Quale casa è considerata abitazione principale e che differenza c’è con la prima casa? In quali casi è contemplata l’esenzione Imu nel 2025?
L’esenzione Imu prima casa non si attua sull’unico immobile posseduto, ma su quello che rispetta precise condizioni previste dalla Legge. Parlare di prima casa o di abitazione principale, infatti, non è la stessa cosa a livello di Imu. Si tratta di due definizioni distinte che operano in ambiti differenti.
In quali casi spetta l’esenzione dal pagamento dell’Imu sulla prima casa? Solo quando questa è equiparata ad abitazione principale. Con l’avvicinarsi della prima scadenza dell’Imu 2025, il cui versamento dell’acconto deve essere effettuato entro il 16 giugno (per pagare il saldo, invece, c’è tempo fino al 16 dicembre 2025), vediamo cosa è necessario sapere per capire se si è tenuti a effettuare il pagamento oppure no.
In questo articolo andremo a spiegare innanzitutto cosa si intende per abitazione principale, visto che questo concetto è molto importante per comprendere quando l’Imu si paga e quando no.
L’Imu non si paga per l’abitazione principale, a patto che non rientri nelle case definite di lusso sulla base della classificazione catastale.
Per capire chi non paga l’Imu e cosa si intende per prima casa è quindi necessario partire dalla definizione di abitazione principale in ambito tributario, per poi analizzare le ipotesi di esclusione dall’esenzione. Scendiamo nel dettaglio.
Esenzione Imu prima casa 2025
Sul portale del Mef troviamo come definizione:
L’abitazione principale è definita come l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente [art. 1, comma 741, lett. b), primo e secondo periodo, della legge n. 160 del 2019].
L’abitazione principale o assimilata non è assoggettata al pagamento dell’Imu. L’imposta è dovuta solo se l’immobile rientra nelle categorie catastali che lo classificano come di lusso, ovvero
- A/1 (abitazioni signorili);
- A/8 (ville);
- A/9 (castelli, palazzi di pregi artistici e storici).
In tutti gli altri casi l’immobile non è soggetto al pagamento dell’Imu. Le categorie catastali dell’abitazione principale per cui l’Imu non è dovuta sono:
- A/2 (abitazione civile);
- A/3 (abitazione economica);
- A/4 (abitazione popolare);
- A/5 (abitazione ultra popolare);
- A/6 (abitazione rurale);
- A/7 (villini);
- A/8 (alloggi tipici dei luoghi).
La differenza tra abitazione principale e prima casa, in ambito Imu, è fondamentale: il contribuente che possiede una sola casa potrebbe essere chiamato al versamento dell’Imu perché non basta possedere un solo immobile per beneficiare dell’esenzione Imu sulla prima casa. Per capire quando l’Imu si paga sulla prima casa bisogna soffermarsi sul concetto di abitazione principale e delle differenze che ci sono con il concetto di prima casa.
Abbiamo già visto la definizione di abitazione principale, ma cosa si intende per prima casa?.
Abitazione principale e prima casa, quali differenze?
Molto spesso la prima casa e l’abitazione principale sono confuse e si utilizza l’una o l’altra definizione come se fossero sinonimi. Non è così perché si tratta di concetti molto differenti.
La prima casa riguarda il primo immobile acquistato destinato ad abitazione. Si tratta della prima abitazione di proprietà di un soggetto e in questo caso sono previsti vantaggi fiscali all’atto di acquisto. Il concetto di prima casa viene utilizzato, però, solo al momento dell’acquisto di un immobile per avere diritto a quelle che sono le agevolazioni prima casa (tasse più basse da versare al momento dell’acquisto).
Per godere delle agevolazioni non serve la residenza nell’immobile, ma soltanto che chi lo acquista abbia residenza nello stesso Comune in cui l’immobile è ubicato (è la residenza può essere trasferita nel Comune in questione entro 18 mesi dalla data di acquisto). Per godere delle agevolazioni è necessario, poi, che il soggetto che acquista non possieda altri immobili sul territorio nazionale (quindi, il concetto si riferisce alla prima casa che si acquista).
