Contratto ad uso foresteria: che cos’è e in che modo è utile ai lavoratori

Esiste uno specifico contratto, che deriva da uno o più rapporti di lavoro in essere, denominato ’contratto di locazione ad uso foresteria’. Non è molto conosciuto, ma non sono poche le aziende e i datori di lavoro che nella vita di tutti i giorni se ne avvalgono, per la indubbia praticità e per i vantaggi connessi.

Di seguito ci soffermeremo proprio su questa tipologia di contratto, idoneo a soddisfare specifiche esigenze delle parti coinvolte: come funziona? Chi lo può firmare? Quali caratteristiche lo possono rendere una scelta opportuna? Se vuoi saperlo, prosegui nella lettura: troverai una sintetica, ma completa guida sul contratto di locazione ad uso foresteria, con i dettagli chiave per poterlo poi utilizzare in concreto.

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Che cos’è il contratto ad uso foresteria?

Chiariamo subito il contesto di riferimento, spiegando in sintesi il meccanismo del contratto in oggetto - detto anche ’contratto di locazione di natura transitoria’:

• la foresteria è costituita da quei locali usati come alloggio di persone di passaggio o che devono temporaneamente dimorare in un determinato luogo;
• con la stipula del contratto una società, che esercita attività di impresa, prende in locazione uno o più immobili con destinazione abitativa;
• lo scopo è quello di assegnare l’utilizzo (anche turnario) dei locali locati ai propri lavoratori subordinati, o collaboratori, per un certo lasso di tempo.

Registrazione all’Agenzia delle Entrate

Il contratto di locazione ad uso foresteria deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, affinché possa avere pieno effetto tra le parti. Anzi quest’ultime possono rendere nota la stipula di un contratto uso foresteria all’Amministrazione finanziaria, servendosi di due modalità:

• andando di persona agli uffici delle Entrate;
• scegliendo i canali telematici messi a disposizione dall’ente e procedendo con la compilazione dell’RLI (Registrazione Locazione Immobili) via internet.

La redazione del modulo di registrazione è tutto sommato agevole, dato che come indicato dalle Entrate occorre semplicemente specificare la tipologia del contratto in oggetto, la durata, la data di firma ed i dati generali dei contraenti e dell’immobile sottoposto a locazione.

Attenzione però al fattore tempo: infatti è essenziale la registrazione del contratto uso foresteria entro 30 giorni dalla stipula, altrimenti è possibile incappare in sanzioni pecuniarie.

Chiarimenti sui soggetti coinvolti

C’è un punto molto importante che va chiarito. Nel contratto di locazione ad uso foresteria occorre distinguere tra:

• il soggetto formalmente titolare del contratto, che è l’azienda, vale a dire la società di capitali che sottoscrive il contratto in veste di conduttrice. Quest’ultima sarà la sola vera titolare dei diritti e degli obblighi che derivano da questa locazione. Basti pensare al dovere di versamento delle spese e del canone, tra gli altri;
• chi sostanzialmente fruisce dell’immobile, soggiornandovi per un periodo di tempo, che è l’insieme dei lavoratori dell’azienda conduttrice.

Rimarchiamo che il contratto di locazione ad uso foresteria può essere sottoscritto soltanto da imprenditori costituiti sotto forma di società di capitali. Per legge non potrebbe perciò avvalersene un imprenditore individuale. Il proprietario può essere invece sia persona fisica che un’azienda.

Utenze e responsabilità

Nel contratto di locazione ad uso foresteria le utenze sono di solito intestate al conduttore (la società di capitali). Ma può accadere che detta società chieda all’inquilino effettivo, ovvero un suo dipendente, di contribuire alle spese delle utenze.

La società di capitali è la responsabile diretta di quanto si verifica negli immobili e perciò si assume i rischi di eventuali danni all’immobile - arrecati dai suoi dipendenti o da chi entra in casa - risarcendoli in un secondo tempo.

La libertà delle parti nel definire la locazione

Interessante notare altresì che questo tipo di locazione va considerata ’atipica’ rispetto alle regole ordinarie. In pratica, il contratto ad uso foresteria non è sottoposto alle regole di cui alla legge n. 431 del 1998, che contiene la disciplina generale sui contratti di locazione e il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Ad esso si applicano invece le sole norme generali, previste dal Codice Civile in tema di locazione (artt. 1571 e seguenti).

