Balcone rotto in condominio, chi paga e chi è responsabile dei danni

Chi paga per la riparazione del balcone rotto in condominio, chi è responsabile dei danni causati dal balcone pericolante e cosa cambia se l’immobile è in affitto.

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Il balcone, come tante aree della casa, può essere soggetto a guasti e rotture, tanto più essendo esposto agli agenti atmosferici e quando non viene eseguita la dovuta manutenzione. Il problema non è di poco conto, perché il balcone danneggiato o pericolante si rivela piuttosto pericoloso per l’incolumità di chi abita nell’unità immobiliare, ma anche per quella degli altri abitanti dello stabile e dei passanti. Ecco quindi cosa prevede la legge riguardo a chi paga e chi è responsabile dei danni.

Balcone rotto in condominio, chi paga?

Se il balcone rotto o pericolante fa parte di un condominio, bisogna necessariamente verificare se l’intero elemento rientra nella proprietà dell’unità immobiliare oppure se alcune parti sono comuni. Tutto cambia a seconda della tipologia di balcone, potendo quest’ultimo essere aggettante (detto anche sporgente) o incassato.

In particolare, il balcone aggettante è quello che sporge verso l’esterno rispetto al profilo dell’edificio, è sospeso e ancorato al solaio interno dello stesso piano da cui c’è l’accesso. Questo genere di balcone non è necessario all’intero palazzo, non avendo funzioni di suddivisione dei piani, strutturali o di protezione, infatti è autonomo rispetto alla struttura dello stabile. Di conseguenza, il balcone aggettante appartiene al proprietario dell’unità immobiliare, il condomino che dovrà provvedere alla manutenzione e alla riparazione degli elementi strutturali:

pavimento;
ringhiera;
parapetto interno;
sotto balcone o soletta.

Questo balcone è perlopiù appartenente al singolo condomino, ma fanno eccezione gli elementi decorativi sulla parte frontale, che hanno una funzione necessaria all’estetica dell’edificio e sono quindi da considerarsi parti comuni. La loro riparazione, sostituzione o restauro spetta dunque a tutti i condomini, in proporzione dei millesimi di proprietà di ognuno. Ciò vale quindi per:

ringhiere;
fioriere;
frontalini;
cornicioni;
fregi.

Si ha poi il balcone incassato che, come si evince dal nome, non sporge rispetto al profilo dell’edificio bensì si sviluppa all’interno della struttura. Rientrano in questa categoria sia i balconi che sporgono solo minimo che quelli completamente interni, i quali prendono il nome di balconi a castello. Questi ultimi possono essere incassati a L (cioè chiusi su due lati) oppure incassati a U, dunque chiusi su tre lati.

Ciò che rileva in caso di guasti è che questo tipo di balcone non è autonomo rispetto alla struttura, poiché serve a sostenere e separare i piani dell’intero edificio. A utilizzarlo sono quindi due condomini, quello del piano superiore che usufruisce del piano di calpestio e quello del piano inferiore, il quale usufruisce del soffitto. Di conseguenza, le spese di riparazione sono suddivise tra entrambi i condomini, ma entrambi rispondono personalmente delle parti di cui usufruiscono.

Le spese per i parapetti e la pavimentazione spettano in via esclusiva al proprietario del piano superiore, mentre il proprietario del piano inferiore deve occuparsi del rivestimento del sottobalcone. Anche in questo caso, tuttavia, gli elementi che caratterizzano l’estetica dell’edificio sono da considerarsi comuni e le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini. Sono inclusi i parapetti del balcone a castello, non essendo questo sporgente fanno parte della facciata, e in genere tutti gli elementi decorativi.

È fondamentale sottolineare che questa ripartizione di proprietà e competenze è stabilita dal Codice civile e non può essere modificata nemmeno con il parere unanime dell’assemblea condominiale.

Chi paga il risarcimento in caso di danni?

Le regole viste finora relative alla proprietà dei vari elementi del balcone e di conseguenza alla competenza delle spese è utile anche per capire chi paga il risarcimento in caso di danni, provocati per esempio dalla caduta di calcinacci o da un’infiltrazione d’acqua. Ovviamente, la valutazione del danno cambia a seconda della tipologia di balcone. Per il balcone incassato la cattiva manutenzione ha effetti immediati per l’altro proprietario, mentre per il balcone sporgente le condizioni non arrivano a danneggiare gli altri tanto rapidamente.

In ogni caso, è tenuto a risarcire i danni provocati il condomino responsabile per la cattiva manutenzione o il ritardo nella riparazione (salvo impossibilità oggettiva) in riferimento ai propri elementi di competenza. Quando il danno deriva da una parte comune è comunque necessario stabilirne la causa, che può essere dovuta anche alla negligenza del proprietario. Trattandosi di parti comuni, il danneggiato può comunque rivolgersi al condominio per il risarcimento, il quale può a sua volta rivalersi sul proprietario dell’unità (a meno che la causa del danno derivi proprio dalla parte comune).

Vale lo stesso principio in caso di responsabilità penali, ad esempio nel caso in cui i calcinacci caduti dal balcone abbiano ferito qualcuno. Secondo l’articolo 677 del Codice penale il proprietario che ha messo scientemente e volontariamente in pericolo l’incolumità delle persone o omesso i lavori di manutenzione e contenimento per eliminare la minaccia è punibile con l’arresto fino a 6 mesi o l’ammenda a partire da 309 euro.

Questo reato punisce la mera possibilità di pericolo, mentre il proprietario o chi esercita il dovere di custodia sarà accusato di altri reati in caso di danno verificato (come le lesioni). La responsabilità ricade sempre sul condomino proprietario, che per le parti comuni deve quindi provvedere a sollecitare l’assemblea e piuttosto provvedere direttamente ai lavori (agendo poi in giudizio per il rimborso dal condominio).

Chi paga tra inquilino e locatore

Nel caso in cui l’unità immobiliare sia in affitto, valgono le stesse regole citate, con ripartizione delle spese tra condomini (o comproprietari dello stabile) per le aree comuni. L’inquilino non ha alcuna responsabilità in merito, a patto che abbia avvisato tempestivamente il proprietario e non abbia impedito l’accesso dei tecnici per le riparazioni.

L’inquilino è infatti responsabile della sola manutenzione ordinaria, che per i balconi può includere la pulizia e la detersione, la manutenzione dei pavimenti e dei rivestimenti. Riguardo alla partecipazione economica alle spese spettanti al locatore, bisogna comunque verificare le condizioni del contratto d’affitto.