Cosa fare se il vicino costruisce abusivamente

Non è raro che il vicino effettuando dei lavori di ristrutturazione realizzi degli abusi non legittimati da nessun titolo edilizio. Vediamo insieme l’iter da seguire per tutelarsi al meglio.

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Può capitare che un vicino costruisca o ristrutturi la sua abitazione senza Cila, Scia o Permesso di costruire, o che detti titoli non siano contenuti nel progetto iniziale depositato in Comune.

Questo assume carattere rilevante nel momento in cui, nonostante questi lavori siano contenuti nel progetto, a causa di una svista del progettista ledano i diritti di altri o siano contrari alla normativa vigente.

È proprio per questo che spesso le persone contattano dei professionisti, al fine di verificare sia la legittimità dell’opera (se esiste un progetto, o se le opere sono differenti dalle lavorazioni previste nella documentazione consegnata in Comune), sia la lesione di eventuali diritti e il rispetto della normativa vigente (Codice civile, regolamento edilizio, Testo Unico sull’Edilizia dpr 380/01) sia soprattutto i rischi che queste lavorazioni possono comportare.

Pertanto bisognerà controllare se l’opera realizzata è corredata di un progetto depositato in Comune, e quindi non crea problematiche di tipo amministrativo, oppure se l’intervento viola la normativa vigente, ad esempio nel caso di ampliamento dell’abitazione troppo vicino al confine o di apertura di una finestra sul muro perimetrale con conseguenza violazione della privacy da parte del vicino.

Altra circostanza ricorrente, laddove il vicino costruisca o modifichi una parte della sua proprietà, è quella in cui l’opera realizzata possa provocare dei crolli, degli scoppi o dei corto circuiti che possano mettere a repentaglio la costruzione e la vita degli occupanti dello stabile.

Come si può notare sono varie le motivazioni che portano al voler verificare e poi eventualmente denunciare il vicino. L’ argomento è molto delicato. Vediamo quali sono i passi più prudenti da fare.

L’accesso agli atti

Prima di agire è sempre meglio confrontarsi direttamente in toni pacati con il vicino per capire la situazione. Solo in un secondo momento, laddove le risposte non siano esaustive ma contraddittorie e menzognere, si consiglia di contattare un professionista di fiducia, nella fattispecie i seguenti: ingegnere, architetto, geometra o perito.

Ai sensi della legge 241/90 e smi, compreso il dpr n.184/2006, si può accedere alle pratiche che il vicino ha presentato in Comune. La legge ha chiarito che il diritto alla privacy finisce laddove entrano in gioco gli interessi collettivi o dei privati, pertanto la consultazione è lecita e il comune non potrà mai comunicare al vicino la richiesta. Quest’ultima dovrà, però, contenere la motivazione dell’accesso altrimenti il Comune non potrà evaderla.

Grazie al cosiddetto “accesso agli atti” il professionista incaricato e delegato si limiterà a fotografare e fotocopiare la documentazione, per poi controllarla in studio.

A seguito di questo controllo, il tecnico può verificare che il vicino ha realizzato il tutto secondo la legge, oppure che non ha rispettato il progetto o le normative comunali e civilistiche.

In questo secondo caso, bisognerà adire le vie legali solo dopo aver di nuovo contattato il vicino per delle spiegazioni e per trovare eventuali soluzioni nell’ interesse di tutti.

Se non si trova un comune accordo, occorrerà palesare il proprio dissenso e intimare al vicino a demolire l’opera abusiva.

Questo avviene tramite la diffida, che costituisce una intimazione ad adempiere agli obblighi e può contenere l’avvertimento nei confronti del vicino che, se non mettesse in pratica determinate azioni o praticasse azioni illegittime o indesiderate, si procederà per le vie legali, anche con possibile denuncia all’autorità giudiziaria italiana.

Se nonostante ciò, il vicino proseguisse imperterrito, si dovranno contattare le autorità competenti.

Contattare i vigili urbani

Questo passaggio è estremo, ma necessario. Chiamando i vigili urbani si potrà chiedere la verifica della conformità dell’opera. I vigili invieranno la segnalazione alla segreteria dell’urbanistica del comune e all’ispettorato.

Purtroppo, i tempi non sono rapidi e dipendono dalla reattività dell’amministrazione locale. Qualora i vigili riscontrassero degli «abusi», scatterebbe l’ordinanza di demolizione.

Tramite questa procedura, il Comune intima al responsabile dell’abuso di ripristinare lo stato dei luoghi. Il tutto deve avvenire entro 90 giorni. Quindi, in 3 mesi l’opera dovrà essere riportata alla stato concessionato oppure demolita.

A differenza del Comune, il vicino, facendo un accesso agli atti, scoprirebbe l’identità di colui che ha denunciato l’abuso. Tuttavia, dopo la diffida, l’identità del denunciante sarebbe scontata.

Ma quali sono le scadenze per denunciare l’abuso? Si potrà segnalare l’abuso in qualsiasi momento senza alcuna scadenza.

Difatti, il reato amministrativo non si prescrive e quindi la potenziale ordinanza di demolizione può essere richiesta anche tra 10, 100, 1000 anni. Viceversa, si prescrive il reato penale: colui che ha commesso l’abuso non sarà penalmente perseguibile qualora avesse commesso l’abuso più di 5 anni fa.

Infine, qualora l’amministrazione non si attivi per la demolizione, si ha il diritto di diffidare il Comune a completare il procedimento e a procedere alla materiale demolizione dell’opera abusiva

Comunicazione ai vigili del fuoco

In caso di formazione di crepe o di rischio di crollo si possono contattare i vigili del fuoco. Quest’ultimi verificheranno che non ci siano rischi imminenti di crollo e lesioni sulle strutture e compileranno un rapporto d’intervento. Viceversa, se dovessero individuare dei rischi, intimeranno il blocco dei lavori e la messa in sicurezza.

Se si vuole effettuare un’ispezione in cantiere in materia di igiene e sicurezza nei luoghi di lavoro bisognerà contattare i tecnici della prevenzione (personale ispettivo) delle Aziende Sanitarie e gli Ispettori del Lavoro del ministero del Lavoro e della Previdenza Sociale.

La tutela giudiziale: l’Atp

Qualora, invece, dalla nuova costruzione o ristrutturazione da parte del vicino si fossero subiti dei danni o venissero lesi dei diritti, previa ricerca dell’accordo bonario, si potrà procedere con un accertamento tecnico preventivo, la cosiddetta Atp (procedura richiesta da colui che ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato dei luoghi o la qualità o la condizione di cose), o con la citazione in giudizio del vicino.

Pertanto si dovrà incaricare un professionista che rediga una perizia tecnica di parte da sottoporre a un Consulente Tecnico d’Ufficio (Ctu) nominato dal giudice che dovrà verificare quale delle due parti ha ragione.

L’accertamento tecnico preventivo è un procedimento cautelare che serve a determinare le cause tecniche oggettive che hanno determinato un vizio.

L’istituto viene disciplinato all’art. 696 cpc, che recita: «Chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato dei luoghi o la qualità o la condizione di cose, può chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia disposto un accertamento tecnico o un ispezione giudiziale».

La ratio dell’Atp risiede quindi nell’intento di impedire l’irrimediabile dispersione degli elementi probatori, provocata dalle modifiche cui, con il decorso del tempo, possono essere soggetti luoghi o persone fisiche, al fine di preservare quei profili che di fatto sono destinati, per la loro rilevanza, a confluire nel successivo giudizio di merito radicato a tutela dei diritti lesi dalla commissione di un fatto illecito.