Ciò ha delle conseguenze molto precise:

• le parti che firmano il contratto (proprietario dell’immobile e locatario/conduttore) avranno piena libertà di fissare sia l’ammontare del canone sia la durata minima e massima del contratto (pur rispettando il limite massimo di 30 anni previsto dal Codice Civile);
• il contratto in oggetto sarà espressione di una piena autonomia contrattuale concessa alle parti. Ci riferiamo in particolare alle eventuali richieste di depositi cauzionali al momento della firma, a garanzia degli obblighi in contratto. Inoltre non c’è un limite rispetto al Comune nel quale viene spostato il lavoratore. Pertanto può essere anche un’abitazione nello stesso Comune di residenza del dipendente o collaboratore.

Nella prassi di questi contratti, proprio in virtù dell’estrema elasticità delle condizioni pattuite, il canone richiesto risulta di solito più alto di quello di mercato.

Agevolazioni fiscali

I lavoratori vengono agevolati da questo contratto, perché possono contare su una sistemazione abitativa temporanea poco distante dal luogo dove lavoreranno, ma al contempo anche il locatore / proprietario e il conduttore / azienda possono avvantaggiarsi fiscalmente, stipulandolo.

Oltre al versamento dell’imposta di registro e di bollo, in particolare:

• il locatore può conseguire una deduzione uguale al 5% sul reddito imponibile ai fini Irpef;
• il conduttore può dedurre i canoni di locazione e le spese di manutenzione del fabbricato dal reddito d’impresa prodotto, per un lasso di tempo corrispondente ad un triennio dal trasferimento del lavoratore. Tuttavia questo beneficio fiscale è riconosciuto solo se i lavoratori hanno spostato la residenza negli immobili adibiti a foresteria e se l’abitazione si trova in un Comune differente da quello in cui i dipendenti avevano l’anteriore residenza anagrafica.

Nel corso degli ultimi anni è stata invece oggetto di discussione la possibilità di applicare il regime di tassazione fissa agevolata della cd. cedolare secca. Oggi si propende per una risposta in generale negativa, seguendo l’indirizzo offerto dall’Agenzia delle Entrate.

Rischi e vantaggi del contratto

Tenuto conto delle caratteristiche del conduttore, che deve essere una società di capitali, in una locazione come questa - rispetto a quella tradizionale - appare remoto il rischio di mancato pagamento dei canoni. In sostanza, c’è un chiaro vantaggio nel poter interagire con un soggetto (l’azienda) la cui solvibilità è più certa ed, inoltre, il rischio di occupazione abusiva dell’immobile è quasi inesistente.

Non dimentichiamo comunque che - visto l’alto livello di autonomia e libertà negoziale riconosciuto alle parti - il pericolo maggiore è quello costituito dalla firma di contratti di locazione ad uso foresteria meramente fittizi, in quanto redatti al fine di nascondere dei veri e propri contratti di locazione a regime ordinario che, come noto, sono oggetto di regole (anche fiscali) più rigide.

Esempi di utilizzo del contratto

Sono svariati i casi in cui questo particolare contratto di locazione può essere utilizzato nella realtà, vediamone infine qualcuno:

• l’azienda che spesso trasferisce a rotazione dei dipendenti in un’altra sede, potrà valutare la stipula del contratto ad uso foresteria, per agevolare i lavoratori;
• in caso di nuova apertura, una certa azienda potrebbe aver bisogno del contratto per consentire ai propri lavoratori di usufruire di un immobile e abitarlo;
• una società di costruzioni edili, che ha appena vinto un appalto, si trova a dover svolgere le opere previste in un luogo differente e distante da quello in cui ha la propria sede, con la conseguente necessità che i propri lavoratori (ingegneri, muratori, operai ecc.) e/o collaboratori rimangano sul luogo per tutta la durata dei lavori dell’appalto. Il contratto di locazione ad uso foresteria consentirà a questi ultimi di alloggiare nelle immediate vicinanze del cantiere, agevolandoli negli spostamenti.

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