Contratto di affitto scaduto, come difendersi se gli inquilini non escono

Il contratto d’affitto scaduto e non rinnovato presuppone che gli inquilini debbano restituire l’appartamento al proprietario, che potrà disporne come meglio crede. La scadenza, infatti, non obbliga il locatore a giustificare le motivazioni per cui vuole mandare via gli inquilini. Questi ultimi sono tenuti alla riconsegna, senza tardare né ostacolare la riappropriazione dell’appartamento.

Eppure, non di rado gli inquilini continuano a stare in casa anche se il contratto è scaduto, spesso perché non hanno ancora trovato un’altra sistemazione. Possono esserci varie ragioni, talvolta un errore di comprensione sulla scadenza del contratto o le difficoltà economiche. In ogni caso, al proprietario di casa restano grossi disagi. Ecco cosa si può fare se gli inquilini non escono e cosa rischiano.

Inquilini non escono anche se il contratto è scaduto, come difendersi

Gli affittuari possono abitare l’appartamento altrui soltanto in virtù del contratto di locazione, in assenza del quale non possono occupare l’immobile ad alcun titolo, a patto di rispettarne tutte le condizioni. Nel caso in cui venissero meno ai patti, ad esempio non pagando il canone, possono essere sfrattati.

A maggior ragione, quando il contratto d’affitto scade e non viene rinnovato i conduttori non possono più stare in casa. Devono svuotarla, lasciandola nello stato in cui l’hanno ricevuta - salvo la normale usura - e riconsegnarla al proprietario il primo giorno dopo la scadenza. Se ciò non avviene, il locatore può rivolgersi al tribunale per ottenere una convalida dello sfratto.

Ovviamente, nulla vieta al locatore di concedere del tempo in più, preferibilmente con un accordo in forma scritta, ma questo non è un diritto degli inquilini. La possibilità di affittare l’immobile rientra infatti nel diritto di proprietà, che lascia ampi margini al titolare, non è un’imposizione legale.

Lo sfratto per finita locazione

Come anticipato, se gli inquilini non lasciano l’appartamento nonostante la scadenza del contratto, il proprietario può chiedere in tribunale la convalida dello sfratto. In particolare, si fa riferimento allo sfratto per finita locazione. Una formula specifica, dedicata appunto a queste situazioni, a tutela dei locatori.

Bisogna poi rammentare un’informazione importante per entrambe le parti, ovvero che lo sfratto per finita locazione è tendenzialmente più breve dello sfratto per morosità, anche se quest’ultimo si sta dimostrano del tempo sempre più rapido. Esiste un motivo preciso per cui questa procedura è in qualche modo semplificata, ossia l’intento legislativo di scoraggiare il fenomeno degli affitti in nero. Basti pensare, che è possibile procedere con lo sfratto anche senza una preventiva diffida.

Oltretutto, per questa tipologia di sfratto non sono richiesti particolari accertamenti giudiziali. Anche laddove l’inquilino dovesse opporsi, infatti, le questioni sono di norma più semplici da dimostrare che in altri casi. Lo sfratto per finita locazione può essere richiesto quando il contratto d’affitto è scaduto naturalmente, ma anche quando siano trascorsi almeno 6 mesi dalla disdetta comunicata da una delle parti.

Come richiedere lo sfratto dopo la scadenza del contratto

Per richiedere lo sfratto per finita locazione il proprietario di casa deve presentare un ricorso in tribunale, tramite il proprio avvocato, allegando il contratto d’affitto scaduto o la notifica della disdetta anteriore di 6 mesi. L’inquilino riceverà quindi un atto giudiziale che gli intima di lasciare l’immobile in oggetto o, altrimenti, a presenziare in tribunale per la convalida del provvedimento.

In tribunale, l’inquilino può anche opporsi allo sfratto e ottenere un mutamento del rito, per un procedimento ordinario necessario ad appurare le motivazioni addotte (per esempio, un tacito rinnovo o la mancanza di legittimità della disdetta). Il giudice può anche non mutare il rito e convalidare l’ordinanza di sfratto dichiarandola non impugnabile nonostante le opposizioni, quando:

• Il locatore lo richiede con un’istanza;
• le opposizioni non sono formulate in forma scritta;
• non sussistono controindicazioni.

La convalida dello sfratto

Quando il giudice convalida lo sfratto per finita locazione obbliga l’inquilino al rilascio, fissando una data per l’esecuzione (di solito per un massimo di 6 mesi, 1 anno nei casi particolari) che avverrà a mezzo dell’ufficiale giudiziario, il quale può avvalersi della forza pubblica. Inoltre, la sentenza:

• condanna l’inquilino al pagamento delle spese processuali che il locatore ha dovuto anticipare;
• condanna l’inquilino al pagamento del canone di locazione per il periodo in cui è rimasto in casa;
• risarcimento per gli utili persi dal proprietario, purché documentati.

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Denunciare gli inquilini che non se ne vanno

Il proprietario di casa può perfino denunciare (più precisamente querelare) gli ex inquilini che rimangono in casa dopo la scadenza del contratto d’affitto per il reato di occupazione abusiva.

Il reato di occupazione abusiva – tecnicamente “invasione di terreni o edifici” - è previsto dall’articolo 633 del Codice penale, per punire chi occupa senza averne titolo le proprietà altrui. Anche il caso dell’inquilino che non lascia l’immobile dopo la scadenza rientra in questa fattispecie, rischiando la reclusione da 2 a 4 anni e la multa da 206 a 2.064 euro.

Questo avviene soltanto se il procedimento civile conferma l’avvenuta scadenza del contratto e di conseguenza il processo penale, promosso dalla querela del proprietario, accerta il reato. Secondo la giurisprudenza, tuttavia, esiste un’eccezione: il fatto non è un reato se esprime uno stato di necessità.

Perché venga riconosciuto lo stato di necessità devono sussistere i seguenti elementi:

• Necessità di salvare sé stessi (o i propri familiari) da un danno grave;
• pericolo attuale al momento dell’occupazione;
• inevitabilità e mancanza di alternative.

Se viene riconosciuto lo stato di necessità l’inquilino non è condannato in sede penale, ma deve comunque lasciare l’immobile e rispettare la convalida di sfratto.

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