Ecco chi deve abitare nella casa ereditata tra più proprietari secondo la legge e come dividere l’immobile tra i coeredi.
Gli italiani restano ancora un popolo di proprietari, così come dimostrano le indagini statistiche. La maggior parte, come si immagina, possiede un solo immobile e lo utilizza come abitazione principale. Ciò rappresenta un problema per l’eredità, dato che raramente c’è un unico erede a subentrare nel patrimonio.
Questo significa che una sola casa viene ereditata da più proprietari, indipendentemente dalle sue dimensioni e divisioni. È quindi chiaro che, anche in rapporti perfettamente tranquilli e cordiali, sorgano dei dubbi sulla gestione e sull’uso dell’immobile, soprattutto se piccolo e inadatto a ospitare troppe persone o se gli eredi non vogliono vivere sotto lo stesso tetto e si chiedono chi deve abitare nella casa ereditata da più proprietari. Ecco la risposta data dalla legge.
Chi deve abitare la casa ereditata da più proprietari?
L’eredità viene attribuita secondo quote (individuate dal Codice civile o dal testamento), che si riferiscono a una percentuale di titolarità su tutti i beni che formano il patrimonio del defunto. Un punto apparentemente semplice, che crea molta confusione per gli eredi.
Si potrebbe infatti pensare che la quota ereditaria corrisponda anche al diritto di ogni erede di utilizzare il bene e prendere decisioni sulla sua gestione, ma in realtà non è così. La quota ereditaria, infatti, rappresenta un valore percentuale su tutti i beni del defunto, finché non avviene la divisione.
Di conseguenza, ogni erede ha diritto a usare il bene ricevuto appieno, purché non interferisca con i diritti dei coeredi. Questo significa che la casa ereditata può essere abitata da tutti i proprietari che lo desiderano, in quanto nessuno di loro ha prerogative di sorta. Non c’è, quindi, alcuna regola che stabilisca chi deve abitare la casa ereditata e chi invece no, la gestione è rimandata all’accordo degli eredi. L’unica eccezione alla regola si applica per il coniuge superstite, che gode del diritto di abitazione garantito dalla legge a prescindere dal concorso di altri eredi.
Se gli eredi non vogliono o non possono vivere insieme nella casa ereditata devono accordarsi liberamente, tenendo conto che chi andrà a vivere nell’immobile dovrà corrispondere agli altri un pagamento. Secondo la Corte di Cassazione questa somma deve corrispondere al versamento periodico di una parte del canone di locazione, corrispondente alla quota degli eredi. Per esempio, tra due sorelle, chi abita la casa deve dare all’altra il 50% del canone.
Gli altri proprietari possono rinunciare all’esercizio di questo diritto e acconsentire all’uso esclusivo di un erede, ma non possono esservi obbligati perché, come già detto, la legge non prevede priorità in questo senso. In alternativa, è anche possibile che un erede acquisti dagli altri l’intera proprietà, sempre purché siano d’accordo.
In caso di disaccordo, quindi, non resta che procedere con la divisione dell’immobile.
Come si divide tra più proprietari la casa ereditata
Se non riescono a trovare un accordo soddisfacente, gli eredi possono rivolgersi al giudice affinché stabilisca la divisione dell’immobile. Di norma viene preferita la divisione in natura, ossia la divisione materiale della casa in più appartamenti. Soltanto quando ciò non è possibile (la divisione deve infatti dar luogo a immobili funzionanti e indipendenti, avvenire comodamente e non in modo eccessivamente oneroso) si procede con la divisione giudiziale, ossia la vendita all’asta.
I coeredi non possono in questo caso esercitare il diritto di prelazione, ossia la priorità della loro offerta di vendita su quella di terzi acquirenti. Il motivo è proprio che la divisione trasforma le quote ereditarie in quote di proprietà. Ciò non esclude che gli eredi possano chiedere al giudice l’attribuzione della casa per l’intera proprietà. Quando più eredi presentano questa richiesta, il tribunale valuta la presenza di motivi oggettivi.
Se le quote ereditarie sono differenti, la legge prevede l’attribuzione all’erede con la quota maggiore, ma il giudice può derogare a questo principio se ne esistono motivazioni fondate. I criteri di scelta sono principalmente l’opportunità e la convenienza, ma non rileva l’offerta di acquisto presentata. Ad esempio, può esser favorito l’erede che abita da molto tempo l’immobile con la sua famiglia. Soltanto in mancanza di presupposti oggettivi o di richieste di attribuzione segue la vendita all’asta.
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