Dal 7 marzo è attivo il servizio dell’Agenzia delle Entrate di registrazione online del contratto preliminare di compravendita di immobili. Ecco cosa cambia.
Arrivano novità da parte dell’Agenzia delle Entrate per quanto riguarda i contratti preliminari di compravendita di immobili. Stando al comunicato dell’ente del 1° marzo 2023, dal 7 marzo in poi non sarà più necessario recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia dell’Entrate per richiedere la registrazione del contratto preliminare di vendita e per consegnare tutta la documentazione necessaria.
L’intera procedura si potrà completare tramite web grazie ad un nuovo servizio che offre la possibilità di inoltrare la richiesta, corredata dai documenti necessari come le planimetrie e il contratto, direttamente online.
Si tratta di una possibilità offerta allo scopo di rendere più snella la procedura di registrazione dei contratti preliminari e non di un obbligo fissato dall’Agenzia delle Entrate che, quindi, non vincola i soggetti alla registrazione telematica degli stessi.
Rimane salva, infatti, la possibilità di presentare il modello “Rap” presso ufficio dell’Agenzia delle Entrate qualora si preferisca richiedere la registrazione del contratto preliminare personalmente presso gli sportelli dell’Ente.
Vediamo subito come cambia la registrazione del contratto preliminare di compravenditaimmobili a partire dal 7 marzo 2023, i documenti necessari e cosa prevede la nuova modalità di presentazione online attivata dall’Agenzia delle Entrate.
Compravendita immobili, cos’è il contratto preliminare e come si registra
Prima di vedere nel dettaglio la nuova procedura da seguire per la registrazione del contratto preliminare di compravendita immobili, cerchiamo di capire in cosa consiste.
Comunemente conosciuto con il nome di “compromesso”, è un atto dovuto ai fini fiscali che grava tanto sulle parti direttamente coinvolte nella compravendita di immobili, promissario acquirente e promittente alienante, quanto sul notaio (qualora a lui ne sia demandata la redazione) e sul mediatore immobiliare eventualmente coinvolto nella procedura.
Nello specifico, si tratta di un vero e proprio contratto tramite il quale i soggetti che desiderano impegnarsi in una compravendita futura (chi acquista e chi vende) sottoscrivono l’obbligo di stipularla in un secondo tempo.
Per questo motivo, al pari di qualsiasi altro preliminare di vendita, ha effetto obbligatorio. E trattandosi di un contratto a tutti gli effetti, come già anticipato, ai fini fiscali se ne richiede la registrazione.
La prassi fino a questo momento seguita per portare a termine la registrazione del contratto preliminare ha visto la presentazione in prima persona della richiesta e di tutti i documenti cartacei presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate.
Compravendita immobili, cosa cambia con la nuova registrazione del contratto preliminare
La nuova modalità di presentazione del contratto preliminare comunicata dell’Agenzia delle Entrate in data 1°marzo 2023 stabilisce che a partire dal 7 marzo i soggetti attivamente coinvolti nella compravendita di immobili, obbligati quindi alla registrazione dell’atto, possono inviare la domanda e i documenti comprovanti la volontà di sottoscrivere il contratto (atto da registrare, planimetrie, scritture privata, mappe disegni e tutto il necessario) direttamente online, accedendo al nuovo servizio disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Questo è quello che emerge dal provvedimento firmato dal Direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, con cui viene approvato anche un nuovo modello aggiuntivo rispetto a quello per la “Registrazione di atto privato” (Rap) già utilizzato e disponibile per la registrazione dei contratti di comodato d’uso.
Compravendita di immobili, il nuovo modello Rap
Il nuovo modello Rap predisposto dall’Agenzia delle entrate per la registrazione di atto privato, nel caso specifico del contratto preliminare di compravendita di immobili si compone in diverse parti:
- il frontespizio contenente l’informativa sul trattamento dei dati personali;
- il quadro A “Dati generali” in cui sono riportate le informazioni fondamentali per la registrazione del contratto (tipo e data del contratto, ufficio dell’Agenzia delle Entrate a cui ci si rivolge, gli importi dovuti, l’impegno di voler procedere alla registrazione online, eventuali altri documenti e la sezione contenente i dati di chi richiede la registrazione e del rappresentante legale);
- Il quadro B “Soggetti” da compilare con i dati delle parti coinvolte nel contratto;
- Il quadro C “Negozio – Comodato” con le informazioni riguardanti il contratto di comodato;
- Il quadro D “Immobili” contenente le informazioni riguardanti gli edifici;
Come si registra online il contratto preliminare
Registrare online il contratto preliminare di una compravendita di immobili è abbastanza semplice. La richiesta telematica prevede l’inserimento nel nuovo modello “Rap” delle informazioni e dei dati necessari, più l’aggiunta della copia dell’atto oggetto di registrazione firmato dalle parti coinvolte nel contratto.
La registrazione va poi integrata con altri documenti da trasmettere all’Agenzia delle Entrate come allegati alla richiesta. Stiamo parlando delle mappe, delle planimetrie e dei disegni riguardanti l’immobile, gli inventari e le scritture private.
Tutto il necessario va allegato in un solo file, in formato in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).
Terminato l’inserimento di tutti i dati e dei documenti richiesti, le imposte previste sul contratto preliminare (bollo e/o registro) saranno calcolate dalla piattaforma online messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate in maniera automatica.
L’Ente offre quindi agli utenti tenuti ad adempiere agli obblighi fiscali la possibilità di svolgere l’intera procedura online facendo ricorso alle vie telematiche invece di obbligarli alla registrazione e alla presentazione dei documenti necessari di persona presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
A questo proposito, ricordiamo che le parti coinvolte nella compravendita di immobili non devono per forza di cose ricorrere alla registrazione online del contratto preliminare, ma possono presentare il modello ”Rap” corredato di tutti i documenti richiesti personalmente presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate.
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