Cos’è il catasto, a cosa serve e come funziona

Si sente spesso parlare di riforma del catasto, forse vedrà la luce nel 2026, ma cos’è il catasto, a cosa serve, perché è così importante e come si può accedere agli atti in esso conservati?

Comprare un immobile, venderlo, compilare la dichiarazione dei redditi: in tutti questi casi si sente parlare di catasto, visura catastale, rendita catastale, ma il catasto nello specifico cos’è?

Il termine “catasto” viene dal greco, e significa “riga per riga”, ed è un registro contenente tutte le informazioni riguardanti gli immobili presenti sul territorio italiano, che si tratti di terreni o di fabbricati.

Proprio per via della sua funzione di archivio, il catasto ha diversi utilizzi: ecco una breve guida per capire come funziona e cosa cambierà in futuro con la nuova riforma in arrivo.

Cos’è il catasto?

Dopo l’ennesimo annuncio di riforma del catasto sono in molti a chiedersi: cos’è il catasto?

Ad annunciare la riforma è il Ministro dell’Economia e delle Finanze Giorgetti che annuncia a breve una riforma delle rendite catastali che dovrebbe colpire in particolare tutti coloro che hanno eseguito delle ristrutturazioni edili usufruendo delle agevolazioni fiscali e soprattutto con il Superbonus.

Non si tratta in realtà di una vera riforma, infatti si prevede di intensificare i controlli su coloro che hanno effettuato lavori edili con i vari bonus a disposizione e non hanno effettuato la dichiarazione per la rivalutazione della rendita catastale.

Ovvio che ristrutturare casa con interventi volti al recupero di classi energetiche implichi un aumento del suo valore economico e proprio per questo motivo, si pensa di riformare il catasto in modo che le rendite catastali degli immobili ristrutturati con le agevolazioni fiscali siano adeguate ai valori di mercato.

Dopo questa doverosa premessa, vediamo cos’è il catasto esattamente.
La prima definizione di catasto risale alla legge istitutiva del lontano 1886 che definisce il catasto come “Catasto GEOMETRICO PARTICELLARE, fondato sulla MISURA e sulla STIMA, non probatorio, allo scopo di accertare la “proprietà” immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte”.

Si tratta quindi di un vero e proprio archivio dati avente a oggetto i beni immobili che, come sappiamo, devono essere registrati. Nel catasto sono registrati i dati di tutti i beni immobili anche se di proprietà pubblica.

Attualmente il catasto è diviso in due sezioni:

• catasto terreni che comprende l’elenco dei terreni agricoli e dei terreni non edificati;
• catasto dei fabbricati (catasto edilizio) che comprende l’elenco dei fabbricati, siano essi di uso industriale, commerciale o civile.

A cosa serve il catasto

In passato il catasto conservava documenti cartacei, compresa la cronistoria delle modifiche fatte agli immobili, e mappe fisiche, mentre ora i dati sono in forma digitale.

La funzione del catasto è quella di censire gli immobili presenti sul territorio, aggiornare i dati quando necessario, e realizzare i presupposti dell’imposizione fiscale.

Al suo interno sono presenti i dati riguardanti:

• la localizzazione geografica degli immobili;
• la destinazione d’uso e le caratteristiche dell’immobile;
• l’estensione e la consistenza di un bene immobiliare;
• i redditi relativi all’immobile stesso;
• l’indicazione dei proprietari o del proprietario dell’immobile in questione;
• la categoria del bene immobile.

Come vedere gratis i dati catastali

È possibile consultare i dati catastali riguardanti gli immobili gratuitamente, richiedendo una visura catastale direttamente all’Agenzia delle Entrate.

La visura è infatti un documento, rilasciato dall’Agenzia stessa, con all’interno le informazioni relative all’immobile per cui è stata richiesta, indipendentemente che si tratti di un fabbricato o di un terreno. Tra i suoi altri utilizzi, si tratta anche di uno dei documenti necessari per la richiesta dell’Isee e per la presentazione della dichiarazione dei redditi con il modello 730 oppure con il modello Redditi Persone Fisiche.

