Tutte le servitù seguono gli immobili e devono essere segnalate negli atti. Ma cosa succede se la documentazione è incompleta. Come sapere se un bene immobile è gravato da servitù di passaggio?
La servitù di passaggio è un diritto previsto dal Codice civile e prevede la «concessione» a poter passare su un terreno di proprietà altrui per raggiungere il proprio immobile o altra proprietà.
Ha diritto alla servitù di passaggio il titolare del fondo dominante, che sarebbe il proprietario di casa, o terreno, o altro immobile che si può raggiungere solo passando attraverso il terreno di un’altra proprietà.
Quando si costituisce una servitù di passaggio, il proprietario del fondo dominante che acquista il diritto di passo, deve corrispondere al proprietario del fondo servente una indennità. Si tratta di una somma di denaro che ha la funzione di risarcire il proprietario del fondo gravato dalla servitù del danno cagionato.
Ai fini del calcolo dell’importo dell’indennità, bisognerà quindi tenere conto di due fattori: il danno effettivo causato dal passaggio e il deprezzamento che il fondo servente subisce a causa di questo. Se le parti non convengono sul valore dell’indennità, questa viene stabilita dal giudice.
Insomma, la servitù di passaggio, tra diritti e doveri dei proprietari dei fondi, permessi, e norme, è regolata da leggi specifiche. Prima di tutto le servitù di passaggio devono risultare dal titolo, cioè dagli atti scritti con i quali ci si trasmette i beni.
Tutte le servitù prediali, infatti, seguono gli immobili e, pertanto, devono essere segnalate. Il problema, però, è che molto spesso si riceve una proprietà attraverso atti non sempre specifici e che ricorrono a formule generiche e poco chiare.
Vediamo di seguito come si dimostra una servitù di passaggio.
Come verificare l’esistenza di una servitù
La Conservatoria dei Registri Immobiliari
La Conservatoria dei Registri Immobiliari, o Ufficio di Pubblicità Immobiliare, è il luogo in cui sono conservati tutti gli atti e le scritture relativi ai beni immobiliari presenti in un determinato territorio. Se si vuole conoscere il nome del proprietario di un immobile o di un terreno, o si vuole verificare la presenza di eventuali gravami su una costruzione, il posto in cui recarsi per trovare le informazioni di cui abbiamo bisogno è proprio l’ufficio della Conservatoria della Regione in cui si trova il bene oggetto della nostra ricerca.
In tutte le Regioni è presente una Conservatoria dei Registri Immobiliari e dipende direttamente all’Agenzia delle Entrate, che ha il compito di gestire i pubblici registri immobiliari, ovvero i registri in cui sono registrati gli atti afferenti a un determinato bene immobile. Si tratta di registri pubblici, nel senso che chiunque abbia interesse - facendone apposita richiesta - può accedere alle informazioni relative a una costruzione o un terreno, essendo tali informazioni pubbliche.
A differenza di quanto avviene per il Catasto, la Conservatoria ha funzione probatoria, il che significa che gli atti e i documenti rilasciati forniscono la prova certa della titolarità di un dato immobile.
Ora, stando a quanto previsto dalle leggi in vigore, per dimostrare una servitù di passaggio bisogna rivolgersi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, che è presente a livello regionale e in tutte le regioni di Italia e ha l’obbligo di conservare, pubblicare e rendere disponibili per la consultazione tutti gli atti e le scritture che riportano il trasferimento di diritti reali tra soggetti.
È possibile dimostrare una servitù di passaggio anche rivolgendosi a un notaio: spetta, infatti, al notaio redigere eventuali atti di trasferimento immobiliare e ogni volta effettuare gli accertamenti nei registri immobiliari, verificando la presenza di eventuali servitù di passaggio.
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L’importanza della trascrizione
La ricerca presso la Conservatoria per la verifica dell’esistenza di una servitù è strettamente collegata alla circostanza che le servitù volontarie, costituite tramite contratto o testamento, richiedono la forma scritta a pena di nullità e la trascrizione nei registri pubblici immobiliari.