L’abitazione principale, invece, rappresenta l’immobile in cui il contribuente e la sua famiglia hanno dimora abituale e stabiliscono la propria residenza. Il concetto ha valore ai fini Imu. Da notare che per essere abitazione principale l’immobile non deve essere per forza di proprietà: l’abitazione principale può essere anche una casa presa in affitto. Per essere considerata abitazione principale, quindi, su un casa bisogna avere diritto reale di abitazione, in essa deve essere trasferita la residenza e deve essere dimora abituale.
Anche se nell’uso comune «esenzione Imu prima casa» sembra un concetto sensato, si tratta di un errore perchè l’esenzione Imu è sull’abitazione principale, non sulla prima casa. Chiarito questo concetto, andiamo a vedere in quali casi spetta l’agevolazione fiscale sull’Imu.
Cos’è l’abitazione principale ai fini esenzione Imu prima casa?
L’abitazione principale è rappresentata dall’immobile nel quale il possessore ha residenza anagrafica e dimora abituale.
La definizione è contenuta all’articolo 1, comma 741, lettera b) della legge di Bilancio 2020, la n. 160/2019, con la quale è stata istituita la nuova imposta unica sulla casa:
“per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”
Per beneficiare dell’esenzione Imu per l’abitazione principale è quindi necessario che coesistano le seguenti condizioni:
- l’immmobile deve essere la sede della residenza anagrafica del possessore e del suo nucleo familiare;
- deve essere la dimora abituale, ossia il luogo in cui il possessore e il suo nucleo familiare vivono per la maggior parte dell’anno.
All’atto pratico, se ad esempio il proprietario di una casa nel Comune di Roma vive in affitto in un’altra città per motivi di lavoro, e ha quindi spostato la residenza e dimora abituale, non avrà diritto all’esenzione Imu sulla prima e unica casa di proprietà perché non si configura come abitazione principale (ovvero quella in cui ha residenza e dimora abituale).
Spetta esenzione Imu prima casa sulle pertinenze?
Oltre che per l’abitazione principale, l’esenzione Imu spetta anche per le pertinenze dell’abitazione principale, ovvero quelle classificate nelle categorie catastali
- C/2 (magazzini e depositi);
- C/6 (stalle, scuderie, autorimesse e rimesse);
- C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Per ogni abitazione principale spetta l’esenzione per una pertinenza per ognuna delle categorie catastali sopra elencate. Se si possiedono, quindi, due pertinenze di categorie C/6 e null’altra, spetterà l’esenzione per una sola delle pertinenze, ma se si possiede una pertinenza C/2, una C/6 e una C/7 spetterà l’esenzione per tutte e tre (perché sono una per ogni categorie catastale).
L’esenzione spetta sia se le unità in questione sono iscritte al catasto unitamente all’unità abitativa, sia che siano iscritte autonomamente.
Esenzione Imu prima casa doppia per coniugi con diversa residenza
Inizialmente per i coniugi con residenza in due diversi immobili, l’esenzione era contemplata solo nel caso che fossero residenti in immobili collocati in due Comuni differenti. La sentenza della Corte di Cassazione 209 del 2022, però, ha affermato che il diritto all’esenzione spetta anche qualora i coniugi abbiano differente residenza in due immobili situati nello stesso Comune.
La doppia esenzione, prevista per le coppie di fatto (visto che i due partner che vivono in residenze diverse possono godere dell’esenzione su entrambe) deve essere estesa anche a chi ha costituito unione civile e matrimonio per assicurare alle coppie sposate e a quelle conviventi lo stesso trattamento e, di fatto, le stesse esenzioni.
La Corte Costituzionale, infatti, nella sentenza considera illegittimo quanto previsto dall l’articolo 13, comma 2, quarto periodo, del decreto-legge n. 201/2011:
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.
Da prendere atto anche del fatto che la novità afferma anche che:
Due coniugi con residenza e dimora abituale in due Comuni diversi per ragioni di lavoro e che condividono un’unica abitazione nei giorni liberi dagli impegni professionali hanno diritto all’esenzione IMU per entrambi gli immobili.
La Corte Costituzionale, quindi, ripristina la doppia esenzione Imu per i coniugi con diversa residenza in quanto i coniugi hanno diritto all’esenzione su entrambi gli immobili in cui hanno residenza l’uno e l’altro.
