Non basta la cessazione dell’attività commerciale per dare disdetta del contratto di locazione. La Cassazione fissa dei limiti precisi su quando è lecito inviare la lettera di disdetta e come farla.
La disdetta del contratto di locazione commerciale segue delle regole precise e di recente la Corte di Cassazione è intervenuta per stabilire quando è lecito recedere dal contratto prima della scadenza e come inviare la lettera di risoluzione anticipata.
Sia il proprietario (chiamato anche locatore) che l’inquilino (definito conduttore) possono effettuare la disdetta del contratto di locazione, relativo a un immobile per uso privato o commerciale, presentando all’Agenzia delle Entrate il modello RLI 2022.
Nel contratto di affitto è sempre indicata una data di scadenza ma la legge ammette il recesso anticipato da parte del locatore o del conduttore. Secondo la Corte di Cassazione questa possibilità è prevista solo in caso di particolari esigenze.
Vediamo di seguito quando è ammessa la disdetta del contratto di locazione commerciale e come fare la risoluzione anticipata.
Disdetta contratto di locazione commerciale: quando è lecita
La legge che disciplina il contratto di locazione commerciale è la n.392/1978 e si riferisce a immobili locati per l’esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali e professionali. La durata minima di tali contratti, fissata dall’art. 27, è di 6 anni, quella massima di 30 anni. Fanno eccezione gli immobili locati a scopo ricettivo (alberghi, residence, bed&breakfast…), per i quali la scadenza minima è fissata a 9 anni. In generale, i contratti di locazione commerciale si rinnovano automaticamente alla loro scadenza per un ulteriore periodo di durata pari al primo, salvo accordi diversi tra le parti.
Il locatore può infatti disdire il contratto se ha necessità di rientrare in possesso dell’immobile locato per uso personale o di un familiare o per avviare una propria attività, come specificato dall’articolo 29 della legge n.392/1978.
Il conduttore può rifiutare il rinnovo tacito del contratto inviando la disdetta al locatore con un preavviso di almeno 12 mesi dalla data di scadenza del contratto stesso (o di 18 mesi se si tratta di attività ricettiva).
La disdetta del contratto di locazione commerciale può tuttavia avvenire anche prima della scadenza, con un preavviso di almeno 6 mesi rispetto al giorno in cui il conduttore intende lasciare l’immobile.
In questo caso, però, deve ricorrere il «grave motivo» previsto dall’articolo 27, ultimo comma, della legge 392/78, cioè un evento sopravvenuto alla costituzione del rapporto, estraneo alla volontà del conduttore e tale da rendere la prosecuzione troppo gravosa per quest’ultimo.
L’ordinanza n. 26618/22 della Cassazione ha infatti confermato che spetta al conduttore provare che la prosecuzione del rapporto sia troppo gravosa e che sia sopravvenuto uno squilibrio rispetto alla situazione originaria che incide sull’andamento globale dell’azienda.
Disdetta contratto di locazione commerciale: come fare la risoluzione anticipata
Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale è necessario, ai fini fiscali, utilizzare il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate e versare l’imposta di registro fissa di 67 euro entro 30 giorni dall’evento.
L’importo dovrà essere pagato entro 30 giorni dall’evento in una delle seguenti modalità:
- tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
- con il modello F24 Elementi identificativi (ELIDE), utilizzando il codice tributo 1503. In tal caso occorre comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
La disdetta (o atto di recesso) dal contratto di locazione commerciale deve contenere:
- il nome e le generalità del recedente
- gli estremi identificativi dell’immobile locato
- la data di stipula del contratto
- la data di rilascio dell’immobile
- in caso di recesso anticipato del locatario, i gravi motivi per cui si chiede di essere liberati dal vincolo contrattuale
- in caso di diniego di rinnovo da parte del locatore, una delle ragioni di cui all’art. 29 l. 392/1978
Come stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza numero 2427 del 28 febbraio 2018 è indispensabile che tale documento sia in forma scritta.
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