Quando una casa ha più proprietari può essere difficile trovare sempre un accordo, ecco chi decide se ci sono lavori da fare e come si divide il pagamento.
Quando una casa ha più proprietari si deve tener conto del diritto di ognuno di loro prima di attuare le decisioni che la riguardano, dai lavori fino alla vendita e all’affitto. Con la comproprietà immobiliare, infatti, ognuno può utilizzare l’immobile nella sua interezza avendo cura di non danneggiarlo e non impedire agli altri proprietari l’utilizzo. Con l’accordo di tutti i proprietari la divisione degli spazi e delle spese è molto semplice, anche perché si fa sempre riferimento alle quote di proprietà.
Più problematico, invece, il disaccordo dei proprietari, soprattutto in presenza di interventi che qualcuno non desidera eseguire e pertanto non pagare. Sapere chi decide i lavori da fare e come farlo è dunque fondamentale per non ritrovarsi spiacevoli ripercussioni sulla ripartizione dei costi.
Tra più proprietari, chi decide i lavori da fare e come si dividono le spese?
Per i lavori di casa da eseguire sull’immobile in comproprietà vale la distinzione fra ordinaria e straordinaria amministrazione. I lavori di straordinaria amministrazione devono essere necessariamente decisi da tutti i comproprietari all’unanimità, cosicché il pagamento possa essere diviso in proporzione alla quota di proprietà di ognuno.
Per i lavori di ordinaria amministrazione è invece sufficiente la decisione dei proprietari a maggioranza (di quote). Per quanto riguarda le innovazioni, dunque gli interventi che cambiano la destinazione o la funzione del bene, è richiesta una maggioranza qualificata pari a due terzi della proprietà.
Ne consegue che la quota di proprietà dell’immobile è direttamente proporzionale alla capacità decisionale, ma anche all’onere da affrontare. Al contrario, per i lavori più semplici che apportano migliorie e abbellimenti all’immobile senza trasformarlo ogni proprietario può deciderli in autonomia, facendosi anche carico dell’intera spesa.
Spese anticipate da un proprietario, quando gli altri devono rimborsare
Rispettare la corretta modalità per decidere sui lavori è indispensabile per dividere il pagamento. Il rimborso al proprietario che ha anticipato una spesa – e deciso sui lavori da solo - è infatti previsto esclusivamente quando gli interventi eseguiti erano necessari alla conservazione della casa, anche se non particolarmente urgenti.
In questo modo, se uno dei proprietari di casa decide di eseguire dei lavori non necessari deve sobbarcarsene la spesa, mentre ha diritto al rimborso soltanto quando i lavori eseguiti erano imprescindibili. La Corte di cassazione, peraltro, ha stabilito che sussiste il diritto al rimborso soltanto quando il proprietario in questione ha informato gli altri della necessità dei lavori.
Le spese di conservazione comprendono le spese di manutenzione, oltre a riparazioni e ricostruzioni. In genere afferisce a questa categoria qualsiasi spesa indispensabile a mantenere l’immobile in buono stato e funzionante, senza apportare modifiche o miglioramenti di alcun tipo. Ne consegue, che ogni proprietario può far eseguire dei lavori atti ad evitare il deterioramento della casa, a prescindere dalla propria quota di proprietà, e chiedere agli altri un rimborso proporzionale alle rispettive proprietà.
Nel caso in cui gli altri proprietari dovessero rifiutarsi di rimborsare la spesa, la parte lesa può quindi rivolgersi al tribunale per ottenere quanto le spetta, purché possa provare:
- La necessità dei lavori;
- l’avvertimento dato agli altri proprietari.
Appurati questi elementi il giudice può quindi obbligare i comproprietari al rimborso. Nonostante ciò, la via più semplice e veloce è sempre quella di decidere i lavori secondo i criteri stabiliti dalla legge. È comunque consentito ai comproprietari di modificare in comune accordo la classica ripartizione delle spese per quota, utilizzando i diversi criteri preferiti. Allo stesso tempo, è evidente che se alcuni dei proprietari si disinteressano all’immobile (anche come tentativo di far ricadere le spese sugli altri) è assolutamente lecito avvisarli e procedere con i lavori necessari.
Se così non fosse, infatti, verrebbe pregiudicato il godimento della casa in comproprietà da parte di tutti e si violerebbe l’obbligo di conservazione che grava sui comproprietari. Allo stesso tempo, bisogna fare attenzione all’effettiva necessità dei lavori in questione, perché se dovessero risultare accessori gli altri non sarebbero tenuti al pagamento del rimborso.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
