Mutui, tassi di interesse volano: perché conviene la surroga

La stagione d’oro dei mutui a prezzi convenienti è ormai sempre più lontana. Che i tassi sui mutui siano in forte risalita è sotto gli occhi di tutti, dopo che anche la Banca d’Italia ha certificato il ritorno dei Taeg, indicatori dei costi comprensivi di spese accessorie, sopra il 2%.

Nei primi mesi dell’anno a pagare il conto sono stati soprattutto i finanziamenti a tasso fisso; l’Eurirs, il tasso di riferimento per i mutui a rata fissa concessi dalle banche dell’Unione europea, ha subito davvero una brusca impennata.

La risalita dei tassi fissi è evidente e questo andamento sta ribaltando l’offerta delle banche, anche in considerazione del fatto che le indicazioni della Bce sono per una stretta monetaria nel prossimo luglio. Difatti, la Banca Centrale Europea, che ha già dato un taglio agli stimoli all’economia, ha deciso di aumentare i tassi di interesse (non accadeva dal 2011) che il 1° luglio 2022 saliranno di 25 punti base per contrastare l’inflazione, a sua volta dovuta ai rincari dell’energia aggravati dalla guerra in Ucraina.

Con questa strategia i prezzi dovrebbero raffreddarsi, riducendo l’impatto sugli stipendi, ma chiedere credito in banca diventerà più gravoso. Ora che la crescita dell’inflazione e la critica condizione socio-economica hanno decretato la fine del florido periodo dei tassi bassi, serve guardare al futuro con occhi differenti e valutare quale sarà l’andamento dei mutui.

In questo articolo proviamo ad analizzare la soluzione della surroga per chi ha un tasso variabile per assicurarsi una rata costante e mettersi al sicuro dai futuri probabili aumenti.

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Surroga mutuo: operazione a costo zero

Innanzitutto chiariamo di cosa si tratta. Istituita con decreto legge n. 7/2007, convertito dalla legge numero 40/2007, meglio conosciuto come Decreto Bersani, la surroga o portabilità del mutuo prevede il trasferimento del mutuo presso un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose. Un vero e proprio “trasloco” del finanziamento che manterrà la sua originaria ipoteca.

Quali sono le principali caratteristiche della surroga? Vediamo di seguito:

• La surroga è gratuita. Chiedere una riduzione del tasso a un’altra banca che ci applicherà condizioni più vantaggiose permette di ottenere un grande risparmio sulla rata e inoltre, dal 2007, con il suddetto decreto Bersani, la portabilità del mutuo non ha costi notarili, né spese di istruttoria banca e di perizia sull’immobile.
• La surroga si ottiene in tempi brevi. Individuata la banca migliore che fa al caso nostro e inoltrati tutti i documenti necessari per avviare la pratica, molti istituti di credito garantiscono risposte in pochi giorni e a quel punto, in meno di un mese si può avere l’appuntamento con il notaio per la stipula del nuovo contratto di mutuo. La vecchia banca non può fare ostruzionismo. Dal momento in cui viene avviata la richiesta della nuova banca, infatti, il passaggio del debito residuo deve essere effettuato per legge entro 30 giorni.
• La surroga può essere concessa più volte. La legge non stabilisce alcun limite. A livello teorico, il mutuatario potrebbe richiedere la portabilità un numero infinito di volte, cercando di spuntare a ogni passaggio condizioni più favorevoli.

Per questo ultimo punto c’è da dire però che è piuttosto raro trovare situazioni di mutuatari che hanno realizzato nel corso della durata del finanziamento un numero di surroghe superiore a due. Quando un istituto di credito subentra a un altro come mutuante, si grava dei costi accessori legati alla pratica di mutuo. Questo “investimento” viene effettuato dalle banche perché il finanziamento, grazie agli interessi che il cliente verserà fino alla completa estinzione, risulterà comunque redditizio.

Ma questo accade se il mutuatario rimane tale per tutta la durata del finanziamento. Se invece il debitore decidesse a un certo punto di procedere nuovamente alla portabilità del mutuo, passando a un terzo istituto creditizio, la prospettiva diventerebbe meno remunerativa per la banca che potrebbe pertanto rifiutare la richiesta di surroga.

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Previsione rialzo del tasso variabile

Premettiamo che, per un lungo periodo, le surroghe sono state determinanti per l’andamento dei mutui, superando a tratti la finalità acquisto. A partire dal 2020, invece, c’è stata una inversione: la discesa del tasso fisso, con i valori a lungo sotto la curva dell’1%, ha dato un nuovo corso al mercato.

Ad oggi, l’aumento dell’inflazione e la delicata condizione economica hanno ormai posto fine all’era dei tassi bassi; serve pertanto analizzare ogni opzione e cercare di anticipare gli eventi futuri. Gli effetti sull’erogazione del credito a tasso fisso sono palesi, meno evidente finora invece è l’incidenza sul tasso variabile, anche se è lecito aspettarsi conseguenze nel medio termine anche su questo punto.

Chi accenderà un mutuo d’ora in poi dovrà fare i conti con tassi più alti, ma anche chi ha già scelto un tasso variabile dovrà vedersela con un aumento della rata. Difatti chi ha un mutuo a tasso variabile, soprattutto se acceso da pochi anni, vedrà lentamente la rata crescere in adeguamento agli aumenti futuri.

Questo perché come abbiamo già anticipato, Il Consiglio direttivo della Banca centrale europea (BCE) ha deciso di aumentare i tassi di interesse (non accadeva dal 2011) che il 1° luglio 2022 saliranno di 25 punti base. Non sarà il solo ritocco verso l’alto perché il board di Francoforte prevede ulteriori aumenti dei tassi di interesse chiave a settembre.

Contestualmente la Bce ha deciso di interrompere anche il PEPP (Pandemic emergency purchase programme), ovvero il programma finanziario (fondi per persone e imprese) avviato nel marzo 2020 per contrastare l’impatto della pandemia sull’economia dell’area euro.

La surroga potrebbe essere una soluzione

I dati forniti da alcuni mediatori creditizi rilevano la concreta e possibile convenienza a convertire adesso un mutuo a tasso variabile stipulato tra il 2010 e il 2019 con un tasso fisso. Questo alla luce della prevista risalita dell’Euribor per il prossimo luglio che farà probabilmente tornare l’indice in territorio positivo.

I migliori tassi fissi sono ancora sotto il 2%, condizione ancora buona di cui avvalersi per mettersi al riparo dagli aumenti prossimi. Secondo le previsioni degli esperti, la surroga permetterebbe infatti ai mutuatari di pagare per soli 12 mesi un tasso fisso un po’ più alto, per poi essere al riparo per tutti gli anni successivi dalle oscillazioni del tasso variabile.

Sempre secondo i dati rilevati, nel 2022 con l’aumento del tasso fisso sono cresciute le richieste di surroga a tasso variabile fino ai livelli del 2018. Le durate richieste sopra i 20 anni si allineano al 2019 e segnano ad aprile il 36,3% del mix (32,1% nel 2021).

Nell’ultimo trimestre sono aumentate anche le richieste di surroga per i lavoratori che non hanno un impiego a tempo indeterminato (autonomi, atipici, liberi professionisti e pensionati), dato ancora più evidente sulle erogazioni.