Diritto di superficie: cos’è e come funziona

Nell’ambito edile si parla spesso di diritto di superficie, a volte quando si tratta di servitù di passaggio, ma cos’è questo diritto, come viene costituito e in che modo?

Il diritto di superficie non è altro che il diritto di edificare sopra o sotto un terreno di proprietà di un’altra persona, che si tratti di un pubblico o un privato.

Ma come funziona il diritto di superficie e quando se ne può usufruire, quali possono essere i vantaggi per le parti? Di seguito tutte le spiegazioni necessarie.

Cos’è il diritto di superficie

Il proprietario del diritto di superficie viene chiamato superficiario. Il diritto di superficie è un diritto definito “reale” e “parziale”:

• reale, perché è su una cosa;
• parziale, perché a differenza di un diritto pieno, come quello di proprietà, prevede solo dei poteri limitati sul bene di proprietà.

Il diritto di superficie garantisce la possibilità di edificare sopra o sotto terreni di proprietà di terzi, privati o pubblici. Può anche essere suddiviso tra due soggetti differenti. Per esempio, il proprietario di un suolo può scegliere di trasferire la proprietà di uno stabile lì edificato a una persona, e la proprietà di ciò che è costruito sotto quello stabile, come un parcheggio, a un altro individuo.

Nello specifico, però, è giusto notare come il diritto di superficie sussista solo se sul suolo in questione è stato edificato uno stabile che necessita di manutenzione, oppure venga realizzata una costruzione.

In breve, il diritto di superficie può consistere:

• nella realizzazione, al di sopra o al di sotto di un terreno, di una costruzione;
• nel mantenimento della proprietà di una costruzione, presente sul suolo di proprietà di terzi, una volta che la costruzione stessa è stata completata.

In entrambe queste opzioni, la costruzione in questione deve essere ancorata stabilmente al suolo.

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Contratto: come si costituisce

Il diritto si costituisce tramite la stipula di un contratto, che può avvenire nei seguenti modi:

• contratto di vendita;
• donazione a titolo gratuito;
• testamento o sentenza;
• permuta.

Perché venga acquisito il diritto di superficie, in ogni caso, è sempre necessario che sia presente un immobile sul terreno. Il contratto in questione quindi costituisce, modifica o trasferisce il diritto di superficie di detto immobile.

Per essere valido il contratto deve essere stato stipulato in forma di atto pubblico, oppure di scrittura privata autenticata da un notaio. Nel caso in cui non sia stata utilizzata una di queste forme di scrittura, allora il contratto non può considerarsi valido.

In generale inoltre, a meno che non venga stabilito dalle parti e inserito all’interno del contratto, la durata del diritto di superficie è indeterminata.

Diritti e obblighi

I diritti e gli obblighi, una volta che è stato stipulato il contratto, sono diversi a seconda che si sia proprietari o i superficiari.

In particolare, il proprietario del suolo, che ha ceduto il diritto di superficie:

• non può ostacolare in alcun modo il superficiario nella costruzione e nel mantenimento degli edifici;
• deve permettere lo svolgimento dell’attività di costruzione;
• deve tollerare il mantenimento delle costruzioni e non avere comportamenti che possano danneggiarle;
• fino al momento in cui il superficiario non dichiara di voler iniziare la costruzione, il proprietario ha il diritto di usufruire del suolo, a patto che non crei situazioni che vadano a ostacolare le costruzioni;
• in qualsiasi momento il proprietario deve permettere al superficiario di iniziare la costruzione.

Il superficiario, invece:

• deve occuparsi di tutte le spese relative alla costruzione e il mantenimento delle costruzioni;
• deve rimuovere gli ostacoli sul suolo (come alberi per esempio);
• a meno che il diritto di superficie non sia stato costituito a titolo gratuito, il superficiario deve anche pagare il corrispettivo stabilito in un’unica soluzione, oppure a cadenza periodica. In questo caso il mancato pagamento può giustificare la risoluzione del contratto.

Cause di cessazione

Solitamente il diritto di superficie cessa per questioni legate al contratto, come per esempio la scadenza di questo, oppure il mancato pagamento di quanto dovuto. Può anche terminare nel caso in cui il superficiario decida di acquistare il terreno o, viceversa, il proprietario del suolo riacquisti il diritto di superficie.

Nel caso in cui, invece, ci si trovasse di fronte alla distruzione della costruzione, il diritto di superficie non decade. Infatti il superficiario può decidere di ricostruire l’immobile, sempre che non scada il termine imposto dalle parti. Nel caso in cui, invece, avvenisse la distruzione sia del terreno sia dell’immobile, cesserebbero entrambi i diritti.

Il diritto di superficie può anche cadere in prescrizione, in questo caso avviene quando il diritto per realizzare le costruzioni dovute non viene esercitato per vent’anni. L’inizio dei lavori può interrompere la prescrizione, ma non ne impedisce l’effetto, che può ricominciare nel caso in cui i lavori venissero interrotti.

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