Cosa fare se il vicino non rispetta le distanze

Per affrontare l’argomento dobbiamo tenere a mente due aspetti: la normativa della distanza tra le costruzioni e della distanza tra gli alberi. Prima di analizzarli, però, è bene precisare che c’è la possibilità di costruire sul confine. O meglio: il proprietario che costruisce per primo può farlo anche sul confine, osservando i limiti previsti per l’apertura di finestre ed eventuali prescrizioni dei regolamenti comunali circa la distanza minima dal confine.

In questo caso, il proprietario del terreno confinante che voglia successivamente costruire ha due possibilità: o potrà costruire in aderenza, ma senza appoggiare la propria costruzione a quella preesistente; oppure potrà arretrare la costruzione dal confine all’interno del proprio terreno, fino alla distanza prevista.

Potrà anche decidere di costruire in appoggio, pagando la metà del valore del muro, o della parte di muro utilizzata per l’appoggio, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. In tal modo, il muro diventa di proprietà comune, anche contro la volontà del proprietario originario (comunione forzosa del muro).

A tal proposito, si ha costruzione in aderenza quando la nuova opera è autonoma, dal punto di vista strutturale, rispetto a quella preesistente, nel senso che il perimetro o la demolizione dell’una non incide sull’integrità dell’altra; al contrario, si ha costruzione in appoggio quando tale autonomia non sussiste e la costruzione scarica sul muro del vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso.

Ma vediamo la disciplina della distanza tra costruzioni vicine e la tutela in caso di inadempienza.

Distanza tra costruzioni

L’articolo 873 c.c. sancisce che: «le costruzioni su fondi finitimi, se non unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non inferiore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore».

I regolamenti locali hanno pertanto carattere integrativo della norma primaria: tale assunto è giustificato dall’art. 2 del dpr 6 giugno 2001, n. 380, secondo cui i Comuni nell’ambito della propria autonomia normativa disciplinano l’attività edilizia.

I regolamenti edilizi, pertanto, contengono la disciplina delle modalità costruttive dei fabbricati e delle loro pertinenze, da un punto di vista estetico e igienico-sanitario, oltre che di vivibilità stessa dei fabbricati e possono fissare le distanze tra le costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile.

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La Corte di Cassazione ha sancito recentemente, con sentenza resa a Sezioni Unite del 19 maggio 2016 n. 10318, che:

l’ambito integrativo dei regolamenti locali non si esaurisce nella sola deroga alle distanze minime previste dal codice, ma si estende all’intero impianto di regole e principi dallo stesso dettato per disciplinare la materia, compreso il meccanismo della prevenzione, che i regolamenti locali possono eventualmente escludere, prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza.

Sul concetto di costruzione la giurisprudenza ha specificato che tale è da intendersi qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalle caratteristiche di sviluppo aereo e di massa della stessa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua destinazione.

Ciò che conta è che si creino le intercapedini necessarie, purché non creino situazioni dannose e insalubri che la legge intende evitare (così come ci dice la sentenza di Cassazione n. 15282 del 2005). Per quanto riguarda gli sporti, le terrazze, le scale esterne e in generale i corpi avanzati, essi vanno considerati parte della costruzione, e dunque computabili ai fini del calcolo delle distanze, salvo che non abbiano funzione meramente decorativa e ornamentale (sancito dalla Cassazione con sentenza del 2018 n. 26846).

Distanza dal confine minore di un metro e mezzo

Nel caso in cui il primo proprietario (il cosiddetto preveniente) costruisca non sul confine, ma a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo, il vicino che voglia successivamente costruire (il cosiddetto prevenuto) ha due possibilità:

• arretrare la costruzione all’interno del proprio fondo fino alla distanza prevista;
• chiedere la comunione forzosa del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre alla metà del muro, il valore del suolo da occupare con il nuovo fabbricato.

