Sfratto per finita locazione, procedura ed esecuzione

Ecco come funziona lo sfratto per finita locazione: la procedura e l’esecuzione per il proprietario, le modalità di opposizione per l’inquilino.

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Lo sfratto per finita locazione è quella procedura con cui il locatore ottiene la liberazione dell’immobile alla scadenza del contratto di affitto, nel caso in cui gli inquilini non vogliano lasciare l’appartamento. Questo procedimento può essere attivato alla scadenza naturale del contratto di locazione, ma anche prima se il locatore (o l’inquilino) ha comunicato la disdetta anticipata nei tempi e nei modi previsti dalla legge.

Di pari passo, anche per lo sfratto per finita locazione bisogna seguire la procedura legale, anche per mettersi al riparo da eventuali opposizioni degli inquilini. Questi ultimi, infatti, possono in alcuni casi opporsi allo sfratto negando il termine della locazione e ottenere nella sostanza un rinnovo contrattuale. Ovviamente, ciò è possibile soltanto quando il locatore ha commesso degli errori, non necessariamente volontari, che hanno pregiudicato la sua possibilità di tutelarsi. La procedura si differenzia dallo sfratto per morosità, peraltro recentemente rivisto dalla riforma Cartabia, con anche tempi e costi più ridotti.

Le recenti vicende di cronaca riguardanti soggetti fragili, per lo più anziani, fanno però sorgere profondi dubbi ai cittadini sull’equità di simili procedimenti, che vedono coinvolte anche diverse associazioni pronte a dar battaglia per tutelare i cittadini. Di fatto, ci si muove in un contesto molto delicato e i diritti, principalmente di tipo economico, del padrone di casa non devono risultare eccessivamente lesivi del diritto alla salute degli inquilini in condizioni particolarmente delicate. A tal proposito, è bene richiamare la possibilità di opporsi a questo sfratto e far valere sostanzialmente il rinnovo contrattuale, chiedendo altrimenti tempo per trovare un’altra sistemazione.

Vediamo dunque come chiedere uno sfratto per finita locazione, in quali casi è possibile e quando, invece, i conduttori possono opporsi.

Quando si può chiedere lo sfratto per finita locazione?

Come si evince dalla dicitura, lo sfratto per finita locazione è una tutela specifica riservata al proprietario di casa nell’eventualità in cui i conduttori non intendono lasciare l’immobile nonostante la scadenza del contratto d’affitto o la disdetta avvenuta in modo legittimo. L’unica importante condizione è che non sia ancora in corso il contratto di locazione, in quanto scaduto naturalmente dopo il primo rinnovo o disdetto da una delle parti (e in modo valido).

Lo sfratto per finita locazione non ha invece nulla a che vedere con lo sfratto per morosità, sebbene anche quest’ultimo sia direttamente correlato con la risoluzione (spesso anticipata) del contratto d’affitto, così come qualsiasi altro tipo di risoluzione dovuta a inadempimenti contrattuali o gravi violazioni. Il rispetto di questo semplice requisito è fondamentale per evitare contestazioni da parte degli inquilini, che potrebbero bloccare la procedura.

Opposizione allo sfratto per finita locazione

Il proprietario di casa può comunicare agli inquilini la disdetta anticipata del contratto di locazione a queste condizioni:

contestualmente al primo rinnovo (mai prima);
con un preavviso di 6 mesi;
per una delle necessità previste dalla legge (per esempio di abitare nell’immobile o di darlo ai figli);
la motivazione della disdetta deve essere portata a compimento entro 12 mesi.

Se questi punti non vengono rispettati non sarà possibile sfrattare l’inquilino per finita locazione, perché il conduttore avrà la possibilità di opporsi allo sfratto comunicando l’invalidità della disdetta.

Bisogna comunque fare attenzione anche per quanto riguarda la scadenza del contratto dopo il primo rinnovo automatico: la cosa migliore è sempre inviare all’inquilino una comunicazione (preferibilmente con data certa quindi pec o raccomandata a/r), in cui informarlo chiaramente dell’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione. Ci si mette così al riparo da possibili contestazioni su un rinnovo implicito, ma bisogna comunque assicurarsi che le azioni corrispondano a quanto dichiarato.

