Una clausola contrattuale salva dalla tassazione i canoni d’affitto non percepiti. Ecco tutti i passaggi per avere da subito lo sconto Irpef.
I proprietari di immobili hanno diritto a uno sconto Irpef per i canoni d’affitto non percepiti dal 1° gennaio 2021. La detassazione dei canoni non pagati decorre tuttavia dopo la prova della mancata corresponsione delle somme: il proprietario deve notificare all’inquilino una ingiunzione di pagamento o una intimazione di sfratto per morosità.
Vediamo di seguito come avere da subito lo sconto Irpef, grazie all’inserimento di una clausola nel contratto di locazione di immobili a uso abitativo.
Canoni d’affitto non percepiti: sconto Irpef previsto dal decreto Sostegni
La formulazione dell’articolo 26 del Tuir prevedeva che il reddito derivante dalla locazione di immobili contribuisse a formare il reddito, indipendentemente dalla percezione. Vediamo come è stata modificata nel tempo:
Il decreto legge n. 34/2019, convertito con modificazioni dalla legge n. 58/2019, ha introdotto una prima modifica del disposto permettendo al proprietario di non pagare le imposte sui canoni d’affitto non percepiti a partire dalla notifica di una ingiunzione di pagamento o di intimazione di sfratto per morosità, senza dover attendere l’esito della procedura di sfratto.
Infine l’emendamento al decreto Sostegni (decreto legge n. 41/2021) ha stabilito che lo sconto Irpef per le somme non percepite dai proprietari decorre a partire dal 1° Gennaio 2020, indipendentemente dal momento in cui è stato stipulato il contratto.
Modello 730/2022: come indicare lo sconto Irpef per canoni d’affitto non percepiti
L’Agenzia delle Entrate ha introdotto importanti novità i materia di canoni d’affitto non percepiti e di riduzione dei canoni di locazione, aggiornando le istruzioni relative al quadro B del modello 730/2022 e del quadro RB del modello Redditi PF.
Per informare l’amministrazione finanziaria della presenza di accordi tra le parti per una riduzione del canone di locazione o per segnalare la mancata corresponsione dei canoni, sono stati istituiti dei nuovi codici:
Nella colonna 7 del quadro B occorre indicare:
- codice 6: se il canone di locazione dell’immobile a uso abitativo è stato rinegoziato in diminuzione senza comunicazione all’Agenzia delle Entrate;
- codice 7: se il canone è stato rinegoziato in diminuzione, non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate, non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto e il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. In questo caso si compila la colonna 6 riportando la quota di canone effettivamente percepita se il canone è stato pagato per una parte. Se non è stato percepito alcun canone la tassazione va comunque calcolata prendendo come riferimento la rendita catastale;
- codice 8: se il canone è stato rinegoziato in diminuzione, non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate e l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione solo da uno o più comproprietari per la propria quota. In tal caso nella colonna 6 si indica solo la quota del canone riferita al contribuente.
Quadro B - modello 730/22
Compilazione nel caso di canoni non percepiti
Modello 730/2022: come indicare i canoni d’affitto relativi ad anno precedente
Tra le novità introdotte dall’Agenzia delle Entrate nel modello 730/2022 c’è l’indicazione relativa ai canoni d’affitto non tassati negli anni precedenti, ma riscossi nel corso del 2021.
Il contribuente che ha incassato nel 2021 i canoni di spettanza del 2020, dovrà compilare il Rigo D7- Imposte ed oneri rimborsati nel 2021 e altri redditi soggetti a tassazione separata - inserendo il codice “3”, in colonna 1, per indicare “i canoni di locazione non assoggettati a tassazione negli anni precedenti che sono stati percepiti nel corso del 2021”.
In tal modo si applica la tassazione separata ai canoni percepiti in periodi di imposta successivi.
Nel Rigo D7 si dovranno indicare:
- nella colonna 1 codice «3» e i redditi in questione saranno assoggettati a tassazione separata;
- nella colonna 3 l’anno 2020;
- nella colonna 4 i redditi percepiti in ritardo.
Contratto di locazione: clausola risolutiva espressa
Il modo più semplice per evitare di dover anticipare le tasse su canoni non percepiti è quello di inserire nel contratto di locazione una clausola che consente al proprietario di risolvere il contratto in modo automatico, senza doversi rivolgere al giudice.
La presenza nel contratto di una clausola risolutiva espressa risolve anticipatamente il contratto nel caso di morosità dell’inquilino. Il proprietario infatti può eccepire all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto.
Per usufruire della detassazione dei canoni, il proprietario dovrà seguire questi passaggi:
- notificare all’inquilino l’inadempimento contrattuale (per morosità) tramite raccomandata con avviso di ricevimento;
- redigere il verbale di rilascio dell’immobile, dimostrando che l’inquilino non occupa più l’abitazione.
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