Perdita della agevolazione «prima casa» nel caso di riacquisto della nuda proprietà da parte di una cittadina italiana residente all’estero. I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
L’Agenzia delle Entrate esprime chiarimenti sull’agevolazione acquisto «prima casa» di una cittadina italiana iscritta all’Aire che perde il diritto al beneficio per riacquisto della sola nuda proprietà.
Secondo le Entrate, per evitare la perdita delle agevolazioni fruite, anche il cittadino italiano residente all’estero dovrà avere l’uso e il godimento della nuova abitazione in via piena ed esclusiva.
Se un cittadino italiano residente all’estero, dopo aver venduto prima del decorso dei cinque anni, l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa, provvede ad acquistare un nuovo immobile per non perdere i benefici, intesta a se stessa la nuda proprietà e a una parente il diritto di usufrutto, non potrà usufruire del regime agevolato, riconosciuto dalla norma solo per la proprietà piena dell’immobile.
Con la risposta all’interpello n. 349 del 28 giugno 2022, il Fisco ha evidenziato che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà non è idoneo ad evitare la decadenza dai benefici prima casa.
La ratio della disciplina in esame, come delineata dalla giurisprudenza di legittimità, è volta a favorire l’acquisto della casa di proprietà evitando che l’agevolazione possa assecondare intenti speculativi.
Vediamo nel dettaglio il caso in esame e cosa dice l’Agenzia delle Entrate in proposito.
Agevolazione «prima casa»: come è regolamentata
L’agevolazione «prima casa» è prevista dall’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e dalla Nota II-bis al medesimo articolo, che individuano i requisiti oggettivi e soggettivi per la fruizione del beneficio.
In particolare, è prevista l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni previste dalla citata Nota II-bis.
Ricordiamo, inoltre, che sempre secondo la legge, l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende.
L’acquirente, nell’atto di acquisto, deve dichiarare di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato.
Se però i beni acquistati con l’agevolazione vengono rivenduti prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisizione, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi.
La norma però specifica anche che tali disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici proceda all’acquisto di altro immobile nuovamente da adibire a propria abitazione principale.
In linea generale, dunque si può evitare la decadenza se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile che deve essere destinato ad abitazione principale. Ma cosa accade nel caso di riacquisto di una nuda proprietà di un cittadino che vive all’estero? Qui entra in gioco l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate.
Il caso della cittadina italiana residente all’estero e iscritta all’Aire
Una cittadina italiana residente all’estero e iscritta all’Aire ha acquistato casa in Italia e l’ha rivenduta prima dei cinque anni con impegno a ricomperare altro immobile entro un anno per non perdere l’agevolazione prima casa.
Ha così provveduto in seguito ad acquistare un nuovo immobile intestando a se stessa la nuda proprietà e a una parente il diritto di usufrutto.
A questo punto viene interpellata l’Agenzia delle Entrate che ritiene che la cittadina iscritta all’Aire non potrà fruire del regime agevolato, riconosciuto dalla norma solo per la proprietà piena dell’immobile.
Le Entrate spiegano che, in linea generale, la decadenza dalla agevolazione prima casa è evitata, se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile che deve essere destinato ad abitazione principale. Con particolare riguardo alla situazione del cittadino emigrato all’estero, si osserva che in base alla Nota II-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 l’agevolazione spetta a condizione che «l’immobile acquistato costituisca la ’prima casa’ nel territorio italiano».
Come precedentemente detto, se i beni acquistati con l’agevolazione vengono venduti prima dei cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e una sanzione pari al 30% delle imposte e degli interessi.
Tuttavia, l’ultimo capoverso dello stesso comma prevede che la misura non si applica se
“il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
Il legislatore con la norma ha voluto tutelare l’acquisto della prima casa anche nei confronti delle persone costrette a ripetuti trasferimenti di residenza evitando, allo stesso tempo, possibili finalità speculative.
L’Agenzia conferma l’orientamento della risposta n. 627/2021, richiamata dall’istante in cui è stato affermato che, sia in sede di primo acquisto da parte del cittadino residente all’estero, che in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario adibire il nuovo immobile ad abitazione principale, trovandosi il cittadino nell’impossibilità di adibire il nuovo acquisto a propria abitazione principale.
Allo stesso tempo però, in linea con la ratio della norma volta a favorire l’acquisto della prima casa evitando intenti speculativi, il Fisco ritiene che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà non è idoneo a evitare la decadenza dai benefici prima casa, a nulla rilevando la circostanza che l’istante non può adibire l’immobile riacquistato a propria abitazione principale.
Richiami alla giurisprudenza sulla piena proprietà
Sul tema della piena proprietà Il Fisco richiama la sentenza della Cassazione n. 17148/2018 secondo la quale l’atto necessario a evitare la decadenza al beneficio «prima casa» già precedentemente fruita, deve essere rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva e, di conseguenza a destinare la stessa ad abitazione principale.
Per gli Ermellini la decadenza non è evitata se, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con la misura agevolativa, il contribuente proceda all’acquisto della nuda proprietà di un’altra casa.
Pertanto, non solo non si ritiene rilevante la circostanza relativa all’impossibilità di adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale dal contribuente cittadino italiano emigrato all’estero. Ma, così come delineato dalla giurisprudenza di legittimità, si ritiene che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà di altro immobile non sia idonea a evitare la decadenza conseguente alla rivendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con l’agevolazione «prima casa».
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