi e la convenienza delle due opzioni per trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
Infine un consiglio: in certe occasioni potrebbe essere vantaggioso richiedere un prestito chirografario anziché disinvestire i propri titoli detenuti presso un istituto di credito. Oltre a mantenere in essere un investimento che garantisce un buon rendimento, è possibile chiedere alla banca di applicarci uno sconto sul tasso, sia per il fatto che si eviterà di disinvestire, sia perché lo stesso istituto di credito avrà maggiori tutele sul prestito.
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