Stipulare un contratto di affitto con canone concordato può portare un notevole risparmio sull’IMU: ecco come funziona lo sconto e come ottenerlo.
Importante sconto IMU 2024 per chi stipula un contratto di affitto con il canone concordato. Infatti, con l’avvicinamento della scadenza della seconda rata IMU, i proprietari di immobili possono usufruire di un’agevolazione importante.
La normativa nazionale, legge n. 431/1998, stabilisce che ai contratti a canone concordato si applica la riduzione del 25% dell’IMU a prescindere dall’aliquota stabilita da Comune. Ne consegue che dopo aver calcolato l’imposta si applica lo sconto e si versa il 75% dell’importo.
Vediamo nel dettaglio le regole e gli adempimenti utili a ottenere la riduzione dell’IMU in caso di affitto stipulato con contratto a canone concordato.
IMU 2024, sconto per l’affitto a canone concordato: come funziona
Per ottenere lo sconto IMU è essenziale scegliere il contratto di locazione a canone concordato.
Chi ha un immobile e vuole concederlo in affitto può scegliere tra:
- contratto libero: i contraenti fissano liberamente il prezzo, in questo caso generalmente assume rilevanza soprattutto la volontà del proprietario che fissa il prezzo;
- canone concordato: con la formula del 3+2, i proprietari di casa sono vincolati ad un tetto massimo dell’importo richiesto per avere in locazione l’immobile, ma possono ottenere alcune agevolazioni, tra cui la riduzione dell’IMU.
Tra le riduzioni IMU previste vi è quella riconosciuta ai proprietari di immobili locati con contratto a canone concordato che beneficiano della riduzione al 75% dell’IMU 2024, lo sconto è del 25%.
Fin da subito è bene precisare che lo sconto si applica esclusivamente sui contratti a canone concordato che risultino conformi all’Accordo territoriale sottoscritto dalle organizzazioni rappresentative di inquilini e proprietari.
Ricordiamo che le scadenze IMU sono:
- 16 giugno (per il 2024 slitta al 17 giugno perché il 16 è domenica), prima rata calcolata sulle aliquote IMU fissate dal comune per l’anno precedente;
- 16 dicembre 2024 con le eventuali nuove aliquote.
Per la seconda rata si procede al saldo avendo in considerazione eventuali riduzioni, agevolazioni e aliquote fissate dal Comune.
A cosa fare attenzione nella stipula del contratto a canone concordato?
Il contratto a canone concordato viene stipulato avendo come punto di riferimento per la determinazione del prezzo un intervallo di importo minimo e massimo fissato dai sindacati di categoria. Per ciascuna città e in base alle caratteristiche dell’immobile vengono quindi previsti degli importi base.
Gli importi del canone concordato sono determinati utilizzando dei parametri specifici come la zona in cui è ubicato l’immobile, senza trascurare ovviamente le varie caratteristiche dell’immobile, ad esempio comfort abitativo e classe energetica.
Nel determinare l’ammontare del canone, sono tenuti in considerazione anche i servizi che si trovano nelle vicinanze dell’ubicazione dell’immobile, ad esempio ospedali, uffici pubblici, fermate autobus o metro.
Generalmente, ad avere agevolazioni dal canone concordato sono gli inquilini perché tendenzialmente pagano meno rispetto a quanto pagherebbero con la libera contrattazione, ma anche i proprietari ottengono benefici legati all’imposizione fiscale.
A fronte di una riduzione della libertà di fissare gli importi del canone di locazione, si ottengono rilevanti agevolazioni fiscali: oltre alla riduzione dell’IMU, è possibile applicare un’imposta sostitutiva sui redditi percepiti, si tratta della cedolare secca del 10%.
Tornando alle regole per beneficiare dello sconto IMU 2024, è quindi fondamentale che il contratto a canone concordato sia sottoscritto nel rispetto dell’Accordo territoriale. Se la stipula avviene senza l’assistenza delle organizzazioni firmatarie dello stesso, occorre l’attestazione di conformità del contratto rilasciata da almeno una di queste.
