I bonus prima casa possono venire meno dopo l’acquisto, ma cosa succede? Vediamo per quanto tempo è necessario mantenere i requisiti e che sanzioni sono previste.
Decadenza bonus prima casa, in quali situazioni si verifica e cosa rischia il proprietario? In che sanzioni si potrebbe incorrere? La normativa prevede che chi acquista un immobile possa godere delle agevolazioni prima casa solo nel caso che rispetti determinati requisiti. Ma per quanto tempo devono essere posseduti e cosa accade se vengono meno? Una delle condizioni per godere del beneficio è legata alla residenza dell’acquirente e proprio questo requisito ha subito una modifica con la Legge di Bilancio 2025.
Per le agevolazioni prima casa che il Fisco riconosce ai contribuenti sono previsti paletti molto rigidi: nell’atto di acquisto si deve, infatti, sottoscrivere una dichiarazione che deve risultare veritiera. Se il Fisco si accorge che la dichiarazione non corrispondeva (o non corrisponde più) a verità, entro 3 anni dall’atto di acquisto può recuperare le somme indebitamente fruite maggiorate da una sanzione pari al 30% dell’importo.
Di seguito andremo a vedere quando si incorre nella perdita del bonus prima casa e per quanto tempo è necessario rispettare i requisiti che richiede.
Bonus prima casa, in cosa consiste?
Prima di parlare della decadenza del bonus prima casa, è necessario capire come l’agevolazione funziona e a chi spetta. Si tratta di una agevolazione fiscale che prevede delle condizioni vantaggiose per chi acquista la prima casa. Per prima casa non si intende quella acquistata in ordine cronologico come immobile (primo immobile acquistato in assoluto), ma quella che l’acquirente e il suo nucleo familiare destinano come casa in cui abitare, in cui avere la residenza.
I benefici, come abbiamo accennato, sono sconti fiscali che si applicano, nel caso in cui si acquisti la casa di una ditta, su:
- Iva ridotta al 4%;
- imposta di registro pari a 200 euro;
- imposta catastale pari a 200 euro;
- imposta ipotecaria pari a 200 euro.
Se l’immobile si acquista da un privato, invece, le agevolazioni sono:
- imposta di registro al 2% (invece che al 9%);
- imposta ipotecaria pari a 50 euro;
- imposta catastale pari a 50 euro.
Bonus prima casa, i requisiti per averlo
Per vedersi riconoscere le agevolazioni prima casa è necessario, come abbiamo già accennato, rispettare precise condizioni:
- chi acquista non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo in Italia (il divieto si estende anche al coniuge) per i quali all’acquisto ha fruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Se si possiede un immobile acquistato con le agevolazioni in questione si vede vendere entro un due anni dal nuovo acquisto (fino al 31 dicembre 2024 era previsto che la vendita dovesse avvenire entro un anno, ma la Legge di Bilancio 2025 ha innalzato il termine a due anni);
- chi acquista non deve possedere nessun altro immobile a uso abitativo nello stesso Comune in cui si trova la casa che si sta comprando;
- il proprietario deve stabilire la sua residenza entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile. In alternativa va bene anche se nel Comune in questione si trova la sede in cui il proprietario svolge la sua attività lavorativa;
- l’immobile non deve rientrare nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9).
Per chi rispetta questi requisiti è possibile, sottoscrivendo apposita dichiarazione nell’atto di acquisto, fruire delle agevolazioni prima casa, pagando imposte ridotte.
Quando decade il bonus prima casa?
Ci sono determinate circostanze che portano il bonus prima casa a decadere. La decadenza si verifica in uno dei seguenti casi:
- quando chi acquista sottoscrivere una dichiarazione non veritiera nell’atto di acquisto (se, ad esempio, si è già proprietari di una abitazione acquistata con le agevolazioni o si sta acquistando un immobile in categoria di lusso);
- se chi acquista non trasferisce la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi;
- se chi acquista non vende entro 2 anni l’abitazione posseduta nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile;
- se si vende l’immobile acquistato con le agevolazioni prima che siano passati 5 anni dal rogito (la vendita prima è consentita senza la perdita delle agevolazioni solo nel caso che, entro 12 mesi, di acquisti una nuova abitazione principale per cui fruire delle stesse).
Che sanzioni sono elevate a chi perde il bonus prima casa?
Per chi decade dal beneficio di prima casa ci sono delle conseguenze economiche che è bene non sottovalutare: alla perdita delle agevolazioni, infatti, si dovranno corrispondere allo Stato le imposte di acquisto piene, ovvero:
- imposta di registro al 9%;
- imposta ipotecaria al 2%;
- imposta catastale all’1%.
Alla differenza delle imposte dovute, poi, si dovrà aggiungere anche la sanzione del 30% e il pagamento degli interessi di mora.
Ipotesi di decadenza benefici prima casa
Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa possono decadere in tre situazioni distinte che potrebbero verificarsi dopo aver comprato l’immobile, e nello specifico:
- se l’immobile acquistato con le agevolazioni viene venduto prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto; a questa condizione è prevista una deroga nel caso entro un anno si acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale;
- se non si sposta la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con i benefici prima casa entro 18 mesi dall’acquisto;
- se entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile con beneficio prima casa non viene venduto quello già posseduto e acquistato con le stesse agevolazioni.
La decadenza delle agevolazioni, oltre che totale, potrebbe essere anche parziale quando si procede alla vendita di una quota dell’immobile per il quale si è fruito delle agevolazioni prima casa. In questo caso la decadenza opera solo per il prezzo corrispondente alla quota venduta (che potrebbe essere anche soltanto una pertinenza).
© RIPRODUZIONE RISERVATA