Se il proprietario di casa non ha richiesto lo sfratto per finita locazione alle condizioni previste dalla legge è dunque possibile opporsi, facendo valere il contratto di locazione. A tal proposito, è importante inviare una contestazione formale dello sfratto con raccomandata a/r o pec, naturalmente continuando a vivere nell’immobile e pagando il canone d’affitto secondo gli accordi contrattuali. Non è necessario agire in giudizio contro il locatore, atteso che quest’ultimo non potrà dare esecuzione allo sfratto e potendo opporsi nell’eventuale giudizio. Naturalmente, sarà invece opportuno presentare un ricorso tramite avvocato qualora il locatore impedisse materialmente l’accesso all’immobile, condotta che peraltro potrebbe spesso integrare un reato.

La procedura per lo sfratto per finita locazione e l’esecuzione

Prima dello sfratto vero e proprio sarebbe meglio inviare all’inquilino una diffida in cui intimargli di lasciare l’appartamento entro una certa scadenza massima. In questo modo, non solo si tenta dapprima con una via bonaria, ma si ha anche un documento con valore probatorio. Se a nulla serve questo metodo bisogna infatti rivolgersi a un avvocato, con cui presentare ricorso in tribunale per la procedura di sfratto.

Seguirà così un procedimento, in cui il locatore deve essere partecipante attivo (non presentandosi dinanzi al giudice rischierebbe di far cadere il tutto per il cosiddetto mancato interesse) e avere dalla sua parte il contratto d’affitto e la diffida. Va da sé che lo sfratto non può essere attivato per gli affitti in nero.

Se l’inquilino non si presenta alla prima udienza o comunque non si oppone il giudice convalida lo sfratto nell’immediato, altrimenti inizia un vero e proprio contenzioso in cui le parti dovranno portare le prove a proprio favore per difendere la propria versione dei fatti. In ogni caso, la convalida dello sfratto assegna agli inquilini una data entro cui lasciare l’immobile, oltre la quale il locatore può ottenere dal tribunale un atto di precetto.

Un termine ultimo, di solito di 10 giorni, che se viene oltrepassato dà il via all’esecuzione dello sfratto con gli ufficiali giudiziari e se necessario della forza pubblica. Non dimentichiamo, inoltre, che il proprietario potrebbe sporgere querela per l’occupazione abusiva dell’appartamento.

Tempistiche e costi

I costi per lo sfratto per finita locazione dipendono sostanzialmente dall’onorario dell’avvocato, anche se di norma le spese legali sono poi addossate alla parte soccombente nel processo. Non è possibile anticipare la spesa, sia perché ogni professionista applica le proprie tariffe che perché ogni caso ha le sue peculiarità. In media, si va da un minimo di 700 euro fino a un massimo circa di 1.500 per le controversie più complesse. A questa somma bisogna comunque aggiungere il costo per le notifiche, il contributo unificato e la marca da bollo per il ricorso in tribunale. Si può fare una media generale di costi intorno ai 1.000 euro, puramente indicativa, su cui chiedere precisazioni al proprio legale.

Riguardo alle tempistiche, c’è da considerare che sono mediamente più brevi rispetto allo sfratto per morosità, ma possono dilatarsi in caso di contenzioso oppure in caso di particolari fragilità degli inquilini che richiedono accortezze differenti, anche se il locatore ha diritto al pagamento del canone per gli ulteriori mesi in cui l’immobile rimane occupato. L’opposizione dell’inquilino è sicuramente una variabile non indifferente, che può dilatare le tempistiche di esecuzione dello sfratto. Rispetto ad altri procedimenti, si tratta comunque di una prassi piuttosto veloce, nell’ordine di un massimo di 6 mesi nelle ipotesi meno complesse, fino a poco più di 1 anno in casi particolari.