Se si sceglie di revocare la cedolare secca per l’affitto, è da mettere in conto che il contratto può essere soggetto a rivalutazione annuale.
La cedolare secca può essere revocata dal locatore. Allo scadere di ogni annualità il locatore può scegliere il regime di tassazione a cui assoggettare i redditi da locazione, l’importante è che lo faccia entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro annuale. Con l’eventuale revoca della cedolare secca, però, si può applicare l’aggiornamento del canone di locazione all’inflazione.
Ricordiamo che la cedolare secca è un regime di tassazione che può essere scelto, al posto dell’Irpef, per pagare le imposte sui canoni di locazione e a esercitare la scelta è sempre il proprietario dell’immobile (visto che è lui che paga le tasse sui redditi da locazione, lui sceglie il regime di tassazione). Esercitando l’opzione il proprietario paga le imposte in base alle aliquote sostitutive che possono essere al 10% o al 21%. La cedolare secca non è alternativa solo all’Irpef, ma va a sostituire anche l’imposta di registro e di bollo sulle proroghe, i rinnovi e le risoluzioni dei contratti.
Revoca dell’opzione della cedolare secca
Il locatore, in base a quanto previsto dal provvedimento direttoriale de 7 aprile 2011, deve comunicare tramite lettera raccomandata al conduttore, la volontà di rinuncia all’opzione di cedolare secca e la volontà di applicare l’aggiornamento del canone in base alla variazione dell’indice Istat.
La revoca può essere esercitata per ogni anno successivo al primo, entro il termine ultimo previsto per il versamento dell’imposta di registro riferita a quell’anno.
Una volta revocata l’opzione, il locatore può provvedere all’aggiornamento del canone di affitto in base all’inflazione. Il divieto all’aggiornamento, infatti, è previsto solo il periodo di durata dell’opzione: una volta revocata la cedolare secca, quindi, decade anche il divieto.
L’aggiornamento del canone all’inflazione deve essere calcolato sulla variazione dell’importo presente sul contratto, non rivalutato per effetto della cedolare secca.
Canone di locazione e aggiornamento Istat
Il canone di affitto si rivaluta annualmente in base all’andamento dei prezzi al consumo. L’andamento in questione è calcolato mensilmente dall’Istat sulla differenza rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. L’ultimo aggiornamento, di gennaio 2025, è riferito al mese di dicembre 2024 ed è pari a un aumento del 1,1% rispetto al mese precedente e dell’1,6% rispetto all’anno precedente e all’1,7% rispetto a due anni precedenti (per i contratti che prevedono l’adeguamento ogni 2 anni).
Con l’adeguamento annuale o biennale, si fa in modo che l’importo del canone di locazione sia adeguato al costo della vita. Con la cedolare secca il canone mensile resta fisso e non è oggetto di rivalutazione annuale. Per chi ha scelto la cedolare secca, quindi, non è possibile applicare l’adeguamento in base alla variazione dei prezzi.
Una volta che viene revocata l’opzione della cedolare secca, però, il canone mensile di locazione può essere adeguato annualmente (od ogni due anni) all’andamento dei prezzi. Come si calcola l’adeguamento Istat?
La revoca della cedolare secca può essere scelta solo dal proprietario
Come abbiamo detto il proprietario dell’immobile, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, può revocare la scelta della cedolare secca. In questo modo i canoni di locazione che si percepiscono sono soggetti a tassazione ordinaria e non più agevolata, ma al tempo stesso il proprietario può adeguare il canone mensile all’inflazione, e questo, soprattutto negli ultimi anni, comporta un aumento dell’importo dovuto dal conduttore. In questa scelta, di fatto, l’inquilino non è considerato e non può opporsi alla modalità con cui il proprietario decide di pagare le tasse sui canoni che riscuote.
Rivalutazione canone di locazione
La rivalutazione del canone di locazione serve a non permettere a questa tipologia di redditi di perdere potere di acquisto. Quello che non tutti sanno, però, è che non sempre un contratto di affitto è soggetto alla rivalutazione.
Per i contratti di affitto per i quali si è scelto il regime di tassazione ordinario, è necessario che l’adeguamento del canone all’inflazione sia previsto da una clausola del contratto. In questo caso, quindi, l’adeguamento si calcolo su base annuale o biennale e si applica alla scadenza dell’annualità di contratto e vale per tutto l’anno successivo.
Per la rivalutazione, quindi, l’indice Istat da prendere a riferimento è quello del mese precedente rispetto a quello di scadenza dell’annualità.
Se si è sottoscritto un contratto di locazione, ad esempio, a fine maggio 2024 con decorrenza dal 1° giugno 2024, la rivalutazione potrà essere applicata dal canone di locazione di giugno 2025, calcolando l’adeguamento con l’indice Istat del mese precedente.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
