Ecco come si divide l’eredità di un immobile, quali sono le soluzioni più convenienti e come si procede in caso di disaccordo.
Quando l’eredità comprende degli immobili risulta spesso difficile la divisione tra gli eredi. Se l’immobile in eredità è soltanto uno possono facilmente nascere problemi sul suo utilizzo condiviso da parte degli eredi. Anche quando ci sono diversi immobili nel patrimonio del defunto, tuttavia, la divisione non è affatto semplice. Gli immobili hanno presumibilmente valori diversi, sia dal punto di vista economico che da quello affettivo.
Dal momento in cui gli eredi accettano l’eredità si crea in automatico la comunione sugli immobili presenti nel patrimonio ereditario. Di conseguenza, i coeredi hanno un eguale diritto di utilizzare tutti i beni nella loro interezza e per lo stesso motivo nessuno può trarne un godimento esclusivo escludendo gli altri.
Ecco come si divide l’eredità di un immobile secondo la legge.
Accordo tra i coeredi
La soluzione preferibile per dividere l’eredità di un immobile è trovare un comune accordo tra i coeredi. In questo modo, infatti, si accorciano i tempi rispetto a quanto chiederebbe una causa civile e di pari passo si annullano i costi legali. Oltretutto, l’accordo tra eredi consente di considerare nella gestione degli immobili anche aspetti difficilmente rilevanti in un procedimento, ad esempio il valore affettivo attribuito dagli eredi o favori reciproci tra loro.
Le regole da seguire in merito sono piuttosto semplici e tutte eludibili dal comune accordo degli eredi. In particolare, gli eredi possono decidere di attribuire l’uso dell’immobile a uno solo di loro, il quale dovrà a sua volta corrispondere loro il canone d’affitto (esclusa la sua stessa quota ovviamente). Gli altri eredi possono, tuttavia, decidere anche di rinunciare a questo diritto.
Lo stesso può avvenire anche se alcuni eredi sono disposti a rinunciare alla proprietà dell’immobile in favore di uno solo di loro. In questo caso dovrebbero ricevere un corrispettivo, ma se c’è l’accordo di tutti è anche possibile trovare soluzioni alternative (come l’attribuzione di altri beni ereditari o una rinuncia). Infine, gli eredi – sempre di comune accordo -possono anche dividere l’immobile in natura per consentire a tutti di utilizzarlo. Questa opzione però è possibile soltanto se la funzionalità e la struttura del locale stesso lo permettono.
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Divisione giudiziale
Per quanto le soluzioni consensuali siano estremamente convenienti di rado sono applicate, proprio perché spesso comportano un compromesso a cui non tutti vogliono scendere. Quando nessuno degli eredi vuole rinunciare all’immobile o comunque c’è disaccordo sulla sua divisione bisogna recarsi in tribunale e chiedere una divisione giudiziale.
Ognuno degli eredi ha la possibilità di esercitare questo diritto, peraltro senza alcun limite temporale rispetto all’accettazione dell’eredità o alla morte del defunto. L’azione di divisione è infatti imprescrittibile.
Divisione in natura
La strada preferibile, anche in caso di divisione giudiziale, è la divisione in natura, ovvero la divisione materiale della casa. Il risultato deve essere la creazione di tanti immobili quanti sono gli eredi, che siano al contempo pienamente funzionali e indipendenti fra loro.
Un’alternativa è la divisione per beni, difficile da ipotizzare in caso di disaccordo perché è molto raro che ci siano beni per lo stesso valore nella massa ereditaria.
Vendita giudiziaria o attribuzione dell’immobile
Quando la divisione in natura non è possibile, il giudice deve vendere l’immobile per sciogliere la comunione e dividere il ricavato tra gli eredi, in proporzione della loro quota ereditaria. Prima di arrivare a questo punto, tuttavia, gli eredi possono presentare una richiesta di attribuzione.
Spetta al giudice valutare le richieste scegliendo l’erede a cui attribuire l’immobile, ordinando un corrispettivo economico in favore degli altri, oppure di procedere con la vendita se nessuno di loro ha un interesse apprezzabile.
Dopo la vendita giudiziaria gli eredi hanno diritto a ricevere una parte del ricavato corrispondente alla propria quota, dovendo però sopportare – oltre al deprezzamento dovuto all’asta - anche il pagamento delle spese legali.
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