Vi sono due modalità per avere accesso alle visure catastali gratis attraverso i servizi online messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

La prima modalità consente di accedere ai dati dei beni immobili registrati al catasto senza bisogno di inserire le proprie credenziali.
In area libera, quindi senza bisogno di registrarsi, si può visionare il servizio “Consultazione rendite catastali”. La consultazione è possibile per tutti gli immobili dei quali si conoscono i dati catastali (Comune in cui è ubicato, foglio, particella).

La seconda modalità richiede, invece, l’accesso ai servizi in area riservata con il proprio codice Spid, Cie o Cns, oppure attraverso i servizi Entratel o Fisconline.

La consultazione del catasto in area riservata consente di ottenere dati più esaustivi rispetto alla consultazione in area libera.

La richiesta deve essere effettuata in modalità digitale ed è necessario potersi collegare al proprio account del portale dell’Agenzia delle Entrate, e quindi di essere in possesso di un’identità digitale. Una volta ottenuto l’accesso al proprio profilo si può utilizzare la sezione “Consultazione Personale”, passando dalla voce del menù sulla destra chiamata “Servizi ipotecari e catastali”.

Una volta che nella sezione corretta, si potrà accedere a una lista con il proprio nominativo ed eventuali omonimi, dove bisognerà selezionare il proprio profilo, trovandosi così di fronte all’elenco dei propri immobili, da cui si potrà scaricare in formato Pdf la visura catastale degli stessi.

Come ottenere le mappe catastali

La mappa catastale è un disegno su scala che mostra costruzioni e terreni. Solitamente le mappe catastali sono in scala 1:2000, che significa che 1 cm nel disegno equivale a 2000 cm nel mondo reale.

Attraverso la mappa è possibile conoscere in modo chiaro:

• i confini di uno specifico immobile;
• le varie parti che vanno a comporre l’immobile;
• la forma di edifici e terreni;
• le dimensioni precise dell’immobile e dei suoi componenti.

L’estratto di mappa catastale si può ottenere gratuitamente, se si è proprietari dell’immobile, altrimenti dietro il pagamento di tributi, attraverso diversi enti. Nello specifico, i proprietari possono inviare la richiesta:

• fisicamente, agli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate;
• online, utilizzando il portale dell’Agenzia delle Entrate;
• al proprio comune, attraverso l’ufficio del Catasto.

Se, invece, non si è i proprietari sarà necessario pagare i tributi catastali e fare la richiesta alternativamente a:

• gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate;
• online, attraverso il servizio Certitel di Poste Italiane, che permette anche di pagare i tributi online e ricevere l’estratto al proprio indirizzo o sul proprio account se si è registrati su Poste.it;
• utilizzando la piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate, questa opzione però è disponibile solo a professionisti, come per esempio i commercialisti.

Esiste anche la possibilità, gratuita per tutti, di consultare una cartografia catastale libera messa a disposizione sempre dall’Agenzia delle Entrate. Questo tipo di documento però non è da confondersi con l’estratto di mappa catastale, perché priva di diverse informazioni presenti in quest’ultima.

Dove si trova la particella catastale

La particella catastale è uno di quegli elementi che fa parte degli identificativi catastali e indica una porzione di terreno o di un fabbricato e la sua eventuale area di pertinenza all’interno del foglio.

Si tratta di un dato obbligatorio che deve essere sempre inserito all’interno delle visure o delle mappe catastali, poiché entrambe le tipologie di catasto presenti in Italia considerano la particella unità fondamentale.

Può esistere in due forme: “madre” o “figlia”. Infatti una particella può anche essere frazionata, in situazioni come divisione o vendita parziale di un immobile, dove le particelle figlie sono derivate della madre.

La particella è presente sulla visura catastale, nella sezione chiamata “dati identificativi”, segnalata appunto come particella, oppure apposta proprio sui diversi immobili sulle mappe catastali.

