Acquisto prima casa a cosa fare attenzione? Come fare, costo oneri e notaio

L’acquisto della prima casa passa attraverso un percorso che si compone di più fasi: dalla ricerca dell’appartamento, fino ad arrivare alla stipula del contratto di vendita che consente il passaggio della proprietà dell’immobile all’acquirente.

Quando si tratta di prima casa, la tassazione è più bassa, a patto che ricorrano alcuni requisiti previsti dalla legge per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali.

In ogni caso, agevolazioni fiscali o meno, è fondamentale agire con cautela in ogni passaggio dell’iter. Infatti, dopo aver scelto la casa, o l’appartamento, ed essere entrati in contatto con il venditore (con o senza intervento di un’agenzia immobiliare), sarà necessario effettuare una serie di controlli per evitare sorprese spiacevoli e per evitare che possano verificarsi problemi qualora, in futuro, si intenda vendere l’immobile. Procediamo con ordine e vediamo a cosa prestare attenzione quando si acquista un immobile.

Acquisto prima casa: a cosa servono le visure ipotecarie e catastali

La prima cosa da fare quando si intende acquistare un immobile è richiedere le visure ipotecarie. Queste servono a verificare che sull’appartamento non siano presenti ipoteche, ossia che quel bene non costituisca garanzia di un certo debito, per esempio, quello nascente dal mutuo ancora in essere del venditore (quando c’è un’ipoteca troveremo scritto “iscrizione contro” col nome del venditore); danno anche evidenza del fatto che il venditore sia effettivamente proprietario del bene (in tal caso troveremo scritto “trascrizione a favore” col nome del venditore).

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Molto utili sono anche le visure catastali, che servono a verificare che il nome dell’intestatario catastale coincida col nome del venditore (a tal riguardo sarà il notaio, prima della stipula dell’atto di compravendita, a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, art. 29 L. n. 52/1985). È importante sapere se sul bene siano stati fatti o meno interventi tali da richiedere alcuni provvedimenti urbanistici (come una S.c.i.a. o una D.i.a.).

È altamente opportuno fare un aggiornamento delle visure ipotecarie la sera o la mattina prima della stipula del contratto di vendita. Non è così raro, infatti, che un’ipoteca venga iscritta (ad esempio dall’Agenzia delle Entrate) sull’appartamento la mattina stessa del rogito.

Per questi controlli è bene rivolgersi a un professionista che abbia accesso ai sistemi informatici dei registri immobiliari (ad esempio un notaio o un avvocato).

Cosa sapere sul contratto preliminare

Prima di finalizzare l’acquisto si può procedere alla stipula di un preliminare. Con il contratto preliminare il venditore e l’acquirente si obbligano a stipulare, entro un certo termine, il contratto definitivo di vendita. Il preliminare di vendita non è obbligatorio e ha un costo, ma offre alcuni vantaggi:

• nella maggior parte dei casi alla stipula del preliminare segue la consegna di una somma di denaro che costituisce un anticipo sul prezzo di vendita. In questi casi si parla di caparra, nel caso in cui il venditore poi non intendesse più stipulare il contratto di vendita, si ha diritto a ottenere il doppio della caparra (art. 1385 del codice civile);
• nel caso in cui il venditore non intenda più procedere all’alienazione, si potrà instaurare un processo, chiedendo al giudice che sia lui a trasferire l’immobile, ovviamente previo pagamento del prezzo al venditore (c.d. esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, art. 2932 del codice civile);
• la stipula del preliminare permette di svolgere le verifiche necessarie prima di arrivare alla vendita (ad esempio la regolarità urbanistica, di cui si dirà a breve);
• se il preliminare è redatto dal notaio verrà trascritto nei pubblici registri. La conseguenza è che, se il venditore, dopo aver stipulato il preliminare, dovesse vendere l’appartamento a un’altra persona, quella vendita non sarà opponibile. In altri termini, chi ha stipulato il preliminare ha diritto ad avere l’appartamento in ogni caso, perché la trascrizione del preliminare ha “prenotato” il futuro acquisto dal venditore.

Sebbene non sia obbligatorio, è consigliabile ricorrere al notaio anche per la stipula del contratto preliminare, data la complessità della materia. Ciò, come detto, avrà un costo, ma eviterà situazioni spiacevoli in futuro che potrebbero gravare pesantemente sulle finanze.

Regolarità urbanistica nell’acquisto di un immobile: a cosa fare attenzione

Proseguendo nel percorso di acquisto, la regolarità urbanistica è un altro aspetto fondamentale cui fare attenzione. Infatti, qualora nell’atto di vendita dovesse affermarsi, ad esempio, che l’immobile è stato costruito con “concessione edilizia numero 7 rilasciata dal Comune di Milano nel 2000”, e in realtà non fosse così (o se, addirittura, non vi fosse alcuna menzione nell’atto di tale provvedimento), l’atto notarile sarebbe nullo (cfr. Art. 46 DP.R. n. 380/2001). Ciò significa che la proprietà non sarebbe mai stata trasferita ed è opportuno chiedere al venditore (ancora proprietario dell’appartamento) di restituire il prezzo (che intanto ha incassato), magari instaurando un lungo processo.

