La cedolare secca per gli affitti commerciali non si può applicare nei casi di subentro nel contratto da parte di una nuovo conduttore. La conferma dei requisiti stringenti per negozi ed uffici arriva dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 364 del 30 agosto 2019.
Cedolare secca, arrivano ulteriori chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate sugli affitti commerciali e sui requisiti per accedere alla tassazione agevolata.
Con la risposta all’interpello n. 364 del 30 agosto 2019 vengono tracciati i confini della tassazione agevolata per la locazione di un immobile commerciale con subentro di nuovo conduttore.
Il proprietario di un immobile commerciale, classificato catastalmente C/1, ha stipulato un contratto di locazione nel 2014 (con durata 6 + 6 anni).
In seguito la società titolare del contratto di locazione ha concesso in affitto l’azienda ad una SRL unipersonale.
L’istante vuole quindi sapere se, dato il cambiamento del locatario, sia possibile applicare il regime di tassazione della cedolare secca ai redditi derivanti dalla locazione dell’immobile con decorrenza a partire dalla data di subentro del nuovo affittuario.
Cedolare secca, per gli affitti commerciali requisiti stringenti
Con la risposta numero 364 del 30 agosto 2019 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la cedolare secca non può essere applicata ai contratti già in essere al 15 ottobre 2018 che non siano arrivati a naturale scadenza, nemmeno in caso di subentro di un nuovo locatario.
Per motivare la propria risposta, l’Agenzia cita l’articolo 1 della Legge Bilancio 2019, che ha esteso la portata applicativa del regime della cedolare secca.
Con la Legge di Bilancio 2019, la cedolare secca può essere applicata ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione sottoscritti nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1.
C’è però un’eccezione, in quanto il regime della cedolare secca non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019 nel caso in cui alla data del 15 ottobre 2018 ci sia un contratto in corso tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto prima della scadenza naturale dello stesso:
“Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.”
La ratio di tale eccezione è da riscontrarsi nel tentativo di evitare che le parti concordino la risoluzione anticipata del contratto per poi stipularne uno nuovo, decorrente dal 1° gennaio 2019, con lo scopo di poter usufruire, appunto, del regime della cedolare secca.
Niente cedolare secca per gli affitti commerciali in caso di subentro nel contratto
Nel caso specifico posto dall’istante, non era un contratto di locazione ex-novo ma si trattava di subentro di un locale commerciale.
L’Agenzia delle Entrate a questo punto fa riferimento alla data di stipula del contratto, risalente al 1° aprile 2014 e non arrivato ancora a naturale scadenza, i cui effetti continuano anche “in relazione al nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di un nuovo contratto di locazione”.
L’originario contratto di locazione, infatti, continua a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza il bisogno che il contratto venga sciolto o che ne venga stipulato uno nuovo, anche nel caso in cui le parti modifichino il canone di locazione.
A supporto di tale affermazione, l’Agenzia delle Entrate cita la sentenza numero 14620 del 13 giugno 2017 della Corte di Cassazione, per cui:
“ …in tema di locazione non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazione accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, …), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi…”
Il fatto che esista un contratto in atto e che non sia scaduto entro il 15 ottobre risulta pertanto essere vincolante nell’impossibilità di applicare il regime di cedolare secca.
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