Come comprare casa in contanti senza avere problemi con il Fisco

Quando si parla di comprare casa in contanti si pensa erroneamente al pagamento fatto con denaro dentro a una valigetta. Sebbene dal 1 gennaio 2023 il limite all’uso dei contanti sia passato da 2.000 euro a 5.000 euro (art. 1 comma 384, legge di Bilancio 2023), visti i prezzi, è impensabile comprare casa in contanti senza avere problemi con il Fisco. Il notaio, infatti, è garante della legalità delle operazioni e, in qualità di pubblico ufficiale, deve rifiutare eventuali richieste di pagamento oltre il limite di legge.

Con la locuzione «comprare casa in contanti» ci si riferisce dunque alla situazione in cui il compratore acquista l’immobile senza richiedere un mutuo e utilizza i propri risparmi oppure somme ereditate o donate, ma in ogni caso attraverso mezzi di pagamento tracciabili.

In ogni caso l’occhio attento del Fisco potrebbe riscontrare un’anomalia tra la spesa sostenuta per comprare casa e il reddito dichiarato, facendo scattare il «redditometro». L’acquirente è così costretto a dimostrare davanti all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate la provenienza del denaro.

Fatte queste premesse, vediamo tutti i casi per comprare casa in contanti senza avere problemi con il Fisco.

Preliminare con acconti in contanti nei limiti di legge

Un caso frequente è la stipula del rogito definitivo dopo la sottoscrizione di uno o più contratti preliminari in cui l’acquirente ha versato degli acconti in contanti rispettando il limite previsto (attualmente di 5.000 euro). Ad esempio, se l’acquirente ha versato 14.000 euro in tre preliminari, il limite è rispettato.

Per non avere problemi col Fisco, quando il compromesso è stato stipulato per scrittura privata tra le parti e non davanti al notaio, nell’atto di compravendita dovranno comunque comparire tutti i mezzi di pagamento utilizzati dall’acquirente per pagare il prezzo: nel rispetto della disciplina antiriciclaggio, il notaio fa sottoscrivere alle parti una dichiarazione di provenienza del denaro, specificando se deriva da attività lavorativa da donazioni o da altro.

Comprare casa con i soldi dei genitori o frutto di donazione

Un altro caso molto frequente è quello di comprare casa in contanti con i soldi dei genitori. E’ l’esempio tipico di un giovane, Millennial o GenZ, con un lavoro precario che non gli permette di richiedere un mutuo. Attraverso una donazione indiretta, i genitori possono pagare direttamente il venditore oppure versare la somma necessaria sul conto corrente del figlio che a sua volta gira al venditore.

Quando la disponibilità monetaria per comprare casa arriva da una donazione da un parente o un amico, è fondamentale utilizzare mezzi tracciabili che permettano di indicare nella causale lo scopo della donazione (in questo caso «donazione per comprare casa»).

Nel caso di eventuali accertamenti fiscali, l’intestatario della casa potrà dimostrare i passaggi di denaro presentando l’estratto conto bancario o altre prove che testimonino l’avvenuta donazione (diretta o indiretta).

Comprare casa con il ricavato della vendita di un’altra casa

Il modo più semplice per comprare casa in contanti senza problemi con il Fisco è quello di utilizzare una somma di denaro ottenuta mediante un disinvestimento. Nel caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, sarà facile dimostrare la vendita di un’altra casa di cui si era proprietari o la cessione di strumenti finanziari detenuti in portafoglio, documentando tutte le transazioni tra le parti, attraverso copie di assegni, ricevute, scritture private e atti notarili.

Comprare casa con i soldi ereditati

Anche nel caso in cui la disponibilità monetaria deriva da una eredità, per comprare casa in contanti senza problemi con il Fisco occorre fornire una prova documentale del ricevimento del denaro. L’Agenzia delle Entrate verificherà l’esistenza dell’accettazione dell’eredità e di una dichiarazione di successione e del trasferimento di denaro dal conto del de cuius agli eredi.