Cos’è e come si calcola il Loan to Value, uno dei parametri più importanti da conoscere prima di presentare una domanda di mutuo.
Il Loan to Value è un concetto finanziario basato su una vera e propria operazione matematica.
Nel dettaglio, con questa espressione viene indicato il rapporto tra la somma concessa in prestito da una banca al risparmiatore e il valore della proprietà che il risparmiatore mette come garanzia. LTV è utilizzato dalle banche per decidere se concedere un prestito al richiedente.
Il suo calcolo è importante in caso di richiesta di un mutuo, poiché mette in relazione la somma presa in prestito dai mutuatari e il valore dell’immobile. In un contesto in cui le rate dei mutui sono viste scendere grazie alla svolta della Bce con il taglio dei tassi, sapere cos’è esattamente il Loan to Value aiuta a orientarsi.
Se il suo valore è alto, il rischio calcolato sulla concessione del mutuo aumenta e i costi che la banca richiede al cliente sono maggiori.
Quando il LTV è basso, il rischio sul mutuo è limitato. Solitamente, un LTV sopra l’80% è considerato alto, mentre un rapporto Loan to Value al di sotto è considerato più sicuro e nella norma.
Vediamo nel dettaglio il significato di Loan to Value, come calcolarlo e cosa può succedere se è troppo alto.
Cos’è il Loan to Value? Il significato
Per Loan to Value (rapporto credito/valore, in italiano) si intende:
il parametro finanziario che risulta dal rapporto tra la somma chiesta in prestito come finanziamento e il valore del bene posto a garanzia del prestito.
Tutte la banche valutano il Loan to Value per determinare il livello di rischio assunto concedendo un prestito.
In sostanza, il valore del parametro viene utilizzato dagli intermediari finanziari per valutare il rischio connesso all’erogazione del mutuo. Tanto più alto è l’LTV quanto maggiore è il rischio che la banca può correre.
Quando i clienti chiedono un prestito per un importo pari o vicino al valore stimato della proprietà, e quindi c’è un alto rapporto Loan to Value, le banche percepiscono l’esistenza di una maggiore probabilità che il mutuo possa andare in default.
In caso di mancato pagamento delle rate, la banca può avere difficoltà a vendere la casa per un importo sufficiente a coprire il saldo ipotecario in essere e ottenere un profitto dall’operazione.
Come si calcola il Loan to Value? Un esempio
Il Loan to Value è un calcolo: come si ottiene, concretamente, questo parametro?
Il risultato è l’importo del mutuo (o del prestito/finanziamento/) diviso per il valore della proprietà, espresso in percentuale.
Ad esempio, un risparmiatore che apre un mutuo da 70.000 euro per acquistare una casa valutata euro 100.000 euro, il Loan to Value è pari allo 0,7 ovvero al 70% (70.000/100.000).
In altri termini, chi finanzia sta coprendo il 70% del valore dell’immobile. Il 35% restante è invece coperto dal capitale di chi ha chiesto il finanziamento.
Se ne deduce, quindi, che il rapporto credito/valore è una componente fondamentale nella sottoscrizione dei mutui.
Se il soggetto che ha chiesto il prestito/mutuo non adempie le sue obbligazioni, la banca è consapevole che con la eventuale vendita dell’immobile pignorato ricava una somma che copre tutto quello che è stato dato in prestito (70.000 euro ripagati dal valore della casa di 100.000 euro). Ha poi un margine di sicurezza del 35% sul valore dell’immobile. Più il LTV è alto, meno margine di sicurezza si ottiene e più l’operazione di finanziamento ne risulta rischiosa.
Il rischio di un Loan to Value alto e il suo ruolo per il mutuo
Nonostante il Loan to Value non sia l’unico parametro determinante per assicurarsi l’erogazione del mutuo, questo indicatore svolge un ruolo fondamentale nel determinare i costi di mutuo applicati al risparmiatore.
La maggior parte delle banche offre ai mutuatari un tasso di interesse più basso possibile quando il rapporto Loan to Value è pari o inferiore all’80%.
Un alto rapporto LTV non esclude la possibilità di aprire un muto, ma in questo caso i costi aumentano notevolmente.
Ad esempio, un risparmiatore con un Loan to Value del 95% può riuscire a prendere un mutuo, ma il tasso di interesse può essere fino a un punto percentuale più alto rispetto a quello di un mutuatario con un Loan to Value del 75%.
Oltre al tasso di interesse più elevato, gli istituti di credito devono applicare l’obbligo di apertura di un’assicurazione per le transazioni che hanno un rapporto LTV troppo alto. Le indicazioni in tal senso sono di Bankitalia.
L’assicurazione sul mutuo fa aumentare sostanzialmente i costi e, in un spirale matematica, più sono alti gli oneri da pagare per il mutuatario maggiore è l’allerta su una potenziale insolvenza.
Proprio per questo, conoscere il Loan to Value prima di accedere a un finanziamento o a un mutuo è di estrema importanza e può suggerire quale somma è davvero conveniente chiedere dei finanziamenti.
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