Se non la si conosce e si è proprietari dell’immobile è possibile trovarla richiedendo la visura catastale online. Diventa, invece, un elemento necessario quando non si è proprietari e si vuole richiedere la visura. In questo caso, se non si conoscesse già la particella si può utilizzare il geoportale cartografico catastale, servizio messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate a titolo gratuito.

Quali pratiche deve svolgere il cittadino al catasto?
I privati devono rivolgersi al catasto tutte le volte in cui è necessario effettuare delle modifiche ai dati contenuti nel registro stesso, ad esempio in caso di compravendita, successione o donazione dell’immobile, iscrizione di un’ipoteca sull’immobile.

Deve essere registrato anche un eventuale atto di iscrizione di usufrutto sull’immobile.

Occorre rivolgersi al catasto nel caso in cui sia necessario iscrivere un immobile di nuova costruzione, oppure una variazione dell’immobile, come nel caso di ampliamento, oppure nel caso in cui si necessiti di una variazione della destinazione d’uso. Ad esempio nel caso del catasto terreni anche la variazione della coltura ad esempio impiantare un uliveto in un terreno che al catasto è seminativo comporta una variazione da registrare al catasto.

In sintesi qualunque variazione dei dati previsti al catasto deve essere registrata e può influire sulla rendita catastale e di conseguenza su tributi come imposta di registro, catastale, ipotecaria, Irpef, Imu e sul valore Isee.

Come contattare il catasto

Si è visto che vi sono numerosi atti che richiedono di contattare il catasto, spesso le operazioni sono svolte da professionisti, ad esempio il tecnico che ha seguito una ristrutturazione di solito si occupa anche di registrare le variazioni, mentre quando si vuole effettuare la compravendita di immobili le indagini catastali sono compiute dal notaio che deve verificare se il venditore ha titolo per effettuare l’atto e se vi sono iscrizioni particolari sull’immobili. Nonostante questo, vi possono essere casi in cui è lo stesso soggetto interessato a verificare la situazione di un immobile a effettuare le richieste.

Si è prima visto che molte pratiche possono essere compiute direttamente da casa, da remoto utilizzando i canali telematici.

Per le pratiche che non possono essere svolte telematicamente è possibile avvalersi dei servizi messi a disposizione dagli uffici territoriali del catasto. In questo caso è necessario prenotare un appuntamento. Resta garantita, comunque, la ricezione dei documenti e delle pratiche in presenza – anche senza appuntamento – ma solo per i casi urgenti.

I cittadini possono prenotare gli appuntamenti:

• online alla pagina https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/prenota-un-appuntamento in questo caso si deve cliccare alla voce “Prenota un appuntamento per assistenza catastale e ipotecaria”;
• scaricando l’App dell’Agenzia delle Entrate;
• telefonicamente chiamando il numero verde 800.90.96.96 da telefono fisso; il numero 06-97617689 da cellulare, scegliendo l’opzione 3. Per chi chiama dall’estero il numero 0039-0645470468 . I numeri sono attivi 24 ore su 24 e consentono di scegliere l’ufficio presso il quale recarsi, oltre al giorno e all’ora desiderati.

Come cambia il catasto con la riforma

La riforma del Catasto annunciata prevede due campi di intervento. Il primo comprende la caccia agli immobili fantasma, cioè immobili che al catasto non risultano e che di conseguenza sfuggono a ogni forma di tassazione. L’intenzione è procedere a una mappatura dettagliata di questi immobili con sanzioni per chi non provvede all’aggiornamento.

Il secondo campo è inerente la rivalutazione delle rendite catastali per chi ha usufruito dei bonus fiscali. In realtà è già presente la norma che prevede la rivalutazione stessa (legge di Bilancio 2024), ma ora si intende incrociare i dati del catasto con informazioni presenti negli Attestati di Prestazione Energetica (APE) in modo da scovare i soggetti che non hanno provveduto. Naturalmente dall’adeguamento delle rendite catastali derivano maggiori oneri correlati proprio alla rendita catastale e in primo luogo l’Imu, ma non solo.

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