Peraltro nel caso in oggetto non si palesa la “colpa del notaio”, poiché si tratta di una dichiarazione “giurata” del venditore, né il notaio ha le competenze per attestare che gli immobili siano regolari dal punto di vista urbanistico. Lo stesso è a dirsi per eventuali interventi successivi sull’immobile, i quali richiedano provvedimenti urbanistici, come una S.c.i.a., sarà necessario reperirne gli estremi affinché vengano riportati nel contratto.

Se poi l’immobile è oggetto di condono (e il Comune non ha ancora provveduto a emettere provvedimento in sanatoria), sarà necessario che l’atto riporti gli estremi della domanda di condono nonché gli estremi del versamento, in una o più rate, dell’intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio (Art. 2 L. n. 662/1996).

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Acquisto prima casa: calcolo delle imposte da pagare e onorario del notaio

Vediamo adesso a quanto ammontano le spese necessarie per comprare l’immobile al quale siamo interessati, oltre al pagamento del prezzo al venditore.

Facciamo l’esempio dell’acquisto di una prima casa comprata da un privato (non quindi da un’impresa).
Per il calcolo dell’imposta di registro vi sono due opportunità: effettuare il calcolo utilizzando come base imponibile il prezzo di vendita. Usando questo metodo si può essere sottoposti a controlli fiscali volti a determinare il valore effettivo del bene. Si vuole evitare che le parti indichino un prezzo inferiore per versare un’imposta di registro ridotta.

In alternativa è possibile utilizzare il metodo prezzo-valore. In questo secondo caso,
si prende la rendita catastale (si trova sulla visura catastale dell’immobile). Ipotizziamo che essa sia di 800 euro.
Si moltiplica la rendita per un coefficiente che, nel caso di una prima casa, è di 115,50 = 92.400.
Adesso si calcola il 2% di 92.400 = 1.848.
In caso di applicazione del metodo prezzo-valore, non sono previsti controlli da parte dell’AdE.

A questo importo, poi, è necessario aggiungere le imposte fisse:

• imposta catastale 50 euro;
• imposta ipotecaria 50 euro euro catastali.

La somma finale è 1.948 euro.

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Queste sono le imposte da pagare per l’atto, si deve aggiungere l’onorario del notaio che, per un immobile che abbia un valore commerciale di circa 200.000 euro, potrà essere compreso tra i 1.300 e i 2.000 euro.
Tirando le somme, si andrà a pagare circa 3.500 euro.

Fino al 31 dicembre 2023 in alcuni casi era possibile procedere all’acquisto di un immobile, come prima casa, senza dover versare le imposte. In via transitoria, per gli under 36 con Isee inferiore a 40.000 euro, è possibile continuare a ottenere l’agevolazione nel caso in cui entro il 31 dicembre 2023 sia stato stipulato un contratto preliminare.

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In caso di acquisto di una prima casa non da un privato ma da un’impresa che l’ha costruita o ristrutturata, invece, le agevolazioni fiscali si tradurranno nell’applicazione dell’Iva al 4% e dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.

I requisti per le agevolazioni fiscali sulla prima casa

Vediamo quando è possibile giovarsi di una tassazione così bassa. Ebbene, è necessario:

• che l’acquirente non sia proprietario, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, di altri immobili (o diritti di usufrutto, uso o abitazione su di essi) nel Comune in cui si trova l’appartamento che si sta acquistando. Attenzione: anche se si eredita una casa si diventa “proprietari” di questa, per cui, qualora successivamente si intenda acquistare un appartamento, magari più grande, nel Comune in cui si trova l’appartamento ereditato, usufruendo delle agevolazioni prima casa, non lo si potrà fare.
  Non impedisce il godimento delle agevolazioni fiscali l’avere la sola nuda proprietà di un immobile o una quota di comproprietà su di esso con persone diverse dal coniuge;
• che l’acquirente, su tutto il territorio nazionale, non abbia immobili, porzioni d’immobili o nuda proprietà (diritto che in tal caso rileva, a differenza dell’ipotesi precedente), uso, usufrutto, abitazione di case acquistate con le agevolazioni prima casa.
• che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o svolge la propria attività lavorativa; altrimenti l’acquirente potrà obbligarsi a stabilire la residenza in quel Comune entro 18 mesi dall’acquisto. Si badi che non è indispensabile adibire l’appartamento acquistato ad abitazione principale e fissare in quel luogo la residenza: l’importante è essere residenti in quel Comune. Consegue da ciò che l’appartamento acquistato potrà anche essere affittato, senza che ciò comporti la decadenza dalle agevolazioni.
  Non avrà alcun obbligo di residenza o trasferimento della stessa l’acquirente che sia appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare (ad esempio Carabinieri e Guardia di finanza) o civile (ad esempio la Polizia di Stato).
• che non si tratti di un immobile di lusso (non quindi aventi le categorie catastali A1, A8 o A9.

Relativamente ai primi due punti, però, c’è una possibilità: poniamo il caso che si intenda acquistare un appartamento nel Comune di Roma usufruendo delle agevolazioni, ma si abbia un immobile nel Comune di Milano acquistato con le agevolazioni prima casa. Ebbene, si ha la possibilità di obbligarsi a vendere l’immobile di cui si è già proprietari (ciò deve essere annotato sull’atto notarile) entro un anno dalla data del nuovo acquisto, potendo chiedere le agevolazioni prima casa e beneficiando di un credito d’imposta, cioè a dire un credito verso lo Stato. Di questo credito si potrà beneficiare anche se la precedente prima casa sia stata già venduta e si compri la nuova entro l’anno.

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