L’Imu è dovuta per un immobile oggetto di usucapione? Chi è passivo del versamento dell’imposta il proprietario originale o chi ha usucapito il bene?
Chi versa l’Imu 2024 in caso di usucapione, il proprietario o l’utilizzatore che ha usucapito il bene? In caso di immobile la cui proprietà è avvenuta per usucapione, chi deve versare l’Imu? In alcuni casi anche prima dell’usucapione legale del bene è il soggetto utilizzatore e non il proprietario a versare l’Imu: in questo modo tenta di dimostrare che utilizza l’immobile come se fosse il proprietario, ma serve davvero? E chi, invece, deve versare l’imposta per legge prima e dopo l’usucapione?
Il pagamento dell’Imu da parte di un soggetto diverso dal proprietario, può legittimale la pretesa di usucapione? Per chi vuole usucapire il bene può essere una sorta di prova di aver utilizzato l’immobile come se fosse proprio il fatto di aver versato l’Imu? Di contro, se a versare l’Imu è stato sempre il proprietario, anche se l’immobile era utilizzato da un soggetto terzo, questo può essere un motivo di impedimento dell’usucapione? La legge al riguardo è molto chiara in un frangente in cui potrebbe sorgere diversi dubbi.
Una volta avvenuta l’usucapione, chi ha usucapito l’immobile deve, eventualmente, versare anche l’Imu degli anni precedenti che il proprietario non ha versato?
In questo articolo risponderemo a queste domande e cercheremo di spiegare come funziona l’usucapione e chi è tenuto al pagamento dell’Imu.
Cos’è l’usucapione di un bene?
Partiamo con lo spiegare cos’è l’usucapione: si tratta di una forma di possesso regolamentata dall’articolo 1158 del codice civile. In base all’usucapione si acquisisce la proprietà dell’immobile (o di altri diritto reali di godimento) con l’utilizzo continuativo per almeno 20 anni del bene, come se fosse di proprietà.
Trascorsi i 20 anni di godimento del bene, tramite azione giudiziaria se ne acquisisce la proprietà.
L’usucapione è una prescrizione acquisitiva che permette di entrare in possesso di una proprietà per il perdurare del possesso della stessa. Con l’usucapione si può diventare proprietari di un bene, senza acquistarlo e pagarlo, per il solo fatto di aver esercitato sullo stesso, per un certo periodo, il possesso e l’utilizzo come se si fosse il proprietario.
Per esercitare l’usucapione, non serve l’accordo con l’originario proprietario del bene, ma solo utilizzare (come se fosse propria) una proprietà immobiliare per un determinato numero di anni. Per l’usucapione ordinaria è necessario il decorso di 20 anni per i beni immobili e di 10 anni per quelli mobili. In determinati casi, però, basta anche un possesso di tempo minore.
Facciamo un esempio: se si utilizza un appartamento per un ventennio senza che il proprietario chieda di lasciarlo, senza intimare lo sfratto, senza che l’occupazione dell’immobile venga denunciata alle forze dell’ordine, trascorso l’arco di tempo in questione si può avviare una azione giudiziaria per acquisire la proprietà del bene.
Quando si esercita l’usucapione?
Per poter intentare una causa di usucapione è necessario che il possesso del bene, da parte di chi non ne è proprietario, sia esercitato in modo:
- continuo;
- ininterrotto;
- pacifico;
- pubblico.
Nell’usucapione la legge stabilisce delle regole abbastanza rigide e per acquisire il possesso di un bene non ne basta solo l’utilizzo ma l’esercizio del potere che solo il proprietario può avere. In caso contrario, infatti, anche l’inquilino che utilizza un immobile per 20 anni potrebbe usucapire la casa che ha in locazione (anche se in questo caso c’è da dire che c’è un contratto di locazione e i canoni di locazione versati mensilmente a sottolineare che l’inquilino non si è comportato come se fosse il proprietario).
È necessario, inoltre, che l’utilizzo del bene avvenga senza previa autorizzazione del legittimo proprietario. L’uso deve essere pubblico e non nascosto affinché l’usucapione possa esserci: il proprietario deve rendersi conto, nel trascorrere del tempo, di ciò che sta avvenendo per, eventualmente, rivendicare la proprietà prima di perderne il diritto.
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Il pagamento dell’Imu influisce sull’usucapione?
Se a pagare l’Imu è chi utilizza il bene e non il proprietario, l’utilizzatore è favorito nell’usucapione? Con il pagamento dell’imposta può fare in modo di dimostrare che si sta comportando come fosse il proprietario del bene immobile?
Per rivendicare la proprietà di un immobile non basta aver pagato l’Imu per 20 anni, anche se si è in possesso di tutte le ricevute di pagamento. Questo perché pagare l’Imu non è un rapporto visibile agli occhi di tutti che palesa, quindi, alla luce del sole il dominio sull’immobile. Potrebbe, anzi, essere una cosa di cui neanche il proprietario è a conoscenza. L’aver pagato l’Imu, quindi, non rende più facile l’usucapione e non basta il solo versamento per il diritto alla proprietà.
Ma se questo è valido per il possessore, lo è anche per il titolare della proprietà: il proprietario non può impedire l’usucapione solo per il fatto di aver continuato a pagare l’Imu mentre l’immobile, magari, era utilizzato regolarmente da un terzo. I versamenti dell’imposta non costituiscono una prova per impedire l’usucapione.
L’usucapione, quindi, non può né essere favorita né essere impedita dal pagamento regolare dell’Imu da parte del proprietario o del possessore.
Chi deve pagare l’Imu pregressa dopo l’usucapione?
La cosa interessante, però, è capire se dopo l’usucapione l’eventuale Imu non versata degli anni passati ricada sul proprietario originario o sul possessore del bene.
Con una sentenza di usucapione si accerta un possesso retroattivo del bene. Il possessore deve, infatti, dimostrare di possedere e utilizzare pubblicamente il bene da oltre venti anni. E proprio per questo effetto retroattivo della sentenza anche eventuali anni arretrati di Imu non versata ricadono su chi ha preso possesso del bene tramite usucapione.
Il proprietario formale, invece, che ha perduto il possesso e la proprietà del bene, non avrà più nessun obbligo sui versamenti anche precedenti alla sentenza (i cinque anni precedenti alla sentenza che non sono ancora prescritti).
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