Sfratto per morosità: come funziona, tempi e costi

Lo sfratto per morosità è il procedimento che serve al proprietario di casa per recuperare i canoni di affitto non pagati dagli inquilini e ottenere la consegna dell’immobile. L’articolo di riferimento è il 658 del Codice di procedura civile ed è un procedimento più rapido di quelli ordinari.

Il padrone di casa può procedere allo sfratto solo in presenza di regolare contratto di affitto, poiché è qui che viene messo nero su bianco la somma che l’inquilino deve pagare per stare nell’immobile. Se le vie bonarie non servono ad ottenere il pagamento, al padrone di casa non resta che rivolgersi al giudice, il quale ordina lo sfratto e il versamento delle somme dovute. In caso di rifiuto da parte degli inquilini, interverranno gli ufficiali giudiziari.

In questo articolo vedremo tutte le informazioni per procedere allo sfratto per morosità, come funziona, tempi, costi e documenti necessari.

Quando l’inquilino si considera “moroso” e può essere sfrattato

Un inquilino si definisce moroso quando:

• c’è un regolare contratto di affitto dove viene stabilito l’importo del canone pattuito tra le parti (non può esserci sfratto se l’affitto è in nero o si basava su un accordo orale);
• il mancato pagamento del canone di affitto. Basta una sola mensilità mancante dopo 20 giorni dal termine pattuito e degli oneri accessori (quindi le spese condominiali) se superano le due mensilità del canone.

Se ricorrono queste due condizioni il padrone di casa può agire in giudizio e iniziare il procedimento di sfratto per morosità. Vediamo come fare.

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Quali documenti servono per lo sfratto per morosità?

Il proprietario di casa che vuole procedere allo sfratto per morosità degli inquilini deve munirsi dei documenti che provano il contratto di affitto. Precisamente:

• copia del contratto di locazione e registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• copia delle ricevute di pagamento e bonifici precedenti;
• copia degli eventuali solleciti e lettere di diffida inviati all’inquilino moroso.

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Come funziona il procedimento di sfratto: cosa deve fare il padrone di casa

Prima di ricorrere alle vie legali, si consiglia sempre al locatore dell’immobile di tentare una soluzione bonaria, inviando una lettera di diffida con raccomandata a/r agli inquilini morosi. La lettera deve contenere l’intimazione al pagamento dei canoni di affitto non versati e l’avvertimento che in caso contrario si provvederà alle vie legali. Se il pagamento non avviene entro il termine indicato nella lettere di diffida, il proprietario di casa dovrà necessariamente rivolgersi al giudice territorialmente competente.

Il giudice emetterà una ingiunzione di pagamento nei confronti degli inquilini e li inviterà in udienza a convalidare lo sfratto. All’udienza possono verificarsi diverse situazioni:

• gli inquilini si oppongono alla convalida di sfratto, sarà il giudice a decidere chi ha ragione e chi torto;
• gli inquilini convalidano lo sfratto e chiedono un “termine di grazia” per recuperare le somme evase e saldare il debito con il locatore. Tale termine non può superare i 90 giorni;
• l’inquilino non si presenta all’udienza di convalida, in questo caso l’assenza non è rilevante e il giudice potrà comunque emettere l’ordinanza di convalida e stabilire la data dello sfratto.

L’ordinanza di esecuzione dello sfratto per morosità è un titolo esecutivo, quindi se l’inquilino o gli inquilini in mora non abbandonano l’immobile entro il termine stabilito, lo sfratto viene eseguito in maniera forzosa dagli ufficiali giudiziari.

Quanto costa una causa di sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità, come ogni tipologia di causa, ha un prezzo che varia in base alla complessità e alla durata del caso. Inoltre ogni persona è libera di rivolgersi all’avvocato che ritiene più idoneo alle sue tasche (in media una causa per sfratto si risolve con 600 o 700 euro).

Il locatore che agisce contro gli inquilini morosi deve anche versare una somma a titolo di contributo unificato che si calcola a partire dal valore della lite: va da un minimo di 18,50 euro fino al massimo di 225 euro per cause che valgono più di 50mila euro. Oltre a questa spesa ci sono poi quelle per l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Se lo sfratto viene confermato, alla fine della causa, il proprietario di caso può chiedere il recupero delle spese legali nei confronti degli inquilini morosi, somma che si aggiungerà ai canoni non versati durante la locazione.