Cos’è un abuso edilizio e cosa si rischia

Si verifica un abuso edilizio ogni volta in cui si costruisce un’opera senza aver prima richiesto le autorizzazioni necessarie allo scopo. Ma dopo che tale difformità è appurata, cosa si può fare per regolarizzare la propria situazione? Prima di tutto analizziamo di chi e quali sono le responsabilità.

In forza di quanto previsto dall’articolo 29 del Testo unico edilizia (d.p.r. n. 380/2001), la responsabilità della conformità delle opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di piano spetta congiuntamente al titolare del permesso di costruire, al committente e al costruttore.

Tali soggetti sono responsabili, insieme al direttore dei lavori, anche della conformità delle opere alle previsioni del permesso e alle modalità esecutive da questo stabilite. Gli stessi, poi, sono chiamati a pagare le sanzioni pecuniarie e a farsi carico in solido delle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione di opere realizzate abusivamente. Resta ferma, chiaramente, la possibilità di dimostrare di non essere responsabili dell’abuso.

Posizione particolare è quella del direttore dei lavori, in quanto è lo stesso Testo Unico a esonerarlo da responsabilità nel caso in cui abbia contestato la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire agli altri soggetti (ad esclusione delle varianti in corso d’opera) e abbia contemporaneamente comunicato in maniera motivata la violazione stessa al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale.

L’esonero da responsabilità, nel caso in cui vi sia totale difformità o variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, presuppone anche la rinuncia all’incarico, contestuale alla comunicazione al dirigente. In caso contrario, infatti, il dirigente segnala al consiglio dell’ordine professionale di appartenenza la violazione in cui è incorso il direttore dei lavori, che può comportare anche la sua sospensione dall’albo professionale da tre mesi a due anni.

Ma vediamo insieme le varie tipologie di abuso e come poterlo sanare

Tipologie di abuso edilizio

Il Dpr 380/2001 prevede tre fattispecie di abuso edilizio ordinate secondo la gravità dell’abuso stesso:

• ipotesi di interventi in assenza di permesso o di totale difformità;
• ipotesi intermedia di variazioni essenziali dal titolo edilizio;
• ipotesi residuale della parziale difformità da esso.

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L’abuso edilizio è, quindi, la difformità tra ciò che viene costruito e quanto è autorizzato (o autorizzabile). A seconda della gravità di questa differenza, si rinvengono:

• abuso totale, quando la costruzione avviene in assenza di qualsiasi titolo abilitativo;
• abuso sostanziale, se il manufatto è completamente diverso - per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso - rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali;
• abusi minori, ossia gli interventi realizzati con modalità diverse da quelle previste e autorizzate, ma che incidono su elementi particolari e non essenziali.

Abusi totali

In questa categoria, rientrano sia le ipotesi di costruzioni realizzate in assenza di titolo sia quelle completamente diverse rispetto al permesso. Per “assenza” si intende sia la non esistenza del titolo (mai chiesto o mai rilasciato), ma anche quando, pur esistendo, esso risulti privo di efficacia, sia in origine sia a seguito di provvedimento successivo del comune o del giudice amministrativo.

La totale difformità dal permesso di costruire si verifica in caso di realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche:

• tipologiche;
• planovolumetriche;
• di utilizzo;

rispetto a quelle oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.

Abusi sostanziali

Questa tipologia si manifesta in presenza delle cosiddette «variazioni essenziali». I criteri per la definizione di tali variazioni sono elencati all’art.32 del Tue e riguardano:

• il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standards;
• l’aumento della cubatura o della superficie;
• le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto;
• la violazione della normativa edilizia antisismica.

Per le costruzioni realizzate in assenza di permesso o con variazioni essenziali, scatta comunque la demolizione, poiché è necessaria la riduzione in ripristino dell’abuso edilizio stesso.

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Differenze tra varianti e varianti essenziali

Questa particolare differenza di categoria viene spiegata letteralmente ed in maniera molto tecnica dalla giurisprudenza che si è susseguita negli anni del Consiglio di Stato:

mentre le varianti in senso proprio, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire, le varianti essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del d. P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

Gli abusi minori

Si configura quando c’è una “difformità parziale” tra titolo e intervento, ovvero quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.

Per essere più chiari la difformità parziale sussiste, ad esempio, quando non c’è snaturazione, per conformazione o struttura, dell’opera autorizzata, ma solo accorgimenti tecnici atti a evitare inconvenienti di comune esperienza. Ad es., se l’innalzamento del solaio serve solo per facilitare lo scorrere delle acque meteoriche, è difformità parziale. Se invece c’è incremento di cubatura con mutamento di destinazione d’uso, è abuso totale.

Difformità non rilevanti

È l’ultima ipotesi in scala gerarchica: tratta le violazioni in merito ad altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedono per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali non rientrano tra le ipotesi di difformità parziali.

