Caparra confirmatoria: cos’è, a cosa serve, come funziona la restituzione

Prassi antica e consolidata nel Codice civile, la caparra confirmatoria è definita, in sintesi, una somma di denaro (o beni fungibili) che viene lasciata da uno dei contraenti con l’impegno di adempiere al contratto. Essa è restituita o sottratta dal prezzo finale a conclusione dell’affare.

Si ricorre a questa pratica soprattutto nei casi di compravendita immobiliare e nei contratti di locazione e la sua principale funzione è quella di garantire l’adempimento contrattuale di entrambe le parti. La legge disciplina anche il funzionamento della restituzione in caso di inadempienza di chi ha versato la somma di denaro o di chi l’ha ricevuta.

Per una spiegazione completa e chiara della caparra confirmatoria, di seguito è scritta una guida semplice con la definizione, le funzioni, le differenze con acconto e caparra penitenziale.

Cos’è la caparra confirmatoria: significato e definizione

Con il termine caparra confirmatoria si intende “una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili” che va “restituita o imputata alla prestazione dovuta” dopo l’adempimento del contratto.

In parole semplici, la caparra confirmatoria non è altro che la consegna di beni o, il più delle volte, denaro, con l’impegno di concludere l’affare in un momento successivo.

Il Codice civile prevede specificatamente questa pratica nell’articolo 1385, primo e secondo comma, definendo con queste parole la caparra confirmatoria:

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra, se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Il terzo comma aggiunge: “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

La giurisprudenza sottolinea, inoltre, che la caparra confirmatoria è un vero e proprio contratto che si perfeziona attraverso la materiale consegna del bene alla controparte. Questo contratto svolge quattro funzioni specifiche contemporaneamente:

• confirmatoria: con la consegna del bene o della somma di denaro il contraente conferma in modo tangibile e concreto il suo impegno contrattuale;
• di indennizzo: in caso di inadempimento la caparra funge da indennizzo con specifiche modalità previste dal Codice civile;
• di acconto: la somma o i beni fungibili impegnati sono una sorta di acconto su quanto previsto dal contratto;
• di autotutela: le due parti sono garantite dalla caparra confirmatoria e con essa possono tutelarsi senza dover obbligatoriamente rivolgersi a un giudice.

Attenzione, però, a non confondere la caparra confirmatoria con l’acconto: le due cose sono diverse, così come differente è la caparra penitenziale.

Caparra confirmatoria e normativa di riferimento. Le differenze con caparra penitenziale

La normativa di riferimento della caparra confirmatoria, come spiegato in precedenza, è l’articolo 1385 del Codice civile. Da evidenziare che nel gergo più comune si può parlare di caparra compromissoria per intendere la stessa definizione di caparra confirmatoria.

A offrire dettagli in più su questa pratica è stata negli anni la Corte di Cassazione. Per esempio, in una delle sue ultime ordinanze - del 18 ottobre 2024 n. 27093 - sistabilisce che se avviene la risoluzione consensuale del contratto preliminare e con essa la restituzione dal venditore all’acquirente dell’importo versato dal secondo al primo a titolo di caparra confirmatoria, l’Agenzia delle Entrate deve rimborsare l’imposta di registro pagata.

La Corte di Cassazione, inoltre, è intervenuta anche per stabilire alcune caratteristiche della caparra confirmatoria, stabilendo, per esempio che il patto di caparra non necessita di una forma specifica e scritta.

Tuttavia, l’accordo tra le parti deve essere esteriorizzato: il patto che sancisce la dazione di una somma di danaro (o di una quantità di cose fungibili) è detto caparra confirmatoria con una formulazione espressa, anche se non scritta, configurandosi altrimenti un mero acconto della prestazione (Cass. n. 3833/1977).

Di solito è inserito all’interno del preliminare di vendita e si richiede il rilascio di una ricevuta al momento in cui si versa la caparra.

Il Codice civile interviene anche per spiegare la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale. Quest’ultima è disciplinata nell’articolo 1386 e spiega:

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.