Anche l’atto con cui viene costituita una servitù coattiva dev’essere trascritto. Ai sensi dell’articolo 2463 del Codice civile devono essere trascritti i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali e le sentenze che costituiscono modificano o trasferiscono un diritto di servitù.
Per sapere dunque se un immobile è vincolato da una servitù di passaggio è sufficiente rivolgersi al competente ufficio della Conservatoria dei Registri Immobiliari del territorio.
Quindi: l’atto di costituzione della servitù di passaggio volontariamente costituita dev’essere reso pubblico mediante la trascrizione nei registri pubblici immobiliari.
Se ciò non avviene, il proprietario del fondo servente che aliena il proprio fondo ad altro soggetto, trasferendone insieme la servitù in quanto diritto reale sull’immobile, non può opporre al nuovo proprietario l’esistenza della servitù.
La mancata trascrizione della servitù di passaggio passiva determina dunque l’inopponibilità del diritto agli aventi causa dell’originario proprietario, salvo che l’atto di trasferimento del diritto di proprietà sul fondo non menzioni il vincolo della servitù.
La giurisprudenza di legittimità ha attribuito importanza ai fini dell’opponibilità ai terzi al documento della nota di trascrizione.
Con l’ordinanza n. 17026 del 25/06/2019 in particolare si è affermato che:
Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto.
Nella nota devono essere indicati i seguenti elementi, affinché l’opponibilità possa essere sollevata:
- il fondo dominante e quello servente;
- la volontà delle parti di costituire la servitù;
- l’oggetto e la portata del diritto, anche con riferimento all’eventuale sottoposizione della modifica o dell’estinzione del relativo diritto a termine o condizione.
Questi gli elementi indicati dai giudici nella ordinanza 8000 del 2018.
La decadenza della servitù di passaggio
Quando si riesce a dimostrare una servitù di passaggio, stando a quanto previsto dalle leggi in vigore, non è detto che questa sia sempre presente. Le leggi 2022 prevedono, infatti, l’estinzione per prescrizione della servitù di passaggio quando non si usa per vent’anni consecutivi. Se cioè il vicino non usa la servitù di passaggio per 20 anni, decade dal suo diritto di passare per il fondo servente.
La servitù si estingue anche se il proprietario del fondo dominante (o l’usufruttuario, il conduttore o chiunque goda anche del semplice possesso del fondo dominante) non passa più dal fondo servente per venti anni (art. 1073 c.c.). In questo caso interviene la prescrizione del diritto di servitù.
Poiché la servitù di passaggio è, come abbiamo visto, una servitù discontinua, che viene esercitata attraverso singoli episodi di transito, ai fini della prescrizione non assumono rilevanza né l’apparenza della servitù, né il passaggio sporadico. (vedere la sentenza di Cassazione n. 26626/2011).
Ciò significa, ad esempio, che la mancanza di visibilità di segni del calpestio sul viottolo, non è sufficiente a dimostrare il non utilizzo del passaggio (come sancito dalla sentenza di Cassazione n. 22579/2020).
Se si vuole interrompere il decorso della prescrizione della servitù di passaggio, non sarà sufficiente inviare una lettera di diffida o di messa in mora, (la quale è idonea a interrompere il decorso della prescrizione per i diritti obbligatori, come i diritti di credito).
Altra circostanza importante da conoscere è che l’interruzione della prescrizione della servitù può ottenersi solo per riconoscimento del diritto da parte del proprietario del fondo servente, ovvero per proposizione della domanda giudiziale.
Si precisa che se viene meno l’utilità di passare sul fondo servente, o se diventa impossibile per un certo periodo passarvi, la servitù non si estingue se non sono comunque trascorsi i venti anni dal mancato esercizio (art. 1074 c.c.).
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