Concedere in usufrutto l’abitazione comprata da meno di cinque anni comporta la perdita (parziale) del bonus prima casa. Quanto restituire se la decadenza è parziale?
Il bonus prima casa decade o viene ridotto se l’abitazione viene concessa in usufrutto entro i primi cinque anni dall’acquisto. Ferma la posizione dell’Agenzia Entrate che spiega come qualsiasi tipo di cessione dell’immobile, anche l’usufrutto a tempo determinato, faccia venir meno lo sconto fiscale. Il bonus resta solo sulla quota di abitazione non ceduta con il diritto reale di godimento.
Bonus prima casa: quando decade
Nella risposta a interpello n. 441 del 30 agosto 2022, l’Agenzia delle Entrate chiarisce la situazione di un contribuente residente all’estero e iscritto all’AIRE che ha acquistato un immobile nel 2021, avvalendosi del bonus prima casa. Lo stesso vuole ora concedere la casa in usufrutto a tempo determinato alla moglie.
In base alla nota 2-bis, articolo 1, comma 4 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/1986, la costituzione dell’usufrutto prima del decorso dei cinque anni dalla data dell’acquisto determina la decadenza del beneficio e l’obbligo di corrispondere le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria maggiorate dalla sanzione del 30%. In questo caso si configura cioè la decadenza «totale» dal beneficio.
La finalità del legislatore di agevolare l’acquisto della «prima casa» viene meno con la cessione anticipata dell’abitazione o dei diritti reali su di essa.
Come si determina la sanzione nel caso di cessione di una porzione dell’acquisto agevolato? Ecco quanto spetta.
Bonus prima casa ridotto in caso di cessione di una porzione dell’acquisto agevolato
Pur conoscendo la norma che disciplina l’agevolazione prima casa, l’istante vuole però capire come comportarsi nel caso in cui conceda la casa in usufrutto per un tempo determinato.
L’agenzia richiama la risoluzione n. 213/E/2007 in cui ha già chiarito che la perdita del beneficio in questione è rapportata al valore del diritto parziario ceduto prima dei cinque anni.
Nella risposta all’interpello n. 441, l’amministrazione finanziaria specifica che nel caso di acquisto di pieno diritto di proprietà dell’immobile e cessione del diritto parziario di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione entro i cinque anni dall’acquisto, la decadenza dal bonus è parametrata al diritto ceduto. Questo vale anche nel caso di costituzione del diritto di usufrutto a tempo determinato.
Bonus prima casa: quali imposte e sanzioni nel caso di costituzione di usufrutto a tempo determinato?
Per calcolare le imposte e le sanzioni che il contribuente dovrà versare nel caso di cessione dell’immobile entro i cinque anni dall’acquisto si calcola la differenza tra la tassazione agevolata prevista dal bonus e la tassazione ordinaria, maggiorata della sanzione del 30% e degli interessi legali.
In questo caso la base imponibile su cui applicare l’imposta viene calcolata in funzione del valore dell’usufrutto a tempo determinato ai sensi dell’articolo 48 TUR.
Bonus prima casa: cos’è in breve
Il bonus prima casa prevede che all’acquisto di un immobile (di tipo A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A11) il contribuente in possesso dei requisiti paghi:
- imposta di registro al 2% (anziché 9%) con un minimo di 1.000 euro;
- imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro.
- nessuna imposta di bollo
Per chi compra da un’impresa, con applicazione dell’Iva, l’imposta dovuta è del 4% e non del 10%. Imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece pari a 200 euro ciascuna.
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