Esenzione Imu prima casa per anziani ricoverati in strutture, come funziona?
Anche per l’anno 2025 è prevista l’esenzione Imu per gli anziani ospitati in strutture.
Per ottenere l’esenzione, devono verificarsi determinate condizioni, in particolare che l’anziano proprietario dell’immobile, si trovi ricoverato in modo permanente o in lunga degenza presso una casa di riposo.
Inoltre è condizione imprescindibile che l’immobile non sia stato concesso in locazione a terzi soggetti. In questo secondo caso l’immobile sarebbe produttivo di reddito e quindi non esente da Imu.
A questo proposito, bisogna comunque prestare attenzione: l’esenzione per gli anziani non è automatica, ma si tratta di una possibilità offerta dai Comuni. Spetta quindi a questi, con proprio regolamento, applicare o meno tale esenzione Imu 2024. La delibera deve essere presente sul sito del proprio Comune.
Tale esenzione viene estesa anche ai proprietari disabili di immobili che sono ricoverati in reparti di lunga degenza, oppure in modo permanente presso un centro di cura.
Le persone disabili che vogliono richiedere questa esenzione devono dimostrare che la loro residenza non si trova nell’immobile per il quale viene richiesta l’esenzione Imu. Anche in questo caso, l’immobile non deve risultare in locazione a terzi.
Le assimilazioni ad abitazione principale
Alla definizione di abitazione principale si aggiungono, ai fini Imu, le cosiddette assimilazioni, ossia dei casi in cui l’immobile posseduto si considera prima casa pur non essendo la sede della dimora abituale e residenza anagrafica del suo possessore.
Ci sono delle casistiche previste per legge su base nazionale e si considerano prima casa ai fini Imu:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
- un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D. Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.
Ogni Comune può poi deliberare se applicare l’assimilazione ad abitazione principale anche per una delle unità immobiliari possedute da anziani o disabili residenti, a seguito di ricovero permanente, in case di riposo o istituti di cura. In questo caso però l’esonero spetta solo se l’immobile in oggetto non è concesso in locazione.
Imu 2025, esenzione per pensionati esteri
Non è più prevista l’assimilazione a prima casa per l’unità immobiliare posseduta da cittadini italiani non residenti in Italia, iscritti all’Aire e pensionati nel Paese di residenza. L’agevolazione è stata cancellata e sostituita da una riduzione di portata ben più limitata che prevede una riduzione del 50%.
Per il 2025 è prevista un’esenzione parziale dell’imposta dovuta dai pensionati residenti all’estero.
L’agevolazione prevede la riduzione a metà dell’importo dovuto, misura che si applica ai soggetti non residenti, titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale:
- sull’unica unità immobiliare posseduta in Italia;
- non locata o data in comodato d’uso.
Imu prima casa: si paga anche sull’abitazione principale in questi casi
L’Imu si paga sulla prima casa qualora l’abitazione principale in cui il contribuente risiede e dimora con il proprio nucleo familiare sia considerata di lusso.
Per capire quando non si ha diritto all’esenzione è quindi necessario verificare la categoria catastale della propria abitazione.
L’Imu si paga anche sulla prima casa se rientra nelle seguenti categorie:
- A/1: abitazioni di tipo signorile;
- A/8: abitazioni in ville;
- A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
In questo caso, l’Imu è dovuta nella misura dello 0,5%, aliquota che il Comune può incrementare fino a un massimo dello 0,6%. Per agevolare i possessori di abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 è tuttavia riconosciuto il diritto a una detrazione di 200 euro dall’importo dovuto.
L’Imu prevede, inoltre, una riduzione nel caso si conceda l’immobile con comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta (genitori o figli). Per avere diritto alla riduzione del 50% dell’Imu è necessario rispettare determinate condizioni:
- l’immobile deve essere abitazione principale del comodatario;
- il comodante deve avere residenza nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato d’uso;
- il comodante non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune.
Cosa succede se il contribuente ha due case? Una soltanto può essere esente dal pagamento dell’Imu. Il contribuente può scegliere quale delle due abitazioni destinare ad abitazione principale (deve avere lì la residenza) e su quell’immobile l’Imu non sarà dovuta.
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