Abusività sopravvenuta

In ultimo, va rilevato anche quanto previsto dall’art.38 del TUE, ovverosia il caso dell’abusività sopravvenuta, che per certi versi è similare alla difformità parziale e si verifica quando un’opera è realizzata in base a un permesso che poi viene annullato. In tal caso, il quadro normativo prevede che:

• si verifichi se è possibile eliminare i vizi della procedura amministrativa emanando un nuovo permesso che sani l’abuso derivato dall’annullamento;
• se non è possibile resta ferma la regola della demolizione;
• se la riduzione in ripristino non è tecnicamente eseguibile, è possibile applicare una sanzione pecuniaria pari al valore delle opere abusivamente eseguite.

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Come sapere se un abuso è sanabile

Molte persone, in buona fede, non sono consapevoli di avere in casa degli abusi edilizi, ad esempio perché hanno ereditato l’immobile o per ignoranza delle normative urbanistiche.

Spesso si viene a conoscenza della presenza di abusi nel momento in cui si procede a lavori di ristrutturazione o si decide di vendere l’immobile. In entrambi i casi, infatti, è richiesta la conformità della situazione di fatto con le planimetrie catastali e quelle depositate in Comune.

Per quanto riguarda gli immobili venduti all’asta, la presenza di abusi edilizi (sia sanabili che non sanabili) è espressamente indicata nella perizia allegata all’avviso di vendita del tribunale.

Tali abusi non impediscono l’esecuzione giudiziaria e non ostano alla richiesta di mutuo da parte dell’aggiudicatario. Tuttavia il nuovo proprietario ha 120 giorni di tempo per sanare gli abusi presenti.

Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio

Dato che l’abuso è sempre un reato, quando si verifica sono due le conseguenze a cui si va incontro: la condanna penale e la demolizione della struttura abusiva.

Il processo penale può andare in prescrizione se non si giunge a una sentenza entro i 5 anni dall’inizio del procedimento. Esso scatta nei confronti dell’effettivo responsabile dell’abuso, ovvero il proprietario dell’immobile e mandante dei lavori. Non è responsabile chi ha comprato l’immobile in un secondo momento a meno che non venga accertata la sua partecipazione alle irregolarità. Se, ad esempio, ha comprato quell’immobile richiedendo esplicitamente la realizzazione della struttura abusiva, allora sarà anch’egli responsabile.

È possibile evitare la condanna penale richiedendo la sanatoria. In questo caso, il proprietario si impegna a rendere legittima e sicura la costruzione abusiva.

Questa, però, è sottoposta a due condizioni:

• l’opera deve essere conforme allo strumento urbanistico locale in vigore al momento della realizzazione dell’abuso;
• l’opera deve essere conforme allo strumento urbanistico locale e a quello in vigore al momento della richiesta della sanatoria.

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  Per chi si macchia del reato di abuso edilizio – reato abbastanza grave – l’articolo 45 del Testo Unico ha previsto una serie di sanzioni da applicare a seconda dei casi:

• ammenda fino a 10.329 euro, prevista per l’inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive previste dalla legge;
• arresto fino a due anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi in cui i lavori siano stati eseguiti in totale difformità o in assenza dei permessi previsti. Una pena simile si applica anche nel caso in cui venga violato l’ordine di sospensione dei lavori;
• arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.646 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio;
• arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per gli interventi edilizi in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale in totale difformità o assenza di permesso.

Il giudice potrebbe anche richiedere la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere costruite abusivamente. In questo caso, i beni diventerebbero patrimonio del Comune.

Come regolarizzare un abuso edilizio

La regolarizzazione dell’abuso edilizio può avvenire mediante condono edilizio oppure, il più delle volte, tramite una sanatoria edilizia. Il primo consente di condonare gli abusi su alcune opere ultimate entro una data specifica. La sanatoria edilizia, invece, permette di sanare gli abusi edilizi con il pagamento di una sanzione.

È bene specificare, comunque, che la sanatoria può regolarizzare solo gli interventi concessi dalla normativa vigente che non sono stati comunicati nei tempi concordati. Nei casi di interventi non concessi, come la costruzione di una casa su un suolo non edificabile, è inevitabile ricorrere alla soluzione della demolizione.

La demolizione

La demolizione si verifica sempre, in qualsiasi caso, e non cade in prescrizione. Non è soggetta a un termine decadenziale ed è adottabile anche dopo molto tempo dall’inizio del provvedimento per abuso edilizio.

Anche in questo caso, la sanatoria può evitare il processo di demolizione. Non si distrugge, ma si aggiusta. Anche le piccole strutture che non provocano un grande impatto sull’ambiente possono essere risparmiate dalla demolizione. Spetta comunque al giudice decidere in merito.

Un ultimo motivo per cui si potrebbe evitare la demolizione di un’opera edilizia è se si riesce a dimostrare la pubblica utilità dell’opera. In quel caso, si procederà con la sanatoria a sistemare le parti compromesse.