Il rilascio di tale attestazione per i contratti a canone concordato non assistiti è essenziale per ottenere le agevolazioni fiscali, tra cui la riduzione dell’IMU.
IMU 2024 e canone concordato: sconto con o senza obbligo di dichiarazione?
Fatta la premessa sulle regole per beneficiare dello sconto sull’IMU in caso di affitto a canone concordato occorre concentrarsi sugli adempimenti necessari per non perdere l’agevolazione.
La prima cosa da ricordare è che per ottenere l’agevolazione IMU è necessario registrare il contratto di affitto a canone concordato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Gli adempimenti non finiscono qui. In alcuni casi i Comuni richiedono che, ai fini di ottenere lo sconto, debba essere presentata una comunicazione specifica o sia presentata la dichiarazione IMU, di conseguenza è bene verificare la regolamentazione in materia adottata dal Comune di proprio interesse. In questo caso è però necessario fare un breve excursus sulle norme.
Al fine di semplificare le regole per l’accesso alle agevolazioni, il decreto Crescita n. 34/2019, all’articolo 3 quater, ha previsto che per ottenere la riduzione dell’IMU per gli immobili locati con contratto a canone concordato:
“il soggetto passivo è esonerato dall’attestazione del possesso del requisito mediante il modello di dichiarazione indicato all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, nonché da qualsiasi altro onere di dichiarazione o comunicazione.”
Sebbene la questione sia ancora controversa anche tra gli esperti in materia, molti ritengono che l’esenzione dell’obbligo di presentare la dichiarazione IMU per accedere ai benefici previsti per i contratti con canone concordato non sia più in vigore. Proviamo a capire.
La novità era stata introdotta modificando l’articolo 13, comma 6 bis, decreto-legge del 06/12/2011 n. 201, che nel frattempo è stato abrogato e sostituito dalla nuova normativa in materia di IMU prevista dalla Legge di Bilancio 2020. Quest’ultima non conferma le semplificazioni previste per il 2019 relative all’esonero dalla presentazione della dichiarazione e alla necessità di allegare il contratto registrato e rimanda a un decreto ministeriale mai emanato l’onere di risolvere la questione.
Proprio per questo motivo, molti ritengono che ad oggi, per poter beneficiare delle agevolazioni in oggetto, sia necessario presentare al Comune in cui è ubicato l’immobile la dichiarazione in cui si attesta che l’appartamento è stato ceduto con contratto a canone concordato e, se il Comune lo richiede, deve essere allegato il contratto regolarmente registrato.
Il mancato rispetto di tale onere porta alla preclusione dell’agevolazione della riduzione IMU.
Il caso: riduzione IMU negata per la mancata comunicazione
C’è un precedente che può essere illuminante in tal senso.
Il Regolamento comunale della città di Genova prevede l’applicazione di un’aliquota ridotta per l’IMU da versare dai proprietari di immobili affittati con canone concordato.
Lo stesso Regolamento prevede però degli adempimenti da seguire per ottenere l’agevolazione:
- concedere in locazione l’immobile con il canone concordato;
- registrare il contratto;
- trasmettere entro 30 giorni dalla registrazione copia del contratto registrato all’Ufficio comunale.
Nel caso in oggetto il proprietario non effettua l’ultimo adempimento e, di conseguenza, il Comune chiede il versamento delle somme dovute in base all’aliquota ordinaria.
Il Giudice della Commissione tributaria provinciale ha rigettato il ricorso del contribuente e confermato la correttezza dell’avviso di Accertamento dell’Agenzia delle Entrate con il quale veniva negata l’aliquota IMU ridotta.
Anche la Corte di Cassazione si è espressa in tale senso con l’Ordinanza 7414 del 2019.
Ne consegue che, in ogni caso chi stipula un contratto a canone concordato, per non rischiare di perdere le agevolazioni, deve controllare le norme dettate in materia dal proprio Comune.
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