In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta

In sintesi, la caparra penitenziale è il corrispettivo da pagare per esercitare il potere di recesso da un contratto.

A cosa serve e come funziona la caparra confirmatoria

In parole semplici, la caparra confirmatoria serve a:

• stabilisce il prezzo della “punizione” in caso di inadempimento di una delle parti, evitando ulteriori contenziosi;
• dare prova e conferma la conclusione del contratto;
• fungere da anticipo sul prezzo pattuito;
• garantire l’impegno delle parti al buon esito dell’affare

Da specificare, che l’importo della caparra non è indicato dal Codice civile, per questo si calcolata in termini percentuali rispetto al prezzo della cosa che è oggetto del negozio principale.

Ad esempio nella vendita immobiliare la caparra confirmatoria corrisponde tra il 7% e il 10% del valore concordato tra compratore e venditore.

Come funziona, in sintesi, la caparra confirmatoria? Per esempio, nel caso più diffuso dell’acquisto di una casa, la caparra confirmatoria è la somma versata dal potenziale acquirente al venditore con la sottoscrizione di una proposta d’acquisto oppure di un preliminare di compravendita. In questo modo si sancisce l’impegno a concludere la compravendita.

Se l’acquisto non va più in porto a causa dell’acquirente che non vuole la casa come diversamente si era impegnato, il venditore mantiene la caparra confirmatoria.

Se, invece, la compravendita non va a buon fine perché è il venditore a ritirarsi dall’impegno dovrà dare all’acquirente il doppio della caparra confirmatoria.

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Restituzione della caparra confirmatoria: come viene regolata

La restituzione della caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo del codice civile, distinguendo tra inadempienza di colui che ha versato la somma o ha dato i beni fungibili e inadempienza di chi ha incassato la caparra.

Donatore inadempiente
“Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può
recedere dal contratto, ritenendo la caparra”: chi ha ricevuto la caparra la tiene perché il donatore non ha rispettato l’impegno.

Ricevente inadempiente
“Se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”: se il venditore della casa, ad esempio, non rispetta l’impegno deve dare il doppio della caparra all’altro contraente.

Il codice, infine, specifica che “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il
risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”

Caparra confirmatoria, quali alternative? Che differenza c’è con l’acconto?

La caparra confirmatoria non va confusa con altri istituti simili, ma diversi, consentiti dalla legge.

La differenza con l’acconto, per esempio, è rilevante. Con acconto si intende il pagamento anticipato di una parte del prezzo concordato per l’acquisto di un determinato bene. Esso non funge da risarcimento se il contratto non si adempie e, in questo caso, si restituisce ma il venditore non ha il diritto di trattenerselo o il compratore di essere rimborsato il doppio se l’affare non va in porto.

Quali alternative alla caparra confirmatoria? Simili, ma non uguali per le loro caratteristiche, sono questi istituti:

clausola penale: le parti del contratto stabiliscono che in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento la parte inadempiente esegua una determinata prestazione che può consistere nel pagamento di una somma di denaro;
cauzione: somma che si versa per garantire l’adempimento di un obbligo, per esempio al locatore della casa in affitto che, a fine locazione, restituisce.

Cosa fare se non viene restituita la caparra confirmatoria

Se la caparra non viene restituita si può agire tramite una causa civile per inadempimento contrattuale dato che l’obbligo di restituire la caparra deriva proprio dagli accordi contrattuali tra compratore e venditore.

La Corte di Cassazione (sentenza n. 15815/17) ha escluso tassativamente che si possa ricorrere alla querela per appropriazione indebita, dato che l’inadempimento contrattuale non ha rilevanza penale.

La caparra va fatturata?

Le somme versate a titolo di caparra, e non di acconto o anticipo sulla somma dovuta, non sono soggette a Iva dato che la loro funzione principale è la “garanzia” che avvenga l’affare.

La caparra può essere fatturata soltanto a conclusione del contratto, quando viene compresa nel prezzo finale.