Trasferire il proprio mutuo in una banca che offre condizioni migliori si può e la normativa non esclude la possibilità di effettuare più di una surroga del mutuo. Scopriamo quante volte si può fare.
Il mutuo ipotecario è un contratto tra la banca e il mutuatario che in media dura oltre 20 anni, con scadenze che arrivano anche a 30 anni e oltre.
In un’ottica temporale così estesa per il mutuatario è normale che si abbia la necessità di adeguare ad un certo punto il contratto di mutuo al passo coi tempi e in base alle nuove offerte da parte delle banche e all’andamento dei tassi di interesse.
La normativa attualmente in vigore in Italia non esclude la possibilità di effettuare più di una surroga del mutuo, ma non è comunque scontato che le banche siano disposte a surrogare un mutuo già surrogato in precedenza, in special modo se è passato poco tempo dall’ultima surrogazione.
Cosa permette la surroga
La surroga, meglio nota come “portabilità” del mutuo, disciplinata e messa a regime nel nostro ordinamento dal decreto Bersani, vale a dire il D.L. n. 7/2007, poi convertito nella legge n. 40/2007, permette ad una banca di subentrare e prendere in carico un mutuo, senza dover procedere a una nuova ipoteca (con risparmi quindi di costi per il debitore) e applicando condizioni di miglior favore al mutuatario.
La disciplina è stata ulteriormente ritoccata dal D.Lgs. n. 141/2010 e trova oggi la sua normativa primaria nell’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario.
Con la surroga non è però realizzabile uno “stravolgimento” totale del primo mutuo, nel senso che sono previsti alcuni limiti oggettivi.
L’importo del vecchio finanziamento deve per esempio restare invariato: in questo caso rileva la quota di capitale residua, ancora da rimborsare.
Quello che si può variare è il tasso di interesse applicato (fisso o variabile, con possibilità di “switch” rispetto a quello scelto in principio), anche per effetto di una riduzione dello spread bancario, e la durata del piano di rimborso e la tipologia di calcolo delle rate.
La procedura è completamente gratuita per il mutuatario. Egli dovrà solo versare l’imposta ipotecaria di 35 euro, correlata alla variazione dell’intestazione della garanzia iscritta nei registri catastali. Non ci sono spese notarili nè penali da parte della prima banca o commissioni occulte a carico del privato.
A chi conviene la surroga mutuo?
Per sapere se conviene la surroga del mutuo basta un semplice calcolo: si moltiplicano le rate del vecchio mutuo per la sua durata residua e le rate del nuovo mutuo per la durata del mutuo di surroga.
Se il primo valore è superiore al secondo, allora la surroga è conveniente.
Se la banca accetta la portabilità, si può scegliere anche una durata più lunga di quella del precedente finanziamento per ridurre l’ammontare della rata periodica.
Il tutto permette anche un nuovo piano di ammortamento in cui la quota di interessi sarà per il primo periodo molto consistente.
Se volgiamo fare un’analisi della situazione attuale dobbiamo valutare che nel 2022 l’aumento dell’inflazione e la delicata condizione economica hanno ormai posto fine all’era dei tassi bassi.
Pertanto oggi, l’opzione surroga per chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile tra il 2010 e il 2019 si rileva possibilmente conveniente, passando adesso con un tasso fisso (ad aprile 2022 il tasso migliore segnava 1,25%, il tasso medio era ancora 1,92%), alla luce della prevista risalita dell’Euribor per il prossimo luglio che farà probabilmente tornare l’indice in territorio positivo.
I migliori tassi fissi rimangono in questo momento anche ampiamente sotto il 2% e aggiudicarsi questi valori significa mettersi al sicuro dai futuri aumenti.
Secondo le previsioni degli analisti, la surroga permetterebbe ai mutuatari di pagare per soli 12 mesi un tasso fisso leggermente più alto, per poi essere protetti per tutti gli anni successivi dalle oscillazioni del tasso variabile.
E per chi ha già surrogato il mutuo?
Molte persone che hanno già richiesto una surroga per migliorare le condizioni del vecchio mutuo si chiedono se e quando possono effettuare un secondo trasferimento del finanziamento per usufruire dell’andamento dei tassi in continua discesa.
Nello specifico, la surroga del mutuo, regolamentata dalla legge 40/2007 (decreto Bersani), prevede che la portabilità sia consentita al fine di garantire un risparmio per il mutuatario e nello stesso testo non si fa alcun riferimento al numero massimo di volte consentite per richiedere una surroga ad una nuova banca.
Pertanto, come già molti mutuatari possono dimostrare, non esiste un limite alle richieste di surroghe per lo stesso mutuo nel corso di più anni.
Semmai, il limite viene stabilito dal buon senso di chi richiede due, tre, quattro surroghe. La banca che deve decidere se acquisire un nuovo cliente, infatti, verificherà che lo stesso non sia un cosiddetto «surrogatore abituale» che nel giro di poco tempo potrebbe cambiare nuovamente istituto di credito a fronte di un tasso di poco più basso.
A tal proposito c’è da considerare che la nuova banca, che per legge deve accollarsi tutte le spese della surroga, dal mancato guadagno della commissione iniziale richiesta per i mutui tradizionali, alla perizia, fino al costo dell’onorario del notaio per il nuovo atto di mutuo, non sempre trova convenienza a surrogare un mutuo.
Per questo motivo, le banche saranno sempre più attente a non accettare clienti che hanno effettuato più di una surroga in passato e valuteranno sempre la propria convenienza commerciale ad acquisire un cliente propenso al cambio mutuo.
Un altro aspetto da considerare da parte dell’istituto di credito è l’importo minimo del mutuo residuo per accettare la surroga. Avendo una serie di spese a suo carico, come abbiamo visto, la nuova banca solitamente non prende in considerazione surroghe di importi inferiori a 50.000 euro in quanto il relativo guadagno della quota di interessi negli anni sarebbe più bassa del costo vivo della surroga. Quando il capitale residuo da surrogare è già basso e per giunta gli interessi applicati lo sono altrettanto, il gioco non vale la candela.
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