Tra le nuove modalità di affitto e acquisto di un immobile (rent to buy) che si diffondono con la crisi c’è anche il caso della riserva di proprietà.
La vendita con riserva di proprietà, conosciuta anche come patto di riservato dominio è una delle formule che, insieme alla locazione con opzione di futuro acquisto e alla locazione con preliminare di futura vendita, rientrano nell’alveo delle formule di acquisto con riscatto (rent to buy), ovvero di quei contratti di locazione che, grazie a specifiche clausole, consentono al locatario di acquistare l’immobile in un momento successivo a quello della stipula del contratto d’affitto, scontando un premio accumulato durante il pagamento dell’affitto stesso, che va a ridurre il prezzo stesso dell’immobile.
Che cos’è la vendita con riserva di proprietà
A differenza della locazione di futuro acquisto, che implica la stipula del solo contratto d’affitto, e della locazione con preliminare di futura vendita, che implica la stipula di un contratto di affitto e di un atto preliminare di vendita (in futuro), la formula della vendita con riserva di proprietà, conosciuta anche con il nome di patto di riservato dominio e specificamente normata dall’articolo 1523 e seguenti del Codice Civile, implica uno specifico atto di vendita. Questo atto prevede però che chi acquista l’immobile entri in possesso della casa nel momento della stipula del rogito, ossia del contratto di compravendita vero e proprio, sebbene venga posta la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo. Ciò comporta che la proprietà passa, di fatto, all’acquirente, solo dopo l’estinzione di tutte le rate previste dal contratto, similmente a un mutuo stipulato con il venditore di un immobile piuttosto che con un istituto bancario.
Inadempienze dell’acquirente
Nel caso in cui la persona che acquista l’immobile smette di pagare le rate previste dal contratto di vendita precedentemente stipulato, il venditore ha la facoltà di richiedere al giudice al giudice la dichiarazione di risoluzione del contratto, anche se la liberazione dell’immobile non prevede le stesse procedure dello sfratto. Secondo la legge, la risoluzione del contratto può aver luogo per un’inadempienza del compratore e, in tal caso, il venditore deve restituire le rate riscosse, pur avendo diritto sia a un equo compenso, stabilito dal giudice civile, per l’uso dell’immobile da parte dell’acquirente sia a un risarcimento del danno subito. Lo stesso contratto di compravendita può definire preventivamente la somma che il venditore avrà il diritto di trattenere per ogni mese di occupazione dell’immobile, in caso di un’eventuale inadempienza dell’acquirente nei pagamenti e nell’estinzione delle rate.
Pagamento delle imposte
Essendo la vendita con riserva di proprietà un atto di compravendita a tutti gli effetti, esistono degli aggravi fiscali, dal momento che le imposte relative alla vendita si pagano subito e non in modalità differita. L’eventuale imposta sull’immobile, il tributo per i servizi indivisibili (Tasi), la tassa sui rifiuti (Tari), le spese ordinarie e straordinarie manutentive e di ristrutturazione, sono dovute dall’acquirente. Anche nel caso di inadempienza dell’acquirente nel pagamento delle rate, tali importi, rimangono a suo carico in modo definitivo.
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