In questo ultimo caso, chi costruisce per primo ha comunque la possibilità di impedire l’occupazione del suo suolo portando la costruzione al confine o arretrandola fino alla metà della distanza prevista.

Ecco perché chi intende chiedere la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario che ha costruito per primo, se preferisce portare il muro a confine o procedere alla sua demolizione.

In tal modo, in sostanza, la legge attribuisce al proprietario che costruisce per primo il potere di determinare in concreto l’arretramento del vicino rispetto al confine. Un diritto che può essere arginato dal regolamento comunale edilizio nel caso (assai frequente) in cui questi fissi una distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine.

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Distanze per alberi e siepi

Altra ipotesi da considerare è quella che gli alberi del vicino spingano le loro radici al di là del confine e invadano il fondo del vicino.
Si riscontra dunque una differenza di trattamento tra il caso in cui a invadere il nostro terreno siano i rami degli alberi oppure le radici.

In base a quanto fissato dall’articolo 896 del codice civile, se i rami degli alberi del vicino si protendono sul fondo altrui il vicino può, in qualunque momento, costringerlo a tagliarli. Trattasi infatti di un diritto imprescrittibile.
Qualora siano invece le radici ad addentrarsi nel suo fondo, egli può provvedere direttamente a recidere solo la parte che ha invaso la proprietà e senza accedere sul terreno altrui.

È fatta salva, in entrambi i casi, eventuale diversa disposizione contenuta nei regolamenti locali e usi locali. Il proprietario del fondo sul quale si sono estesi i rami può fare suoi eventuali frutti caduti dal ramo proteso sul suo fondo.

Altra regola da tenere a mente è quella che impone a chi intende piantare alberi o siepi presso il confine di rispettare una certa distanza da quest’ultimo.
Per non incorrere in violazioni si dovrà consultare regolamenti o usi locali e ci si atterrà a quanto stabilito. Qualora essi non dispongano si dovrà rispettare quanto prescritto dal codice civile. Ai sensi dell’articolo 892 codice civile le distanze dal confine sono:

• 3 metri per gli alberi di alto fusto;
• un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Si considerano tali quelli il cui fusto, sorto a altezza non superiore a 3 metri, si ramifica;
• mezzo metro in caso di viti, arbusti, siepi, piante da frutto di altezza non superiore ai due metri e mezzo. La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie.

Schema distanza alberi Un piccolo schema per capire la distanza degli alberi dalle costruzioni

Tali distanze possono non essere rispettate solo in una situazione, ovvero quando sul confine sia situato un muro divisorio, (ai sensi dell’articolo 881 del codice civile) proprio o comune, sempre che le piante siano tenute ad altezza tale da non eccedere la sommità del muro.

Nel caso le suddette distanze non siano state rispettate si avrà titolo per obbligare il vicino a tagliare alberi e siepi piantati o che nascono a distanza minore a quanto stabilito dalla legge.

L’articolo 894 del codice civile prevede che qualora le distanze legali non siano state rispettate si possa esigere che: «si estirpino gli alberi e le siepi che sono piantati o nascono a distanza minore».
Qualora il vicino si rifiuti di tagliare la propria siepe situata a distanza non conforme alla legge l’unica cosa da fare è intraprendere un’azione legale.

In tal caso, ci si può rivolgere al giudice per chiedere di condannare chi non ha rispettato le distanze a ottemperare a quanto previsto dalla norma. Insomma, solo nel caso in cui si ravvisi un danno o pericolo di danno imminenti si può adire l’Autorità Giudiziaria affinché emetta un provvedimento d’urgenza che intimi il proprietario confinante a eseguire il taglio della siepe.

Tuttavia, a tal proposito occorre tenere presente che se si tratta di alberi che sono stati piantati da molto tempo (in particolare, più di venti anni prima) il nostro amato vicino potrà eccepire l’intervenuta usucapione del suo diritto a mantenere gli alberi a una distanza inferiore a quella legale. E in quel caso non potremo fare nulla.

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