Cosa succede se non passa il mutuo dopo aver fatto il compromesso

Quando si arriva alla firma del compromesso l’ingresso nella nuova casa inizia a sembrare molto vicino. Questo atto, che tecnicamente è un contratto preliminare di vendita, sancisce infatti l’impegno reciproco del venditore e dell’acquirente, che non possono più tirarsi indietro facilmente. Con il compromesso si posticipa il perfezionamento della compravendita a un momento successivo, spesso necessario per ottenere un finanziamento dall’istituto di credito.

In molti si chiedono però cosa succede se il mutuo non passa dopo il compromesso, obbligando così i contraenti a rinunciare all’acquisto e venire meno all’impegno assunto con il venditore. È dunque importante capire cosa rischiano gli acquirenti in questi casi, per sapere quali valutazioni sono necessarie a scopo preventivo e se esistono dei rimedi per evitare o limitare le conseguenze.

Compromesso firmato, cosa succede se il mutuo non passa?

Per capire il destino degli acquirenti in caso di mutuo non concesso dopo la firma del compromesso bisogna far riferimento al contratto di mediazione con l’agenzia immobiliare (se presente) e al contratto preliminare di vendita. In particolar modo, rilevano le clausole inserite negli atti e accettate dai contraenti con l’apposizione della firma, che possono cambiare drasticamente la situazione.

Vediamo però prima cosa succede quando non c’è nessuna clausola o condizione in entrambi i contatti. Sebbene si tratti di un’ipotesi rara è anche quella che più facilmente crea dubbi e timori in entrambe le parti. Per quanto riguarda i rapporti tra venditore e acquirente, è da escludere la restituzione della caparra. Il venditore può restituirla totalmente o parzialmente, ma soltanto in via facoltativa, non essendo obbligato dalla legge.

È però possibile anche trovarsi in una condizione opposta. Ciò avviene quando la negazione del mutuo da parte dell’istituto di credito è dovuta a vizi dell’immobile. In questa ipotesi, l’acquirente ha invece diritto alla restituzione della caparra confirmatoria.

Non sono invece previste penali o sanzioni di alcun tipo, ma potrebbe esserci diritto a ricevere un risarcimento danni. Questo è possibile soltanto quando una delle due parti ha commesso un illecito contrattuale, ad esempio l’acquirente ha omesso di comunicare quanto dovuto entro la scadenza pattuita oppure il venditore ha omesso di rendere noti i vizi dell’immobile.

Tendenzialmente, la caparra confirmatoria assume valore di indennizzo, ma solo se il venditore, purché non inadempiente a sua volta, esercita il diritto di recesso. Nel caso in cui il venditore agisca legalmente per l’esecuzione del contratto, invece, può chiedere un risarcimento maggiore ma soltanto provando precisamente il danno subito.

È infatti importante capire che la mancata concessione del mutuo rappresenta comunque un inadempimento dell’acquirente che non adempie agli obblighi contrattuali, a meno che possa dimostrare cause di forza maggiore imprevedibili (come eventuali colpe del venditore).

Per quanto riguarda l’agenzia, è comunque dovuto il compenso all’agenzia immobiliare che ha portato alla stipula del compromesso. Nel caso in cui sia stato l’agente immobiliare a occuparsi delle pratiche per il finanziamento è però opportuno verificare che abbia lavorato secondo la legge. Lo stesso istituto di credito potrebbe essere citato in giudizio se la negazione del mutuo non appare motivata e in contrasto con il parere precedentemente fornito al cliente.

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Mutuo per comprare casa, le clausole nel compromesso

Tanto il compromesso quanto il contratto con l’agenzia immobiliare possono contenere diverse clausole e condizioni. La legge riconosce un vasto margine di discrezionalità ai contraenti, così che ogni patto è unico nel suo genere. La clausola più importante per chi necessita del mutuo per comprare casa riguarda senza dubbio la condizione sospensiva, che subordina la validità del contratto alla concessione del mutuo.

In questo caso, l’acquirente ha diritto a ottenere anche la restituzione della caparra versata. Nel caso in cui il mutuo sia concesso in misura maggiore di quanto sperato, invece, la clausola non opera a meno che non sia specificato diversamente nel contratto.

Per un’efficace tutela del venditore, le clausole di questo tipo contengono spesso una determinazione delle cause di mancato ottenimento del mutuo, evitando che la mancata esecuzione del contratto sia giustificata anche in caso di colpe dell’acquirente.

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In parallelo, il contratto preliminare di vendita può contenere anche delle penali a carico dell’inadempiente. Le penali possono essere stabilite dalle parti in maniera libera, anche in misura proporzionale al prezzo di acquisto dell’immobile. Questa è una soluzione che incontra il bisogno di sicurezza del venditore, che non dovrà nemmeno provare il danno, ma che comunque può essere ridimensionata dal giudice in causa civile. La penale, infatti, non deve eccedere l’equità.

In caso di azione civile, il giudice prenderà in conto le cause dell’inadempimento e i suoi effetti sul venditore, cercando una giusta proporzione rispetto alla sanzione, che assume a tutti gli effetti il valore di un risarcimento. Per quanto riguarda l’agenzia immobiliare, invece, è di nuovo possibile subordinare il pagamento all’ottenimento del mutuo, vincolando a quest’ultimo l’incarico.

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